“Subió todo”: el impacto de la devaluación sobre las expensas y los gastos de los edificios, que ya aumentaron 150% en los últimos 12 meses

Las expensas en la Argentina y sobre todo en la ciudad de Buenos Aires venían subiendo con gran fuerza por el proceso inflacionario. Hasta julio último se calculaba que se habían incrementado hasta un 150% interanual, pero luego de los resultados de las elecciones PASO y la devaluación del último lunes se estima que en sólo seis o siete días se agregó otro 10% en los costos de mantenimiento, y productos de limpieza, principalmente.

David Loisi, presidente de la Fundación Liga Argentina del Consorcista, dijo a Infobae: “La verdad, subió todo. Y en algunos rubros más que la tasa de inflación informada por el Indec en la última semana (6,3% en julio), porque algunas empresas quieren cubrirse de futuros aumentos. Hay servicios que se encarecieron por encima del 10% mensual como la seguridad (por ejemplo los consorcios que tienen un tótem virtual, cabina que vigila un inmueble durante las 24 horas a través de un sistema tecnológico a distancia o cámaras importadas)”.

En el sector se destaca que los consorcios que sufrirán los mayores aumentos en la liquidación de expensas de septiembre serán aquellos donde haya que hacer reparaciones de relativa envergadura, como una impermeabilización de terraza, un cambio de cañerías de gas, o una reparación importante de los ascensores, que no se puede postergar. Sobre todo en la reparación de bombas de agua y tableros eléctricos que en muchos casos demandan repuestos importados y valuados en dólares.

“Los elementos faltantes no son los de limpieza, sino más bien los repuestos e insumos para reparaciones. Y hay que tener en cuenta que la expensa está conformada por gastos varios del consorcio: pago de haberes a trabajadores, a proveedores, arreglos varios, pago de servicios públicos, de honorarios de administración, entre otros. Cada consorcio es un mundo, cuya situación económica y financiera, así como eventuales requerimientos judiciales o prejudiciales, impacta en la liquidación de cada mes”, añadió Loisi.

Valores de referencia

Distintas compañías que relevan el comportamiento de los valores de expensas coincidieron en detectar que el valor promedio por copropietario oscila entre $30.000 y $50.000 en CABA, y $40.000 en la provincia de Buenos Aires, mientras que en Santa Fe y Córdoba, se ubica en torno de $22.000, promedio.

Asimismo, en los últimos tiempos, con la aceleración de la inflación y caída del ingreso real de la mayor parte de la población los administradores comenzaron a registrar el aumento de la morosidad, a un inquietante 30%, aunque aclaran que es más bajo que en otras crisis. En plena pandemia llegó al 45% en algunos casos.

“La obligación del pago de expensas la tiene el propietario de la unidad funcional, pero este podría tomar acciones con los inquilinos si no abonan las expensas ordinarias. Recomendamos a los administradores enviar la liquidación y los recordatorios de pago tanto a propietarios como a inquilinos. Es muy importante la continuidad de estos procesos para garantizar una buena gestión, y entender el motivo real detrás de cada deuda. Con esta información es posible negociar; siempre se intenta ayudar a que puedan ponerse al día. En cuanto a sanciones, además de hacer pública la deuda frente al resto de los consorcistas, la más frecuente es la de impedir el uso de amenities”, comentó a Infobae Albano Laiuppa, de la plataforma ConsorcioAbierto.

Los intereses por pago fuera de término y morosidad serán calculados según lo establecido en el reglamento de la propiedad horizontal en particular. A los 90 días de la mora, el administrador deberá ejecutar acciones tendientes al cobro.

Cómo reducir gastos

En un contexto complejo, expertos sostienen que aún es posible bajar gastos que redunden sobre el costo de la expensa mensual.

Nicolás Baccigalupo, de la plataforma Octopus Proptech, dijo a Infobae que observan dos posibilidades para reducir gastos.

“La primera -señaló el experto- tiene que ver con los medios de pago. Actualmente, en consorcios y barrios privados al menos el 90% paga a través de medios digitales. La forma más habitual continúa siendo la transferencia bancaria, aunque se observan nuevos medios como posibilidades futuras, las wallets (billetera o monedero virtual) y pagos por medio de códigos QR. Para 2025 por lo menos el 35% de los pagos de expensas se realizarán mediante estas tecnologías. Si se logra, a través de este sistema, contar con el dinero apenas se cierran expensas, son días en los que se pueden afrontar pagos antes de la pérdida de valor del dinero”. En base a datos propios, Baccigalupo precisó el 30% de los vecinos que forman parte de los consorcios son Millennials y para ellos este método de pago es natural.

La segunda forma de reducirlos, “es tener mayor previsibilidad en los gastos, y realizar todos los arreglos en tiempo y forma”, dijo Baccigalupo. “Siempre la peor opción es acumular deudas. Generan intereses que luego se deberán cubrir y, en definitiva, provocan un gasto mayor a futuro”, completó Baccigalupo.

Laiuppa recomienda que las administraciones tomen “decisiones estratégicas a tiempo: una práctica que hemos visto y recomendamos es adquirir con anticipación los materiales que ya saben que van a necesitar. Por otra parte, tener un calendario de mantenimiento a mano con los vencimientos al día, además de prevenir riesgos para los habitantes del consorcio, hace que no haya que lamentar gastos mayores. Visualizar en un solo lugar la comparativa de distintos presupuestos también es clave”.

Además de las estrategias para reducir gastos, también es clave la buena comunicación. Hay módulos contables muy completos para las administraciones que también dan trazabilidad de los gastos a los vecinos.

“La automatización de recordatorios de pago de expensas y otras funcionalidades están siendo realmente muy útiles en la convivencia. Tanto administraciones como vecinos deben involucrarse en la revisión de los presupuestos, y la tecnología brinda herramientas para descubrir si hay aumentos desmedidos por parte de proveedores”, añadió Albano Laiuppa.

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