Cómo invertir en el mercado inmobiliario para aprovechar el costo históricamente bajo en dólares del metro cuadrado

A pocos días que se cumpla el primer semestre del año, referentes del sector inmobiliario sostienen que empieza a advertirse una reactivación en el mercado. Sobre todo porque se estaría cerca de tocar el piso de la disminución de las cotizaciones en venta del segmento del usado (bajaron 40% desde 2018) y porque los valores se mantienen estables en viviendas en construcción.

Los costos de los materiales de la construcción subieron por el impulso de la inflación, pero al medirse en dólares siguen bajos en comparación con el pico de 2017, cuando rozó los USD 1.700 por metro cuadrado. Hoy el m2 oscila entre USD 800 y 900 dólares.

Ante este panorama la pregunta que surge es la siguiente: ¿Es un buen momento para comprar?

Hasta mayo el costo de edificación subió 36% de acuerdo al Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y medido en dólares al tipo de cambio blue registró una baja del 5% en lo de que va del año.

Expertos sostienen que cómo se avizora un cambio de ciclo político cuando cambien las expectativas sobre el futuro del país y cuando las principales variables macroeconómicas vayan ordenándose, los activos argentinos en general subirían su valor en términos reales, al igual que los costos de construcción y el precio de las viviendas terminadas.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo a Infobae que “para un inversor o usuario final lo que más conviene es entrar en pozo porque ahí se pueden lograr beneficios más altos. En efecto, el costo de construcción bajó más en los últimos años que el precio de los inmuebles terminados, que se venden como usados”.

“Eso implica que mientras está estable y la inflación continúa en alza, el costo de construcción en dólares se encarece y viceversa. Pero visto desde una perspectiva temporal más larga, sin lugar a dudas estamos atravesando un periodo de costos bajos en dólares y vale la pena aprovecharlo”, amplió Tabakman.

Por el contrario, las viviendas usadas cayeron mucho menos porque, a pesar de la situación que el país viene atravesando en los últimos años, al no haber gente endeudada con bancos, las familias redujeron muy poco el precio de sus casas a la hora de venderlas, en algunos casos, y en otros simplemente postergaron la decisión de vender. Hoy hay buenas propiedades por menos de USD 1.800 en distintos barrios porteños.

Tabakman amplió: “El segmento premium y el de las viviendas estándar siguen un comportamiento similar aunque es esperable que el primero tenga mayor rebote rápidamente a futuro porque no dependerá del regreso del crédito hipotecario, que tardará en volver hasta que la inflación no baje significativamente”.

Abastecimiento de productos

“Sigue siendo un buen momento para construir desde el punto de vista del precio y más aún considerando que han sido años con una alta inflación en dólares a nivel mundial. Estaríamos ante un piso de costo y de precio de venta de inmuebles, es decir que es un momento oportuno para edificar como para comprar inmuebles”, dijo Iván Ginevra, CEO de GNV Group.

Los materiales nacionales para edificar no presentan mayores complicaciones en el abastecimiento y despacho, para los importados existen demoras y faltantes significativas, especialmente en revestimientos y equipamientos tecnológicos.

Y los que no se consiguen se reemplazan por los existentes nacionales. De los importados también hay algunos faltantes de griferías y revestimientos en madera, sobre todo por la guerra que se prolonga entre Ucrania y Rusia.

Ginevra puntualizó que la incertidumbre, la volatilidad de las variables macro y la dispersión de precios generan que muchos contratistas a la hora de cotizar una obra se cubran y presupuesten valores de materiales muy superiores a los precios reales de mercado. “Muchos desarrolladores están comprando materiales a los corralones, al fabricante o al importador, para luego suministrarselo al contratista. Esta metodología es más compleja que la contratación llave en mano, pero genera ahorros significativos para cualquier obra”, dijo.

Mercado de oportunidad

El valor promedio de los departamentos usados en CABA está 40% por debajo con respecto a 2018 y todas las mediciones indican que la caída se frenó y que comenzó una recuperación (sobre todo en viviendas que se culminaron desde abril de 2022).

“Para la inversión en proyectos en pozo recomiendo que no se haga mediante un fideicomiso al costo, sino a precio cerrado, en dólares o en pesos ajustados por CAC para evitar cualquier sobrecosto que pueda llegar a tener la obra ante un escenario incierto como el que estamos teniendo”, recomendó Ginevra.

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