Todo lo que hay que saber cuando se vende o compra una vivienda que está en sucesión

Comprar una vivienda mientras está sucesión de su dueño original es posible en la Argentina. Se trata de un proceso en dónde un juez, luego de cumplido con ciertos trámites, declara quienes son los herederos que podrán disponer del inmueble.

La sucesión tiene tres eventos importantes o etapas. La primera es la preparatoria previa a la Declaración de Herederos (edictos, oficios, entre otros). “La segunda es la Declaratoria de Herederos. La tercera es la denuncia de los bienes, la partición y la inscripción de los bienes a nombre de los herederos. Los bienes que ingresan a una sucesión solo se pueden vender una vez que están cumplidos todos los pasos de la sucesión. Se pueden ahorrar los últimos dos eventos (partición e inscripción de los bienes) si realizan la escritura por tracto abreviado”, explicó a Infobae Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de CABA.

Únicamente los herederos declarados en el expediente sucesorio son los que podrán firmar autorizaciones de venta, y firmar cualquier acuerdo, boleto de compraventa y escritura sobre los bienes que integran la sucesión.

Andrea Rey, de la Escribanía homónima, aclaró: “Muchas veces la preocupación de quien recibe un inmueble en sucesión pasa por los tiempos de espera hasta lograr la ansiada venta, los costos fijos mensuales que hay que sostener hasta poder disponer: tasas municipales, impuestos inmobiliarios, expensas, por ejemplo. Hay dos variables en los plazos que influyen categóricamente: uno es el orden y el otro la armonía entre los herederos”.

Una sucesión con herederos organizados va a influir positivamente en conseguir los papeles necesarios que solicita el profesional, partidas, títulos, impuestos, informes, entre otros. Tener la mayor parte de la documentación digitalizada a la fecha achica los tiempos de resolución.

Los juzgados que hacen un uso provechoso de la tecnología van a ayudar a que el trámite tenga plazos acotados.

“Este conjunto de situaciones impacta en forma directa en los valores del inmueble que está en sucesión (independientemente de la tasación profesional que se tenga), porque a menor cantidad de tiempo que lleve, menor será la pérdida financiera y mayor la posibilidad de defender el precio al momento de una negociación. Dentro de una sucesión conflictiva, los plazos se irán alargando y con ello la pérdida de dinero en el mantenimiento y el deterioro por la falta de uso”, aclaró Rey.

Julián González Mantelli, asesor jurídico-notarial con mirada impositiva del Colegio de Escribanos porteño, dijo a Infobae que “en principio son todos los herederos, después de acuerdo a las variantes, puede ser que sea uno de ellos, por ejemplo, porque le dejó algo en testamento o porque tenía una deuda o por cosas específicas donde se le compra a uno solo”.

Si están todos los papeles en orden no tiene un impacto que afecte el precio hacia la baja. Sí en el caso de que haya cuestiones pendientes de resolver y que afecte el normal desenvolvimiento de la operación alargando los plazos.

Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a este medio que “debido a que tiempo es dinero, si los plazos se alargan por cuestiones procesales, los interesados que van a aparecer serán inversores de oportunidad que buscan pagar menos a cambio de soportar los tiempos de espera”.

Una vez dictada la Declaratoria de Herederos podrían firmar un Boleto los sucesores declarados.

Mihura de Estrada, destacó que “debe esperarse la Declaración de Herederos para poder firmar un Boleto y poner un plazo largo para escritura (2 o 3 meses, que es lo que va a demorar la tercera etapa de la sucesión). Y la escritura se podrá realizar una vez que se culminó la sucesión”.

Es habitual que se vaya directamente a la escritura con el sistema de tracto abreviado. “Consiste en realizar un único asiento registral que comprime las diferentes transmisiones de dominio desde el titular inscrito (el causante, la persona que falleció) hasta el nuevo y definitivo titular (el comprador que le adquiere a la sucesión)”, precisó Gómez.

En una sucesión debe intervenir un abogado matriculado y en una escritura un escribano de registro. “La Ley de Arancel de los Abogados establece un porcentaje aproximado que va entre el 8% y el 12% del valor real de los bienes”, detalló Mihura de Estrada.

La Ley de Aranceles de escribanos establece un porcentaje para las escrituras que tiene un techo del 2% del valor de los bienes.

Marcela Miguez, abogada del estudio Miguez- Montero & Asoc., hizo dos ejemplos de costos en CABA y provincia de Buenos Aires en donde hay impuestos diferentes que se detallan a continuación:

1) La sucesión de un inmueble en CABA con valuación real de mercado de USD 110.000 y valuación fiscal de $5.000.000 (la determina la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos, AGIP), “con dos herederos, demora aproximadamente entre 7 y 10 meses, dependiendo del Juzgado ya que algunos son más diligentes que otros en el despacho de los escritos, dijo Miguez.

Los gastos generales del sucesorio (oficios, formularios, informes de dominio cesión e inhibición, publicación de edictos, partidas digitales) son aproximadamente $35.000, a esto hay que sumarle la tasa judicial que es el 1,5% del valor fiscal del bien. Miguez, aclaró: “en nuestro ejemplo si el valor fiscal del inmueble era $5.000.000 a tasa será $75.000.- y la tasa de los muebles que componen ese inmueble el 10% o sea 7.500 pesos.

Luego la etapa de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad de CABA tiene aranceles con alícuotas que son fijados por el Registro y pueden llegar a costar aproximadamente $150.000. Esto se abona sólo si se va a inscribir la declaratoria de herederos ya que, si se va a vender la propiedad, se hace por “tracto abreviado” directamente y la inscripción se realiza a nombre de los compradores en la escritura de compra venta.

Miguez, detalló: “Los honorarios se pactan con el cliente o el juzgado sino los regula entre 6% y 20% del valor fiscal del inmueble. En la práctica se suele hacer un convenio abogado-cliente con un porcentaje del valor real que oscila entre 3% y 7%; el otorgamiento de facilidades de pago, honorarios en cuotas según etapas del sucesorio o incluso supeditar el cobro del honorario hasta la venta del inmueble, son cuestiones que abogado y cliente pueden acordar libremente”.

El honorario del abogado ascendería a USD 4.400 (acordado con el cliente en el 4% del valor real del inmueble USD 110.000, según el ejemplo).

2) En la Provincia de Buenos Aires algunos costos se duplican. La tasa judicial es más alta que en CABA: 2,2% sobre el valor fiscal del inmueble, además se agrega la tasa de los muebles 10% sobre el anterior cálculo y existe una sobretasa judicial de otro 10% del valor fiscal; tasa sobre muebles, $11.000 y de sobretasa judicial, 12.100 pesos. Además, hay que confeccionar una cédula catastral de costo aproximado 55.000 pesos.

“Dependiendo de la fecha de fallecimiento de los causantes se abona el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) que es una alícuota que fija ARBA de acuerdo con el grado de parentesco del heredero y se calcula sobre el valor fiscal del inmueble que brinda ARBA y si el valor fiscal del inmueble es muy bajo no tributa este impuesto. El mínimo no imponible para pagar este impuesto lo establece ARBA y va variando”, detalló Marcela Miguez.

Los honorarios suelen ser al igual que en CABA, o bien pactados con el abogado o estimados por el Juzgado interviniente en base a la Ley de honorarios y aranceles.

La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, tiene similar costo que en CABA.

El momento de entregar la posesión podrá acordarse entre las partes, conociendo tanto el vendedor como el comprador el riesgo que asumen dependiendo de la etapa en la cual se encuentre el trámite sucesorio, ya que en el devenir del expediente pueden ocurrir imponderables que dilaten el trámite y retrasen la escritura.

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