Tres años de la Ley de Alquileres: el impacto de la escasez es nacional, los precios suben sin freno y crecen los acuerdos informales

Se cumplieron 3 años de la sanción de la Ley de Alquileres y restan pocas semanas para que venzan los primeros contratos firmados en julio de 2020 cuando comenzó a regir la polémica normativa. Si bien la Ciudad de Buenos Aires ofrece una clara imagen de lo que ocurre con el mercado, la crisis se extiende por todo el país.

El derrumbe de la oferta promedia el 35% (en dos años) en todas las plazas y los precios siguen subiendo por encima del Índice de Contratos de Locación (ICL) que rige el Banco Central que marcó el 100% interanual para quien tuvo que ajustar su precio mensual después de un año. Pero los incrementos superan largamente esa cifra y superan el 120% en todos los distritos porque los dueños para cubrirse de la inflación también aplicaron mayores aumentos en el punto de partida del contrato.

La caída de la oferta es producto de la ley confirman representantes de cámaras y empresas del sector. La normativa afectó profundamente al mercado en Córdoba, Mendoza, Salta, Rosario, la Mesopotamia y en el sur del país se registran claros inconvenientes. Miles de propietarios disconformes no quieren alquilar sus inmuebles. Muchos optan por vender, otros los alquilan dentro del formato turístico o temporario y están quienes, directamente, los prestan a conocidos con la condición de que se hagan cargo de los gastos fijos hasta que se aclare el panorama.

La situación de los alquileres fue tratada dentro del Ciclo de Análisis Económico y del Mercado Inmobiliario desarrollado por el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) de Córdoba.

Según estimaciones que compartió el economista Gastón Urtera, del CPI cordobés, un 35,9% de inmuebles fueron retirados del mercado desde mayo de 2021. Alejandro Hadrowa, presidente del CPI, sostuvo a Infobae que “la legislación vigente marcó profundos cambios que incentivaron al retiro de inmuebles del mercado de alquileres. Las razones son diversas pero la cuestión principal se asocia al plazo anual de ajustes, donde la inflación impacta de lleno sobre el valor real de las propiedades; provocando una devaluación para el propietario”.

La Ley de Alquileres vigente establece plazo mínimo de 3 años y ajuste anual utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL) conformado por un promedio entre el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Desde el CPI de Córdoba informaron que durante mayo de 2023, los montos de los nuevos alquileres de departamentos superan en un 169,9% el valor del contrato vencido.

Rosario sigue con mucha demanda y poca oferta en el mercado de alquileres, todo lo contrario a lo que ocurre con el sector de la compra-venta.

“Esto se agudiza al ritmo de la inflación. Hay lista de espera por la poca oferta. Cuando una propiedad se desocupa citamos a los interesados. Normalmente la prioridad es en función de cómo van llegando los llamados de los inquilinos”, dijo Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) y vicepresidente primero del Concejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci).

Allí, un departamento de dos ambientes parte de $70.000/$80.000 mensuales y los de tres ambientes desde $120.000/$130.000 por mes.

Gariboldi aseguró que aún en Rosario no hay tanta efusividad por alquileres temporarios. “Si bien creció la oferta, por los niveles de ocupación existentes, no son más rentables que un alquiler tradicional”, dijo.

Y estudiantes universitarios demandan departamentos o viviendas de uno o dos ambientes.

Del total de inmuebles publicados por el portal del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza el 91,78% está en venta, sólo el 6,01% en alquiler y el 2,21% como alquileres temporarios.

Hoy, un departamento monoambiente estándar de 30 m2 en Mendoza tiene un valor base de $35.000 más expensas de $5.000; y uno de tres ambientes arranca en $80.000. Las casas de tres o cuatro ambientes parten desde $120.000, con expensas de más de $10.000 mensuales.

Allí el turismo avanzó impulsado por chilenos y brasileños –rusos en menor proporción– y los locales compraron unidades de hasta dos dormitorios para destinarlas en locación temporaria. “Si bien el público de Chile suele cruzar la frontera para venir de compras, por ahora no se notó si apostarán en el mercado inmobiliario. Vienen por el cambio y se hospedan en lugares de alquiler turístico”, aclaró Eduardo Rosta, presidente de presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.

La situación es compleja en todo el territorio y en Salta se calculan que actualmente hay menos de 100 inmuebles en locación en pesos. La gran mayoría, al igual que lo que sucede en el resto del país, están en dólares.

Juan Martín Biella Calvet, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Salta, creeque por la desconfianza y falta de previsibilidad muchos propietarios no renuevan el contrato y destinan su inmueble a la venta.

“Los dueños están en contra de la ley. Si un inquilino tiene un contrato de hace 3 años, paga muy poco y esto produce un desfasaje. Recomendamos a los propietarios que 6 o 7 meses antes que se termine el contrato pregunten si quieren hacer uno nuevo para buscar un punto medio por el precio”, agregó.

Un departamento de dos ambientes en la capital salteña, sin cochera, tiene un valor que ronda los $60.000 (con cochera, $75.000). “Pero en el centro y microcentro no se consiguen porque los dueños quitaron las viviendas que antes las destinaban al alquiler tradicional por el temporario. Y una casa de tres ambientes cuesta unos $150.000 si es un dúplex en la zona de Tres Cerritos”, amplió Biella Calvet.

Misiones, como el resto del país, necesita fomentar la construcción de nuevas viviendas con destino habitacional mediante créditos hipotecarios, también tipo Fonavi o crear incentivos fiscales al sector privado de la construcción.

Julia Acosta Azoya, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, destacó que “aspiramos a que la provincia promueva créditos hipotecarios a tasas blandas respaldadas por el Fondo de Crédito de Misiones, por ejemplo. Esto equilibraría la oferta y más gente podría pasar a ser propietaria y no depender del alquiler”. Los valores promedios de departamentos de dos ambientes en el primer anillo céntrico de Posadas arrancan desde $60.000 y de tres ambientes en $90.000 más servicios (agua, luz, expensas, por ejemplo)”.

Por la ventaja cambiaria la zona recibe muchos turistas extranjeros. “Posadas tiene el público brasileño, la oferta educativa también los convoca principalmente en la facultad de Medicina, entre otras. El público paraguayo es mayormente comercial. Para compra-venta hay muchas consultas, pero gran parte de Misiones está afectada a zona de seguridad de frontera, algo que requiere de autorización del estado para la venta de determinadas superficies a extranjeros”, aclaró Acosta Azoya.

En Comodoro Rivadavia, la ciudad más poblada de la provincia del Chubut (más de 180.000 habitantes), la situación también es angustiante para quien debe renovar su contrato o iniciar el camino para alquilar.

Allí los propietarios sacan los inmuebles del mercado tradicional y realizan contratos informales de diversas formas para obtener la renta esperada. En general, los inquilino aceptan esa condiciones por la necesidad de mudarse.

“Otra causa del derrumbe de la oferta es que muchos dueños prefieren el inmueble vacío. Lo publican en venta y buscan recuperar la baja rentabilidad que ofrece el mercado por el alquiler”, contó a Santiago Ruiz, de Remax Austral.

Las propiedades en locación tradicional no suman más 30 inmuebles, según Ruiz.

En la zona céntrica de Comodoro una vivienda familiar tipo casa de 3-4 ambientes parte en un rango de entre $200.000 y $300.000 (los servicios se abonan según consumo). En cuanto a departamentos de dos ambientes, tiene un valor desde $80.000 (más expensas y servicios). En otros barrios cotizados, las casas cuestan unos $160.000 y hay departamentos desde $60.000 por mes.

El alquiler temporario no creció tanto, fue más fuerte entre 2003 y 2015 cuando hubo mayor actividad petrolera. Actualmente hay extranjeros, principalmente venezolanos o colombianos, relacionados con la industria central de área, pero su número no gravita en la ocupación de viviendas.

Seguir leyendo: