Créditos UVA: dura advertencia de los bancos sobre proyectos de ley que dificultan el futuro de los préstamos hipotecarios

Las entidades ABA (Asociación de Bancos de la Argentina) y Adeba (Asociación de Bancos Argentinos) advirtieron acerca de diversos proyectos de ley que se tramitan en el Congreso nacional para atender la mora en los créditos UVA y que podrían comprometer la sustentabilidad de los préstamos hipotecarios.

Las entidades consignaron que “en todo el mundo el Estado fija las normas generales para los créditos hipotecarios, pero el grueso de los recursos los aporta el sector privado”.

En este sentido, indicaron que la capacidad de atraer recursos económicos para el desarrollo de un mercado de crédito hipotecario requiere de tres elementos básicos:

• Seguridad jurídica, es decir, confianza en la permanencia y estabilidad de los contratos.
• Un marco normativo adecuado y estable para el desarrollo del crédito hipotecario.
• Cierta estabilidad macroeconómica.

“Estas son condiciones necesarias que deben mantenerse en el tiempo para, progresivamente, incrementar el volumen de créditos hipotecarios”, subrayaron ABA y Adeba.

Los bancos argentinos advirtieron que “los proyectos de Ley presentados en el Congreso de la Nación con relación a los créditos hipotecarios UVA para la vivienda, en su mayoría, dificulta el desarrollo del crédito hipotecario en Argentina. Si bien los objetivos declarados son loables, los instrumentos elegidos llevarían a resultados opuestos a los buscados”

Y aseguraron que “esta situación fue claramente expuesta por las Asociaciones de Bancos, Banco Nación, Banco Ciudad, BCRA y otros referentes del sector financiero en la reunión conjunta de las Comisiones de Finanzas y Presupuesto y Hacienda de la Honorable Cámara de Diputados de la Nación el 1 de septiembre de 2022″.

Las cámaras advirtieron que “la mayoría de los proyectos de Ley, que tienen estado parlamentario, proponen el recálculo compulsivo de las cuotas y en forma retroactiva, la imposición de nuevas cargas/contribuciones sobre la operatoria incluso en forma retroactiva, fijación de tasas máximas, entre otros elementos que afectarán el acceso a la vivienda en el futuro. Esto sería un alivio económico como máximo a las 100.000 familias que ya accedieron a comprar una vivienda con crédito hipotecario y perjudicaría a los tres millones de familias que tienen problemas habitacionales, cuya solución requiere acceso a crédito hipotecario”.

Añadieron que a a este perjuicio se deben agregar los derivados por no contar con el “impacto positivo sobre el ingreso y empleo que tienen las actividades relacionas con la construcción de viviendas, que con la aprobación de los proyectos mencionados no ocurriría”.

ABA y Adeba enfatizaron que la gran mayoría de las personas que accedieron a estos créditos hipotecarios pertenecen al decil de ingresos más alto de la población e incluso varias ya han pre-cancelado el crédito, mientras que los tres millones de familias con problemas de vivienda pertenecen a estratos de menores niveles de ingreso y, por ende, son más vulnerables.

“Los proyectos presentados tanto en la Cámara de Senadores como en la Cámara de Diputados afectan la seguridad jurídica y el mercado de créditos hipotecarios, con excepción de proyectos de Ley 1733-S-2022, 1578-S-2023, los cuales ‘no implican la ruptura de contratos’ ni gravan retroactivamente la operatoria. No obstante, tienen varios aspectos que deberían mejorarse”, evaluó la comunicación presentada por los bancos.

Los créditos hipotecarios atados al índice de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que representan una gran parte de los créditos hipotecarios para la vivienda, nacieron en el año 2016 y hasta el año 2019 se otorgaron aproximadamente 105.000 créditos de este tipo. El valor de la UVA se actualiza diariamente en base al Coeficiente de Actualización de Referencia (CER), informado por el BCRA en su sitio web.

“Más de cien mil familias lograron adquirir su primera vivienda con ayuda de dicho financiamiento. Cabe señalar que casi el 75% de las hipotecas UVA fue otorgado por la banca pública. A partir de 2019, prácticamente no se concretaron nuevos créditos hipotecarios por las condiciones económicas adversas que atravesó el país”, consignaron las cámaras.

Las cuotas de los créditos hipotecarios UVA tienen un componente de capital y otro de interés, como cualquier otro préstamo. Los tomadores de estos créditos en lugar de deber pesos deben UVA, las cuales ajustan por el coeficiente CER, que para simplificar se podría decir que ajustan por inflación. Es decir, en términos nominales la cuota sube mes a mes, producto de la inflación que acecha a nuestro país, pero en términos reales se mantiene constante. Por eso, la cuota no se licúa con la inflación, lo que hace que los créditos no necesiten subsidio, sean escalables, tengan una cuota inicial baja (incluyen más gente) y sean sostenibles en el tiempo.

La relación cuota-ingreso de los nuevos propietarios que deben UVA no solo depende de la cuota (no se licuará) sino también de sus ingresos, que en algunos casos podría haber variado en términos reales. En términos generales, cuando se analizan los datos sobre los créditos UVA, se puede observar que los mismos presentan un muy bajo nivel de morosidad, siendo las líneas de crédito con menores ratios de irregularidad del sistema financiero.

Los créditos en general de las familias tienen una irregularidad de cartera del 3,1%, mientras que los hipotecarios mostraron una morosidad de tan solo el 1,3% e, incluso si se mide solo los hipotecarios UVA para vivienda, la cifra es menor. De esta forma, “se puede afirmar que no hay un problema sistémico con respecto a los hipotecarios UVA y que tampoco se registra incumplimiento masivo de contratos. Además, en los aproximadamente mil casos (1% de total de créditos hipotecarios UVA) en los cuales la relación cuota ingreso subió de manera significativa y los deudores tuvieron complicaciones para pagar la cuota, los bancos han atendido puntualmente cada una de estas situaciones, ya sea extendiendo plazos, bajando las tasas de interés o una combinación de ambos”, argumentaron las entidades bancarias.

Instaron además que “sea cual fuese el caso, la situación se puede y debe arreglar entre privados, sin poner en jaque la seguridad jurídica. Más allá de alguna cuestión puntual, hay que destacar que los precios de los alquileres también se han incrementado, en línea con la inflación. La mayoría de los casos en los que la relación cuota-ingreso de un hipotecario UVA subió, también hubiese aumentado la relación alquiler-ingreso, solo que, en el caso de los propietarios, además de tener una propiedad en su activo tienen la posibilidad de reestructurar la deuda con el banco. En otras palabras, los deudores de los créditos UVA no se encuentran más afectados que los inquilinos”.

“Las unidades indexadas permiten otorgar créditos con cuotas iniciales más accesibles en contextos de inflación media o alta. Consolidar este mercado es uno de los grandes desafíos que tienen los bancos para los próximos años”, consignaron.

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