Uno por uno, los cambios que propone la oposición a la ley de alquileres: duración de contratos, ajustes e incentivos

El Congreso tratará mañana posibles modificaciones a la ley de alquileres sancionada en 2020, que trabó casi por completo el funcionamiento del mercado de locaciones inmobiliarias. Desde que entró en vigencia la normativa, que dispone contratos mínimos de 3 años de duración y ajustes solo una vez al año, según un “Indice de Contratos de Locación”, la oferta de muebles en alquiler, colapsó hasta 60% en Buenos Aires y las principales ciudades del país y los precios de los alquileres subieron hasta más de 620 por ciento.

Entidades sectoriales encabezadas por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) presentaron hace más de un mes un petitorio al que adhirieron Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI) pidiendo reducir el plazo mínimo de los contratos de 3 a 2 años y permitir ajustes más frecuentes, para evitar el deterioro del valor entre un ajuste y otro y prevenir valores iniciales excesivos en prevención del posterior deterioro debido a la erosión que provoca una inflación que algunos ya proyectan cercana al 200% este año.

El dictamen de minoría, suscripto básicamente por legisladores de Juntos por el Cambio, fue también acompañado por Graciela Camaño, del peronismo federal, que apoya la candidatura presidencial de Juan Schiaretti, y el mendocino Omar de Marchi, del PRO.

Las disposiciones más importantes de la propuesta, en 4 capítulos y 14 artículos, incluyendo cuestiones de forma, son las siguientes:

-En caso de vivienda habitacional, no puede exigirse al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes. Este último, además, debe ser devuelto al valor del último mes de alquiler o la parte proporcional si la garantía es inferior al mes. Tampoco podrá exigirse un pago de “valor llave o equivalente” ni la firma de pagarés “s o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.

-El plazo mínimo del contrato será de dos años y se considerará de ese plazo si su duración no está estipulada, pero el inquilino o locatario puede renunciar a ese plazo, en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones.

-El plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas “para fines de turismo, descanso o similares y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario”.

-En cuanto a las reparaciones de la unidad en alquiler, algo que suele generar fricciones en los contratos, se establece que el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino o locatario y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes. Si transcurridos esos plazos no hay respuesta, el inquilino puede hacerse cargo de las reparaciones, con cargo de los costos al propietario. El artículo 4 especifica: “se entenderá como urgente cualquier reparación de aquellas prestaciones que, por su gravedad, impidan u obstaculicen el uso y goce convenido sobre el bien locado”.

-El contrato puede ser resuelto antes de que expire su plazo por parte del inquilino, pero no antes de los primeros 6 meses de contrato. Transcurrido ese plazo, puede hacerlo, pero notificando al propietario con al menos un mes de anticipación y pagando en concepto de indemnización, el equivalente a un mes y medio de alquiler. A su vez, si la notificación se realiza con al menos 3 meses de anticipación, no corresponde indemnización o penalidad alguna.

-Tal vez el cambio más importante es el del artículo del proyecto opositor, que especifica que los ajustes al valor del alquiler “podrán realizarse con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre tres (3) y doce (12) meses. Además, da como método de ajuste una variedad de posibilidades, desde el uso del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec, esto es la inflación minorista, hasta precios mayoristas, el índice salarial del Indec “o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.

-Todos los contratos deben ser declarados ante la AFIP, que según el proyecto deberá “disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes”.

-Como incentivos a la reactivación del mercado de alquileres, el dictamen de minoría propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que “no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación”, y aclara además que en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.

-Otro estímulo es la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados”, aunque con tope a determinar según el valor de los contratos vigentes.

-Del mismo modo, también se exime del pago del impuesto al cheque las operaciones bancarias “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa - habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.

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