Cómo les fue a los deudores UVA: el debate viral que definió si ganaron o perdieron con sus préstamos hipotecarios

La Cámara de Diputados giró en revisión el proyecto de Ley que busca proteger a los deudores que tomaron créditos UVA para comprar sus viviendas y que, ante el avance de la inflación, reclaman asistencia para poder hacer frente a las cuotas. Con una inflación que viaja bien por encima del 100% anual, la actualización del índice de ajuste se mueve en términos nominales a toda velocidad y hace cada vez más oneroso devolver el préstamo para las familias involucradas. Sin embargo, medido en términos de dólares y de salarios, las dificultades de los deudores aparecen bajo otra luz muy distinta.

En medio del tratamiento de la Ley que entre otros puntos aspira a cancelar parte de las cuotas de los deudores si es que esta supera el 30% de sus ingresos, una discusión que se viralizó en Twitter y que muestra a distintos economistas y hasta ex funcionarios del gobierno de Mauricio Macri debatir con una usuaria que, supuestamente, tomó un crédito UVA, es un buen punto de partida para pensar el resultado de los crtéditos.

“En mi caso saque un crédito de $2.000.000 nunca me atrase en ninguna cuota, y hoy después de 5 años debo al banco $13.000.000. Si a usted no le parece una locura, ¿dígame cómo podemos cancelar este tipo de crédito mientras lo que dure nuestra vida? Siempre hay que ser empático”, publicó la usuaria de Twitter.

Infobae no pudo contactar a la usuaria ni comprobar su identidad o su condición crediticia.

“Estimada: cuando usted sacó el crédito hipotecario se hizo de unos 72.000 dólares. Hoy esos $13.000.000 que debe equivalen a unos 26.000 dólares. ¿Qué es entonces lo que pretende?”, la cruzó duramente el economista Manuel Adorni.

No fue el único. También ex funcionarios de Cambiemos se sumaron al debate en la red social.

“Lorena, Lorena... debés muchos menos dólares que antes, muchas menos manzanas que antes, muchas menos uvas que antes. No es muy difícil”, respondió Lucas Llach, ex vicepresidente del Banco Central y uno de los impulsores de los créditos UVA durante la gestión de Federico Sturzenegger al frente de la autoridad monetaria.

“Sacó un crédito de 100.000 dólares. Hoy debe USD 26.000 y es dueña de una casa que seguramente vale cerca de 100,000 dólares. Hizo un negocio espectacular, y ahora, gracias al kirchnerismo y a Julio Cobos, le vamos a regalar plata de nuestros impuestos”, se sumó Miguel Braun, ex Secretario de Política Económica y de Comercio de Argentina.

Si bien la veracidad de los casos que se discuten en redes sociales son difíciles de comprobar, Infobae decidió hacer el ejercicio y consultar a especialistas deudores UVA para conocer datos más concretos.

Este medio tuvo acceso a la situación crediticia de un residente de un barrio de la Zona Norte de CABA que adquirió su departamento en octubre de 2017 por cerca de USD 170.000 en total. El banco le financió el 50% de la operación, USD 85.000, a través de un préstamo UVA. En ese momento, el préstamo alcanzó $1.500.000 según los datos del crédito.

Casi 6 años más tarde, el ajuste UVA hizo crecer aceleradamente el monto en pesos que debe el propietario en cuestión. La deuda, originalmente de $1.500.000 saltó hasta $16.935.732 en la actualidad.

Es decir, tras seis años de pagos de cuotas debe más de 1.000% más de lo que pidió prestado. En principio, suena a que perdió. Al menos, si se lo mira en términos puramente nominales.

Pero en una Argentina donde los valores no se quedan quietos, los cálculos nominales pueden ser engañosos. Desde 2017 a esta parte la inflación se disparó, los salarios corrieron de atrás a esa suba de los precios y las propiedades tendieron a perder valor por el golpe al mercado que supuso la desaparición casi completa del crédito hipotecario, entre otros factores.

Entonces, se puede hacer el ejercicio comparativo para medir con una moneda más estable y saber dónde está parado el deudor en cuestión. En 2017 recibió un crédito por el equivalente a USD 85.000, mientras que los $16.935.732 que todavía debe pagar hoy equivalen -a tipo de cambio MEP- a USD 35.025,91 de deuda. Es decir, pidió USD 85.000 y debe USD 35.000 tras seis años de pagos.

Por otro lado, la propiedad que compró, tomando el promedio del metro cuadrado en el barrio en cuestión, bajó de precio. Originalmente pagada USD 170.000, en caso de volver al mercado hoy se estima que podría venderse en unos USD 156.277, un precio algo más de 8% menor al que abonó en 2017 dada la variación que sufrió el metro cuadrado publicado en esa zona. Calculando el 50% del valor de ese inmueble, que es lo que pagó gracias al crédito, se llega a la conclusión de que el capital que adquirió en forma financiada ese entonces hoy está valuado en USD 78.138,75, un 123% más de lo que debe al banco.

El deudor reconoce, sí, que la marcha de la inflación hace muy onerosas a las cuotas en la actualidad. Sus ingresos mensuales son en pesos, no en dólares, y agrega que a lo largo del tiempo ha tenido que destinar una parte mayor de esos ingresos al pago del crédito. Pero no está cerca de caer en mora ni lo estuvo en algún momento. En este sentido, comparte suerte con la abrumadora mayoría de los deudores UVA: la mora en créditos hipotecarios es menor al 2% según datos a abril del Banco Central, muy por debajo del sistema -3,3%- y de cualquier otra línea de créditos.

En términos financieros, la compra con un crédito UVA fue un buen negocio al menos en su caso. Si en el futuro cayera en una situación económica extrema, sin dudas desagradable, le quedaría el recurso desesperado de vender su propiedad y cancelar con creces su deuda. Quedándose con una ganancia en dólares al final de toda la ingeniería.

Obtendría por una hipotética venta USD 43.112,84 más de lo que tiene que devolver al banco (esta sería, llegado el caso, su ganancia financiera teniendo en cuenta que el crédito pagó la mitad de la propiedad, hoy valuada en poco más de USD 78.000 que podría usar cómodamente para cancelar su deuda de algo más de USD 35.000).

El economista Nery Persichini, de GMA Capital, hizo un cálculo más abarcativo. Simuló un préstamo UVA tomado en marzo de 2018, poco antes de que el crédito hipotecario se cortara casi a cero. Y, desde entonces, calculó el avance de las distintas variables pertinentes.

El ejercicio le da que mientras la cuota de los créditos UVA se multiplicó por 12,6 desde el inicio de ese préstamo simulado, dada la aceleración de la inflación, el índice de salarios RIPTE se multiplicó por 11,4 en el mismo período. Sin dudas, los deudores UVA con ingresos en pesos han visto hacerse más arduo el servicio de sus deudas en estos años. Ser propietario gracias a un crédito hipotecario no es ningún picnic para estas familias.

Pero, otra vez, son números que están lejos de hablar de un quebranto. En el mismo período, resalta Persichini, el valor del dólar financiero se multiplicó por 25,1. Es una variable importante porque es en dólares que se tasan las propiedades en la mayor parte de la Argentina. Con lo cual, el activo de los deudores UVA -el inmueble del que ahora son propietarios- subió muchísimo más su valor en pesos que el crédito. Eso, a pesar de la baja del valor en dólares de las propiedades que golpeó al mercado inmobiliario en general.

“Dada la diferencia, el valor de las propiedades tendría que haber caído más del 50% para para que el tomador del crédito haya salido perdiendo. No parece ser el caso”, dijo Persichini.

“Como en todo préstamo si uno pierde el ingreso estaría complicado, pero eso pasa también con tasa fija. Si mantuviste el ingreso, y dado que los ingresos estuvieron corriendo por detrás de la inflación, aumentó la relación cuota ingreso por el avance del nivel general de precios. Eso se va a sentir más en las personas que pidieron más dinero del que era sostenible, para el que se endeudó menos esta situación es mucho más llevadera”, agregó.

“En general entiendo que los deudores UVA tienen una situación mejor que muchas familias que no son propietarios. Están pagando por las cuotas un valor mucho más bajo que el alquiler y pudieron acceder a la vivienda propia que en la Argentina es un horizonte muy lejano para la mayoría de las personas”, concluyó.

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