Alquileres: cuándo se puede rescindir el contrato y cuál es la mejor forma de hacerlo

Con la ley de Alquileres sancionada en 2020 en el centro de la polémica, tanto los propietarios como los inquilinos recobraron su interés acercad de la posibilidad de concluir un contrato antes de tiempo. La rescisión anticipada de los acuerdos es una opción entre partes, pero para poder realizarse se deben seguir determinados puntos de la normativa vigente para evitar sanciones, pagos innecesarios y evitar un conflicto judicial.

Entre otros aspectos controversiales, la ley de Alquileres ha generado discusiones entre los propietarios, con opiniones encontradas respecto a los momentos de rescisión y la devolución del depósito en garantía. Ana Fusar, de Propietarios Unidos de Argentina, detalló que el inquilino puede rescindir el contrato después de seis meses de iniciado: “En el primer año, debe pagar un mes y medio de indemnización; en el segundo o tercer año, la suma se reduce a un mes. El tema del depósito en garantía también emerge; aunque se debe devolver al entregar las llaves, puede retenerse por deudas y debe estar actualizado al valor del último mes del contrato”.

Técnicamente las partes pueden rescindir el contrato de locación en cualquier momento siempre que exista acuerdo entre ellas. Se llama “distracto” o “rescisión bilateral” y se encuentra regulado en el artículo 1076 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCC). Dicha norma dispone que el contrato puede ser extinguido por esa vía.

Vale aclarar que el dueño no puede resolver unilateralmente el contrato de locación sin que exista causa para ello. Para que el dueño pueda resolver el contrato debe existir incumplimiento del locatario y dicho incumplimiento debe serle imputable al locatario. El artículo 1219 del CCC lista como causales de incumplimiento del locatario que habilitan al locador a resolver el contrato. Si el inquilino cambia el destino del contrato. Por ejemplo, si alquiló para vivienda y lo transforma en un negocio, por ejemplo, en ese caso el dueño puede rescindir el pacto. Y en caso de que el inquilino no pague por 2 meses consecutivos, el dueño puede intimarlo a devolver la vivienda y eventualmente iniciar un juicio de desalojo.

“En cuanto al depósito en garantía, debe ser devuelto al locatario mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. Este reintegro debe hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. Si hubiera deuda por servicios o expensas correspondientes al período contractual y que al momento de la restitución del inmueble no hubiese sido facturada, el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. Una vez que el locatario abone las facturas remanentes y presente la constancia de pago al locador, éste debe restituir los montos retenidos en garantía. Ello está regulado en el art. 1196, inciso b) del CCC”, aclaró a Infobae Joaquín Vallebella, socio especializado en Real Estate y litigios del estudio Brons & Salas Abogados.

Aunque esté en debate la ley y ya haya una media sanción en Diputados para volver a contratos a dos años de duración y ajustes entre partes por varios índices en los que se pongan de acuerdo las partes, la normativa que entró en vigencia en julio de 2020 sigue activa. El inquilino puede culminar el acuerdo de forma anticipada una vez cumplidos los 6 primeros meses de locación. Para ello debe avisar con 30 días de anticipación y pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio del alquiler vigente, si lo hace antes de cumplido el primer año, y de sólo 1 mes si es posterior.

Vallebella dijo que ante el contexto actual y las dudas que existen, la sugerencia es esperar a que se defina si la actual ley será modificada: “No conviene avanzar en este estado de incertidumbre dado que las reglas pueden cambiar”.

Desde una perspectiva legal, no existe claridad en cuanto a si el propietario puede notificar al inquilino sobre la no renovación del contrato, ni en términos de obligaciones de notificación ni en lo que respecta a los plazos.

Alejandro Braña, analista del mercado inmobiliario y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, dijo a Infobae que “lo único establecido en el artículo 1221 bis de la ley es que dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente”.

En medio de la inestabilidad económica y la inflación, la ley y sus limitaciones han afectado la relación entre propietarios e inquilinos. La falta de rapidez en los desalojos por incumplimiento y la extensión de los plazos han llevado a una disminución en la oferta inmobiliaria, agravando la crisis habitacional.

María Angélica Fernández, abogada laboralista y miembro de la miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina, resaltó a Infobae que el dueño no puede rescindir antes de tres años, lo que podría afectar casos particulares. Sugiero modificar la ley para permitir rescisiones de ambas partes”. Propuso además un “desalojo exprés” para dar seguridad a los propietarios, acortar el plazo a dos años y permitir precios pactados libremente.

En relación a la renovación, cualquier parte puede convocar a la otra dentro de los últimos tres meses del contrato. El silencio o negativa del propietario permite al inquilino rescindir sin indemnización.

Sobre si el dueño no cumple con lo acordado y le cabe alguna sanción, Vallebella, agregó que “sino no ejecuta sus obligaciones, el locatario tiene derecho a exigir el cumplimiento más los daños y perjuicios ocasionados, o bien resolver el contrato por incumplimiento del locador reclamando también los daños y perjuicios correspondientes”.

Si el propietario decide vender la vivienda, el acuerdo igualmente se debe respetar. El locador original debe notificar al inquilino quién va a ser el nuevo dueño.

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