Mientras el Congreso nacional debate los posibles cambios en la Ley de Alquileres sancionada en 2020 La oposición logró quórum para debatir una nueva ley de alquileres en la Cámara de Diputados, el mercado inmobiliario sigue atravesando una situación desafiante con nuevas tensiones y con la confirmación que hasta que no se produzcan modificaciones el segmento se dolarizó más aún que una semana atrás post devaluación y elecciones PASO.
La escasez de oferta en el mercado inmobiliario de la Argentina y el impacto de la devaluación y el dólar libre están generando una situación desafiante en el sector de alquileres de viviendas. En zonas turísticas, los precios se han dolarizado, independientemente de si el inquilino es turista o residente (por ejemplo en San Carlos de Bariloche o Puerto Iguazú, y en varios barrios de la ciudad de Buenos Aires).
Desde el sector sostienen que la negociación de nuevos acuerdos y extensiones de contratos están en una especie de limbo, mientras se espera por novedades. Los precios de alquiler varían y los propietarios están exigiendo más requisitos. El índice de ajuste sigue siendo un tema preocupante, ya que la inflación actual está causando desequilibrios.
Hoy la tasa para actualización de contratos de alquiler supera ampliamente el 110%, según el dato de agosto que estipuló el Índice de Contratos de Locación (ICL). Y se calculan aumentos por arriba del 150% interanual para los meses por venir.
Verónica Tapia, de Century 21 El Yar Recoleta, señaló a Infobae que la oferta es mínima y los alquileres ofrecen alrededor del 5% de rentabilidad. Lo poco que hay está en dólares y a valores altos. Los alquileres están dando el 5% de rentabilidad (hace muchos años no se daba este porcentaje). Esto, se debe a que estamos con valores de venta de viviendas bajos y al haber poca oferta en alquiles, estos están el alza, por la elevada necesidad de vivienda que estamos atravesando”.
Desde la semana pasada el mercado de alquileres tradicional se descalabró más, y actualmente en CABA hay menos de 500 departamentos en pesos y hay inmobiliarias que no contestan ni mensajes por Whatsapp porque no tienen viviendas para ofrecer.
Diego Migliorisi, de Migliorisi Inmobiliaria, resaltó a Infobae que “los nuevos acuerdos y extensiones de contratos se ajustan a través del ICL y la inflación interanual. Pero sugiero cambios en la duración de contratos (volviendo a 2 años) y ajustes trimestrales o cuatrimestrales que podrían aumentar la oferta de alquileres y brindar más previsibilidad”.
Presente turbulento
En este contexto, tanto propietarios como inquilinos se encuentran en una encrucijada. Los propietarios se ven enfrentados al desafío para mantener el rendimiento en medio de la inflación. Los inquilinos, por su parte, buscan previsibilidad y opciones accesibles.
El futuro es incierto y los actores del mercado esperan cambios legislativos que permitan un equilibrio. Actualmente los valores en varios barrios se publican por USD 600 para arriba pero son acuerdos por fuera de la ley.
Oscar Puebla, arquitecto y bróker inmobiliario, dijo a Infobae que “la oferta continua escasa para el bolsillo del común de la gente que gana en pesos. En las zonas llamadas turísticas los precios están en dólares, sean turista o no, por ejemplo Palermo o Monserrat, entre otros barrios de la ciudad de Buenos Aires”.
Los pocos departamentos para alquilar en pesos en CABA parten desde $150.000 por mes para un monoambiente, dependiendo de la zona, y un 2 ambientes parte desde $200.000 mensuales.
Un 3 ambientes en Villa del Parque, por ejemplo, y de los muy pocos que se ofrecen superan los $250.000 por mes
“Los requisitos hoy mayormente se circunscriben a elevar el monto. El plazo de los contratos está establecido en 3 años, con la intención de favorecer al inquilino, lo que quedó muy alejado de la realidad, siendo hoy lo que quedó muy alejado de la realidad, es uno de los factores por los cuales los propietarios quitan la oferta de viviendas en alquiler. Como sucede en otros ámbitos ante la imposibilidad de acceder están dándose en el mercado alternativas fuera de lo establecido en la normativa, como el monto en dólares y bajo un plazo temporario. Con unidades totalmente amuebladas y servicios incluidos”, amplió Tapia.
Para tener en contexto la situación, una persona que ahorra toda su vida o gran parte de ella, le va bien y decide invertir en bienes raíces en vez de inversiones más volátiles y más especulativas.
“Un propietario que compre una vivienda, la pone en alquiler, se actualiza su precio una vez al año, ya el segundo mes está perdiendo un 8%, un 6%, un 7% frente a la inflación. En un año solamente cobra bien el primer mes, ese es el escenario que tiene el propietario cuando decide poner una propiedad en alquiler, y por eso se está dando esta situación. En el mismo sentido, está la situación de la duración de los contratos. Firmas a tres años y no se sabe qué puede pasar en el medio”, dijo Migliorisi.
No hay una fórmula mágica que solucione este desmadre argumentan los expertos.
Puebla, concluyó: “La esperanza es que la derogación completa de la ley permita que propietarios e inquilinos se pongan de acuerdo y que se destinen más propiedades al mercado, eso en un mediano plazo va aumentar la oferta y por lo tanto amesetar los precios, eso esperamos , pero en esta Argentina intensa todo puede cambiar en una semana”.
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