Los alquileres y la peor crisis en 75 años: más del 60% de la oferta porteña ya está en dólares

La crisis de los alquileres se agrava y parece no tener techo en la Argentina. Casi no hay precedentes en la escasez de oferta de viviendas en el formato tradicional y un informe privado confirmó que más del 60% de los avisos publicados están en dólares y por acuerdos temporarios por fuera de la Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio de 2020.

Para una crisis semejante hay que remontarse a 1948, durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón, cuando se mantuvo el congelamiento de los precios de los alquileres y se sancionó la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal que dio el beneficio a los inquilinos de tener prioridad para la adquisición de la propiedad que alquilaban. Por otro lado, se permitió la división por departamentos, mientras que en las legislaciones anteriores se establecía la propiedad por pisos o la copropiedad de todo el edificio.

En ese momento, los propietarios sacaron sus departamentos de alquiler. Hoy pasa lo mismo: ninguno quiere ofrecer sus inmuebles porque entienden que quedan atados a contratos a tres años de duración y ajustes anuales que termina desfasados frente a la inflación, aun con el ajuste interanual.

Rodrigo Lejtman, economista de Zonaprop, plataforma que hizo el informe, destacó a Infobae que “desde que entró en vigencia la actual ley los números sorprenden mes a mes. Quebró al mercado de alquileres tanto por los aumentos como por la migración de inmuebles que se publican en venta o en locación temporaria”.

Los precios subieron un 145,2% interanual, un 30% más que la inflación acumulada a junio (115,6% según el Indec) y un 41% más que el Índice de Contratos de Locación (ICL) que a julio registró un alza del 104,04% de acuerdo con lo estipulado por el Banco Central.

El análisis presentado reveló también que se reduce la búsqueda de monoambientes en AMBA y solo implica el 13% del total. Mientras tanto, el 24% de la demanda busca inmuebles de 2 ambientes y el porcentaje mayoritario son búsquedas de inmuebles con más metros cuadrados y ambientes: el 46% busca 3 ambientes. Por último, solo el 17% busca 4 ambientes.

“Igual ganan los PH, la gente los busca para eliminar gastos de expensas que en algunos casos subieron a la par o más que los alquileres”, dijo Lejtman.

Hay departamentos de 3 o 4 ambientes en edificios de zonas como Palermo, Caballito o Recoleta en donde se pagan más de $200.000 de alquiler y las expensas oscilan en $165.000 (subieron un 130% interanual), por lo cual ya están muy cerca al cotejar ambos costos.

En Gran Buenos Aires Norte las búsquedas corresponden a grandes unidades, el 56% de la demanda es para inmuebles de 3 y 4 ambientes. En CABA y Gran Buenos Aires Oeste Sur la distribución de la demanda es similar en unidades grandes. En propiedades chicas, CABA y GBA Oeste y Sur reciben mayor demanda de 2 ambientes (48%), según lo informado.

En un mercado con gran desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, la demanda sobre unidades a estrenar representa cerca del 30% del total en GBA, muy por encima del 13% de CABA. Por el contrario, en CABA las unidades antiguas representan mayor porcentaje del stock de oferta y por ende capturan mayor demanda, el 48% del total de contactos se direcciona a unidades de más de 25 años en CABA.

De acuerdo con Zonaprop, el 57% de las búsquedas en el portal son para alquilar, con un aumento de dos puntos en comparación a septiembre de 2022. Se mantiene la tendencia histórica desde 2019 con una media de búsquedas para la compra del 37% del total, muy por debajo de 2017 y 2018 donde el 57% de las búsquedas era para adquisición de propiedades. Por otro lado, la búsqueda de alquileres temporales se redujo en comparación a 2022 y se ubicó en el 6% del total.

En GBA Oeste y Sur el porcentaje de búsquedas para alquilar es mayor al del resto de AMBA (70% vs 56%). En contraste, en CABA la intención de búsqueda que más predomina son inmuebles para la venta (41%) en comparación a GBA Norte (38%) y GBA Oeste y Sur (30%).

La concentración de búsquedas en los barrios de CABA se diversifica y baja el share de demanda en Palermo (14%), lo mismo sucede con Recoleta (11%) y Caballito (8%), aunque siguen siendo los más demandados.

Al comparar la demanda en relación a la oferta en cada barrio, la mayor cantidad de búsquedas en relación a las propiedades disponibles fue en Coghlan y Parque Chas con un 213% y 108% más que la media. Mientras que los que menos presión tuvieron son Puerto Madero, Retiro y Palermo.

El valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de $130.683 por mes, un departamento de dos ambientes de 50 m2 alcanza $158.328 y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $205.081 mes.

Según Zonaprop, el alquiler de un 2 ambientes en la ciudad cae 2,2% en junio y se ubica en USD 641 por mes. En 2023 los precios de los alquileres en dólares se mantienen estables, en línea con la inflación en dólares, luego de registrar una caída real de 15% en 2022 y de 21% en 2021.

Desde enero 2019 el precio medio de alquiler en dólares en CABA acumula una caída de 24,8 por ciento.

En Puerto Madero está el valor promedio más alto con USD 1.292 por mes, seguido por San Telmo y Palermo, entre otros barrios con USD 845 mensuales en promedio. El más económico para alquilar una vivienda temporal es Flores con USD 506 mensuales.

Se mantiene un leve descenso en los valores pero hay un sinceramiento fuerte en los precios de publicación: hasta abril, último mes relevado, el 24% de los avisos se habían retasado. Y fuentes del segmento advierten que hay mayor cantidad de consultas con intenciones de comprar una vivienda actualmente.

Letjman dijo que “hay muy buenas oportunidades porque las propiedades bajaron más de un 30% desde 2018 a la fecha (otros análisis confirman que el descenso promedia el 40% en CABA). No podemos confirmar el piso aún, pero si una clara desaceleración en la caída de los valores”.

En abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precio. Actualmente, el 73% de los barrios registra baja de precio cada mes. Sin embargo, en 2023 el volumen de escrituras aumentó un 17% respecto al mismo período de 2022.

El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (5.670 USD por m2), Palermo (USD 2.910) y Belgrano (USD 2.693 por m2). Los barrios más económicos en CABA son Lugano (USD 1.012 por m2), Nueva Pompeya (USD 1.396) y La Boca (USD 1.430 por m2).

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