El impacto de la Ley de Alquileres sobre la oferta de viviendas se acentuó a fines de 2021. Al acelerarse la inflación y estar congelados los precios en contratos vigentes por un año, llevó a que los propietarios no quisieran continuar alquilando de manera tradicional (en el Congreso nacional hay una sesión especial pedida por la oposición para el 23 de agosto para tratar su posible modificación, al menos la duración de contratos y el método de ajuste).
Hoy es complejo encontrar una vivienda para alquilar en todo el país, pero la situación se agudizó con mayor fuerza en las grandes urbes, como la ciudad de Buenos Aires, Córdoba capital y Rosario y Mendoza. Allí crece la firma de contratos informales hasta que el panorama se aclare.
En CABA, según un informe de Maure Inmobiliaria, la caída de oferta desde junio de 2021 a la fecha es del 44%, algo sin precedentes.
“Algunos propietarios dejan de alquilar y piensan en vender, otros se pasan a alquilar de forma temporaria y otros pactan con conocidos condiciones conveniente a ambas partes”, destacó a Infobae Soledad Balayan, de la firma que hizo el informe.
La gran mayoría de los contratos que cumplieron tres años no vuelven a realizar extensiones de un año sino prórrogas de algunos meses.
Balayan agregó que “en ninguno de los casos se paga lo mismo pero tampoco hay una regla, depende mucho del inmueble, de las expensas, de cuán lejos quedó el valor y del vínculo con el inquilino. Los valores de mercado son la referencia pero generalmente las prórrogas se suelen cerrar un poco por debajo”.
En CABA los alquileres en julio subieron un 104,04% según el Índice de Contratos de Locación (ICL), pero como en el resto del país subieron por sobre esa cifra, los valores superaron el 130% en todos los barrios. Un monoambiente no cuesta menos de $112.000 y un tres ambientes promedia los $200.000 por mes.
En la Docta
Un análisis del Centro de Estadísticas Inmobiliarias conformado por Economic Trends para el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) cordobés y el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) precisó que entre mayo de 2021 y junio último el retiro de inmuebles por propietarios (que prefieren migrar sus propiedades hacia la venta) acumuló un derrumbe histórico del 36,7% (ver gráfico).
“La oferta sigue cayendo por la incertidumbre legislativa y política. Con mayor impacto entre diciembre y marzo último. En nuestra provincia vemos que dominan las prórrogas de contratos que oscilan entre 6 meses y un año”, dijo José Kandalaft, secretario del CPI de la provincia.
Por ejemplo, en Nueva Córdoba un departamento de 2 ambientes oscila entre $140.000 y $160.000 por mes; un 3 ambientes, entre $180.000 y $250.000; y un dúplex, en Manantiales, por ejemplo, supera los $200.000 por mes.
Casi un 38%
En Rosario, como en el resto del país, la oferta de alquileres sigue en baja debido a la gran incertidumbre que otorga un contrato de 36 meses en medio de un proceso inflacionario y una economía tan inestable. Desde la sanción de la Ley de Alquileres el problema se fue agudizando, haciendo que cada vez haya menos oferta.
De acuerdo con una investigación de la plataforma Propia que reúne a más de 1.200 compañías de corredores inmobiliarios de Rosario, la disminución de la oferta desde que rige la ley es del 37,8 por ciento.
César Fernández Cívico, miembro del directorio del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), dijo a Infobae que “el rumor de una posible derogación o modificación de la ley ha generado que el locador apunte a negociar prórrogas de contratos con los inquilinos. La intención es esperar para ver cómo termina el tratamiento de la ley y poder contar con la posibilidad de hacer un contrato ajustado a la posible nueva norma”.
Resaltan que en Rosario cuando se realiza una prórroga de contrato debe respetarse el precio del alquiler, se estiran por periodos cortos, no más de 6 meses.
“Por otro lado, cuando el inquilino renuncia al plazo mínimo legal de 36 meses, por estar en tenencia del inmueble, se hace un contrato por un periodo menor. Existe la posibilidad de modificar el precio, en estas condiciones lo que suele hacerse es un contrato por 12 meses”, aclaró Fernández Cívico.
En la zona centro, la de mayor demanda, se pueden conseguir departamentos de 2 ambientes a partir de los $75.000 mensuales. Para un 3 ambientes, los valores inician a partir de los $110.000, y para casas, hay que buscarlas en barrios algo alejados del centro, pero en zonas que se encuentran en pleno auge, donde los valores parten desde $180.000 mensuales.
Tierra del vino
En Mendoza capital la oferta también se aplanó pero expertos de esta parte del país sostienen que no se observa una caída en la oferta de alquileres, lo que se aprecia es un crecimiento en la celebración de contratos por fuera de la Ley entre propietarios e inquilinos en forma directa.
Eduardo Rosta, presidente de presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, comentó a Infobae que el escenario es controvertido y plagado de incertidumbre. Y desde la última sesión de diputados donde se planteó el tema Ley de Alquileres y donde surgió la posibilidad de tratamiento para el 23 de Agosto, se generaron nuevas expectativas con lo cual ni propietarios ni inquilinos quieren celebrar contratos hasta tanto no se tenga un panorama certero de cuál podría ser la nueva realidad”.
También en Mendoza predominan prórrogas de entre seis meses y un año.
“Muchos propietarios comenzaron a pactar con conocidos y amigos, de acuerdo a la conveniencia de ambas partes, a la fecha esta tendencia se ha mantenido y los inquilinos siguen sin tener una buena oferta de inmuebles”, dijo Rosta.
Los valores de alquileres de monoambientes parten desde $50.000, 2 ambientes, desde $65.000, 3 ambientes desde $95.000 y de ahí continúan creciendo los valores. Para casas de tres ambientes con cochera, arrancan desde $100.000 mensuales.
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