Expensas cada vez más caras: cuáles son los valores promedio que se pagan en CABA

El actual contexto macroeconómico desajustado –la inflación registrada recientemente y confirmada por el INDEC trepó al 114,2% interanual–, está impulsando con fuerza el aumento de los costos en general y de las expensas comunes en los consorcios y en los conjuntos inmobiliarios en particular.

En el sector es difícil estimar con un alto grado de certeza el aumento. A esto se suma la diversidad de tipologías de edificios y muy especialmente la incidencia de los servicios y del mantenimiento de las partes comunes (los que tienen amenities, indudablemente, implican mayores costos). Pero se estiman que los valores de las expensas en doce meses escalaron hasta el 150%, sobre todo en inmuebles en donde hay varios amenities que mantener.

Las expensas van a seguir aumentando por la inercia de la inflación general. Albano Laiuppa, de ConsorcioAbierto destacó a Infobae que “los administradores están tratando de gestionar mejores precios en las nuevas compras, eliminar servicios que no son tan imprescindibles y renegociar gastos con mayor peso. El acceso a la información es determinante para entender qué está pasando realmente con los gastos y también para darle más visibilidad a los vecinos sobre las expensas que son cada vez más relevantes en sus bolsillos”.

Están impactando fuerte los aumentos en los servicios y abonos (con sobreprecios en algunos casos). En los primeros cinco meses del año la inflación acumulada fue de 42,2%, y subieron agua, electricidad, producto del incremento de tarifas en los servicios de electricidad y gas natural por red. También aumentaron los productos de limpieza y materiales como cemento, pinturas y vidrios, entre otros.

“Cada consorcio tiene su presupuesto de gastos en función de arreglos edilicios, abonos y servicios, eventuales juicios a afrontar, cantidad de personal y de amenities, por lo cual el porcentual interanual puede superar el preindicado”, afirmó a Infobae David Loisi, Presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.

Expertos aconsejan a las administraciones tomar decisiones estratégicas a tiempo. Una práctica saludable es adquirir con anticipación los materiales de construcción que saben que van a necesitar en reparaciones.

Laiuppa, añadió: “Por otra parte, tener un calendario de mantenimiento a mano con los vencimientos al día, además de prevenir riesgos para los habitantes del consorcio, hace que no haya que lamentar gastos mayores. Visualizar en un solo lugar la comparativa de distintos presupuestos también es clave. Para que los vecinos puedan controlar las expensas y analizar su evolución es necesario que tengan trazabilidad de los gastos del consorcio. La tecnología es un gran aliado para esto, ya que la información digitalizada permite visualizar la variación de las expensas y el origen de algún desvío”.

Jorge C. Resqui Pizarro, abogado especializado en Propiedad Horizontal y presidente de la Asociación Civil del Consumidor-Consorcista (Adeproh), amplió: “Hace falta mucho control del gasto por los propietarios, no solo quienes habitan el edificio sino también quienes tienen unidades rentadas, ya que la presión sobre el inquilino por los aumentos considerables de expensas impulsan su incumplimiento y desalienta la posibilidad de obtener una renta razonable”.

Voces expertas sostienen que hay que recordar que el sector sufre desde largo tiempo atrás una sobreestimación de costos cercana al 40%. “Vale decir, al consorcio, por los mismos productos, bienes o servicios, en casi todos los supuestos, le cuesta más caro que a las empresas o a los particulares y esto se debe a los sobreprecios provocados por las malas administraciones y sus enjuagues con proveedores desleales”, agregó Resqui Pizarro.

También se aconseja a los consorcios alquilar la portería y espacios comunes y tratar de stockearse comprando insumos. Loisi, amplió: “Pensando a mediano y largo plazo podría evaluarse también la implementación de energía solar (o dependiendo de la zona la energía eólica). Los consorcistas podrían proponer en asamblea abaratar gastos debiendo concurrir, involucrarse y revisar presupuestos para procurar el mejor producto o servicio al menor precio. Un consorcio funciona como si fuera una economía familiar”.

En CABA por los sondeos e información proporcionada por los vecinos, casi no existen expensas comunes ordinarias mensuales por debajo de $15.000 (departamento tipo promedio).

“Las expensas salen entre $20.000/$25.000 para un departamento de dos ambientes en un consorcio sin amenities y grandes gastos. En un consorcio de primera categoría con amenities un dos ambientes puede estar pagando $100.000, pues habrá mayores gastos”, detalló Loisi.

Según ConsorcioAbierto el valor promedio en CABA es de $39.882 (ver gráfico).

La morosidad estiman que está en el 35% y que los problemas coyunturales hacen que en algunos lugares del país escalen a casi el 40 por ciento. Laiuppa aconsejó que “es vital garantizar una buena gestión, y entender el motivo real detrás de cada deuda. Con esta información es posible negociar; siempre se intenta ayudar a que puedan ponerse al día. En cuanto a sanciones, además de hacer pública la deuda frente al resto de los consorcistas, la más frecuente es la de impedir el uso de amenities. Los intereses serán calculados de acuerdo con lo establecido en el reglamento de esa propiedad horizontal.”.

En lo referido a los inquilinos, estos no se encuentran obligados al pago de las expensas con relación al consorcio sino con respecto a sus locadores. Así lo determinan, por lo general, los contratos de locación.

El consorcio siempre le va a cobrar al propietario. El inquilino se relaciona con el propietario y entre ellos deberán ponerse de acuerdo en quién paga qué rubros, por supuesto según los términos del contrato.

Loisi, aclaró: “En ningún caso hay que dejar pasar más de dos años para reclamar el cobro, porque la expensa prescribe luego de ese plazo. Y cuando queda prescripto se transforma casi siempre en incobrable, cuando el administrador fue negligente en el reclamo”.

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