Mes a mes los inquilinos que deben buscar una vivienda como quienes deben actualizar su precio si es que hicieron el acuerdo bajo la polémica Ley de Alquileres reciben malas noticias: según un relevamiento privado a esta altura del año los valores para alquilar en la ciudad de Buenos Aires aumentaron un 70,4% sólo en el primer semestre de 2023, 20 puntos más de lo que subió el Índice de Precios Al Consumidor y casi el doble del incremento registrado en el mismo período de 2022 (37,7%). El costo de la vivienda se está comiendo una porción cada vez mayor de los ingresos de las familias porteñas y no hay freno a la vista.
En el mes de junio, el aumento fue del 11,2%, el mayor registrado hasta el momento en un solo mes.
“Los inquilinos desesperados por conseguir una vivienda ante la escasez existente terminan convalidando precios por encima del Índice de Contratos de Locación” (Cuello)
En lo que va del año, así, los alquileres le sacan casi 20 puntos porcentuales de ventaja al avance del Índice de Precios al Consumidor que acumularía algo más del 50% en el año una vez publicado el dato de junio. Y además, de manera interanual según Zonaprop el incremento ostenta otro récord: subieron 145,2%, por encima de la inflación que a junio podría llegar a 120,01%.
El análisis realizado por la plataforma especializada llega a sólo dos días que se cumplan los 3 años desde que rige la Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio de 2020.
Estos incrementos superan al valor del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central que para julio dio 104,04% interanual aplicable en los contratos realizados bajo la ley actual.
“Como muchos propietarios en el punto de partida del contrato piden más para alquilar y los inquilinos desesperados por conseguir una vivienda ante la escasez existente terminan convalidando precios por encima del ICL, los incrementos superan largamente al valor estipulado por el índice que los regula”, dijo a Infobae Lisandro Cuello, un inmobiliario experto que opera en Caballito, Boedo y Almagro.
El sector reclama que se reformulen dos puntos neurálgicos de la Ley de Alquileres: volver a contratos a dos años, en vez de tres, y que los aumentos sean semestrales o trimestrales, y no interanuales
El valor de alquiler promedio de un monoambiente en CABA es de $130.683 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $158.328 y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $205.081 por mes.
Máximos y mínimos
Actualmente, el barrio de Palermo se posiciona como el más caro en CABA (Zonaprop excluyó a Puerto Madero porque en el trazado porteño más joven todos los valores de alquileres son en dólares y por acuerdos temporarios en su mayoría) con un precio medio de $205.483 por mes. Le siguen Belgrano y Saavedra con $188.066 y $186.891, respectivamente.
En la zona media se encuentran Almagro ($156.829 pesos mensuales), Villa Luro ($155.128 pesos mensuales) y Parque Chacabuco ($146.106 mensuales).
Mientras que los barrios más económicos para alquilar son Liniers ($114.447 por mes), Monserrat ($125.436 ) y Constitución (130.207 pesos por mes).
Extensión de contratos
A tres años de la Ley de Alquileres la escasez de oferta domina en todo el país, hay barrios porteños y ciudades en donde casi no se consiguen viviendas porque los dueños no quieren hacer contratos a tres años. Entienden que la normativa actual los ata a acuerdos prolongados y pierden frente a la inflación porque el ajuste es anual.
El arquitecto y broker Oscar Puebla, dijo a Infobae que “la caída de la oferta está más enfocada en los alquileres para vivienda permanente y la ley ha generado que muchos propietarios pongan sus inmuebles a disposición de alquileres temporarios”.
Para Puebla, “está claro que el mayor problema es la inflación, hoy por hoy si se deciden a derogar la ley nos vamos a encontrar que el mercado busca hacer acuerdos por un año y luego ver qué pasa. Predominan las extensiones de contratos si es que propietarios e inquilinos se ponen de acuerdo”.
Desde el sector sostienen que la única forma de bajar el valor real de los alquileres es generando mayor oferta. “No es negocio para un propietario tener el inmueble vacío, pero ante la incertidumbre generada por este desmadre vinculado con la ley, muchos todavía esperan con la puerta cerrada”, amplió Puebla.
Se desacelera la baja de precios
Según Zonaprop el valor de los departamentos desciende un 0,3% en el mes de junio y se estaría cerca de tocar el piso. En el primer semestre del año, los precios acumulan una caída del 2,2%. Las unidades a estrenar son las más resilientes mientras que las usadas son las que más caen.
El valor de un monoambiente es de 93.607 dólares. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 112.844 dólares. Un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 158.225 dólares.
En abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precio. Actualmente, el 73% de los barrios registra baja de precio cada mes. Sin embargo, en 2023 el volumen de escrituras aumentó un 17% respecto al mismo período de 2022.
El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (USD 5.670 por m2), Palermo (USD 2.910 por m2) y Belgrano (USD 2.693 por m2). Los barrios más económicos en CABA son Lugano (USD 1.012 por m2), Nueva Pompeya (USD 1.396 por m2) y La Boca (USD 1.430 por m2).
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