Alquileres sin freno: cuál es la ciudad con los precios más altos del país, un 45% más que en el barrio de Palermo

En Ushuaia, la ciudad más austral el mundo, se baten todos los récords en materia de precios de alquiler residencial: en un año subieron un 215 por ciento.

Un monoambiente en el centro de la capital de Tierra del Fuego cuesta más de $150.000 por mes, un 45% más que un espacio similar en Palermo, uno de los barrios más cotizados de la ciudad de Buenos Aires.

Una de las razones que explican los precios altos es que el ingreso de los asalariados es allí superior al de los trabajadores de otras zonas del país. Se estima que los habitantes de Ushuaia ganan entre 20 y 25% mas que los de CABA.

Otra de las causas de los fuertes aumentos es la vigencia de la polémica Ley de Alquileres sancionada en 2020, en plena pandemia. También los propietarios de viviendas en la capital fueguina le dieron la espalda al mercado locativo y a medida que finalizan los contratos de las unidades que hacían ofrecido en alquiler, no los vuelven a destinar al alquiler tradicional. Los pasan a contratos temporarios o turísticos o hacen acuerdos por fuera de la ley, como está sucediendo en todo el país.

Sergio Arroquy, presidente de la comisión Fiscalizadora del Colegio Profesional de Martilleros, Tasadores y/o Corredores de Tierra del Fuego, dijo a Infobae que los valores de alquiler en Ushuaia varían según las zonas de la ciudad. “La diferencia se debe a que en el centro comercial se encuentran los desarrollos más nuevos destinados al alquiler temporario para turistas, lo que hace que los precios sean considerablemente más altos en comparación con el macrocentro y la periferia”, explicó.

En el macrocentro, es posible encontrar monoambientes de 30 a 34 metros cuadrados en valores que oscilan entre los $150.000 y $180.000, dependiendo de las características del edificio. Los alquileres de dos ambientes están en el rango de $200.000 y $220.000 mensuales.

“Si buscamos una casa con patio y tres ambientes o más, destinada a familias, los valores parten desde $270.000 por mes. Es importante destacar que Ushuaia presenta una particularidad en cuanto a su evolución histórica. Las construcciones antiguas suelen tener ambientes pequeños y techos bajos, diseñados para facilitar su calefaccionamiento. En consecuencia, es posible encontrar viviendas con 5 ó 6 ambientes y 2 baños en tan solo 80 m2, pero con sistemas constructivos que ofrecen una eficiente aislación térmica”, aclaró Arroquy.

En las últimas décadas, la ciudad creció hacia el oeste, donde se pueden encontrar terrenos más amplios y construcciones modernas, con ambientes más cómodos y de concepto abierto.

“Sin embargo, este aumento en la oferta también puede tener un efecto en cascada hacia las propiedades ubicadas en las áreas más periféricas de la ciudad. Con la disponibilidad de nuevas y modernas unidades en el microcentro, es posible que algunos propietarios de viviendas más alejadas reconsideren sus estrategias y opten por volver al mercado del alquiler tradicional. Esta decisión podría ser impulsada por diversos factores, como la dificultad para competir con las comodidades y ubicaciones convenientes del microcentro, así como las cambiantes condiciones económicas y de demanda”, aclaró Arroquy.

También hay extranjeros que van a trabajar en Ushuaia, aunque no son tan numerosos los que vienen a estudiar. Tierra del Fuego, en general, ha sido un destino atractivo para el trabajo desde hace varias décadas, debido principalmente a la ley 19.640 que estableció un Área Aduanera Especial. Esa ley, de 1972, exonera de impuestos nacionales en la provincia y llevó a que más del 90% de la población sea migrante de otras ciudades de Argentina o países limítrofes.

“Durante mucho tiempo, la cantidad de población migrante proveniente de Chile era similar a la de Argentina en esta región. Esta situación cambió y actualmente la mayoría de la población es nativa de nuestro país. Los extranjeros más comunes que se encuentran en la actualidad son de Bolivia. A diferencia de otras regiones de Argentina, en Ushuaia no se dedican principalmente a la agricultura, sino que se han enfocado en la construcción de viviendas”, detalló Arroquy.

En Río Gallegos, la capital de Santa Cruz, el nivel de oferta también es mínimo y el precio para alquilar supera largamente al que estipula el Índice de Contratos de Locación (ICL) que rige las actualizaciones de las locaciones y que en julio marcó 104,04% interanual.

“Hay muchas propiedades en venta y pocas en alquiler. Al no haber créditos hipotecarios, o no ser accesibles, las búsquedas se dan en alquileres donde la demanda supera ampliamente a la oferta”, dijo a Infobae Yanina Ramírez Vieytez, propietaria de Ramírez Inmobiliaria.

Una vivienda familiar de 4 ambientes en zona residencial no baja de $280.000 por mes. Una de 3 ambientes a 30 cuadras del centro cotiza en $190.000 y un departamento de 3 ambientes en zona residencial está en $180.000, aunque a unas 20 cuadras desciende a $80.000 mensuales.

En la capital santacruceña calcula que los precios subieron un 130% interanual, 26 puntos porcentuales más que el ICL. Pero, a diferencia de Ushuaia, que tiene un fuerte atractivo turístico, en Gallegos los alquileres temporarios no son tan demandados. Sólo son contratados por jerárquicos de empresas petroleras o mineras, por plazos de hasta 3 meses en que van a trabajar por ese tiempo a la provincia.

Al igual que los empleados que son contratados y se mudan solos o con sus familias. Las empresas se encargan de brindar una vivienda.

“El valor de los alquileres lo marca el costo de vida, la falta de oferta, los elevados costos de insumos de gas, electricidad, pintura, entre otros productos. Si se quema una plaqueta de una caldera puede llevar el costo de hasta 4 pagos de alquiler reponerla. A los propietarios les quedan desactualizados sus contratos pronto y las reparaciones son muy costosas. Hay propietarios que viven con la renta que reciben y la inflación hace estragos”, añadió Ramírez Vieytez.

En esta ciudad patagónica también coinciden los dos grandes problemas: el plazo de duración que fija la Ley de Alquileres (3 años) y la actualización anual, que lleva a que los dueños pidan montos iniciales altos para no quedar desactualizados a los pocos meses. Los inquilinos son tanto empleados de los sectores de minería y petróleo como personas de la administración pública.

En ciudades como Rawson, capital de Chubut, y Trelew, Puerto Madryn y Comodoro Rivadavia, en la misma provincia, la oferta de unidades en locación tradicional es muy acotada, acercándose a cero.

“Nunca vi algo semejante. El mercado está desenfocado por completo. Hay que hacer malabares para encontrar una vivienda en alquiler tradicional. Los dueños aceptan una prórroga por 6 meses de plazo porque entienden que la normativa va a cambiar en algún momento. Pero a la vez es complicado para un inquilino pagar los valores que hay en plaza”, destacó a Infobae Patricia Rojas, de Patricia Inmobiliaria e integrante de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

En Trelew y en Puerto Madryn un departamento de 3 ambientes no baja de $150.000 mensuales y un monoambiente oscila en los $80.000, en tanto que una casa en muy buen estado y bien cotizada está en el orden de los $220.000 por mes.

Por lo general la demanda está compuesta por argentinos que trabajan en turismo, empresas de la zona, petróleo, organismos públicos, comercio, entre otros rubros.

“También hay estudiantes que vienen de otros puntos del país, pero el problema es la bendita ley. Aquí hay muchos jubilados que tienen una vivienda de más que pudieron comprar o la heredaron en su momento para poder tener un ingreso extra al margen de la jubilación. Y no quieren alquilarlas por contratos a 3 años, por ahí terminan acordando con inquilinos con otras condiciones, y los inquilinos a veces deben aceptar esas propuestas porque no consiguen donde vivir”, añadió Rojas.

En la Patagonia el problema del alquiler se asemeja al de otras regiones, pero además en Chubut faltan profesionales para cubrir distintas áreas laborales. “La esperanza es que se modifiquen los artículos neurálgicos de la actual ley. Hay crecimiento económico de algunos sectores, pero si no hay viviendas no conseguiremos que los jóvenes vengan a trabajar a nuestra provincia. Incluso muchos chicos oriundos de aquí suelen irse en busca de otras posibilidades”, concluyó Rojas.

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