Viviendas premium: qué barrio del norte del Gran Buenos Aires concentra la demanda de los compradores más pudientes

A contrapartida de otros mercados, el de la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) mantuvo su ritmo de crecimiento y sigue siendo un corredor que concentra la atracción de la demanda que puede acceder a viviendas premium. Dentro de este sector bonarense se destaca Martínez, localidad del partido de San Isidro.

Está sólo 30 minutos del Centro porteño y actualmente se edifican nuevas propuestas que se suman a las existentes, sobre todo cerca de la Avenida del Libertador y del río.

Los proyectos que predominan en Martínez son conjuntos residenciales de casas apareadas de hasta 2 pisos de altura o edificios bajos, ambos en buenas ubicaciones (cercanía con medios de transporte, principales vías de acceso, colegios, centros de salud, centros comerciales y polos gastronómicos).

Laura Porto, directora de Narvaez, dijo a Infobae que “las unidades más comunes son de 2, 3 y 4 ambientes. Los proyectos pueden incorporar o no amenities aunque el público se encuentra dividido ya que si bien valora contar con piscina, un gimnasio y/o un Salón de Usos Múltiples (SUM), es reticente a gastos comunes altos. La seguridad es un factor fundamental sobretodo a medida que uno se aleja del corazón de Martinez”.

Los desarrollos siguen siendo en su mayoría edificios de vivienda multifamiliar, casas y se ha sumado la comercialización de algunos terrenos en las zonas más dinámicas de Martínez.

Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades, destacó a Infobae que “la demanda privilegia departamentos que rondan entre los 100 y 200 metros cuadrados de superficies, y departamentos de 3 y 4 ambientes amplios. Y en la post pandemia en las viviendas nuevas no pueden faltar espacios generosos, balcones grandes y una calidad constructiva acorde con los valores pedidos”.

También se están desarrollando emprendimientos con unidades de hasta 4 ambientes. Que son elegidos sobre todo por familias con hijos en edad escolar, que deciden achicarse de una casa pero por el tamaño los 3 ambientes les resultan pequeños.

“Por otro lado, estamos recibiendo cada vez más consultas de parejas jóvenes que necesitan tener espacio para hacer home office. Habitar el hogar y a la vez que dispongan de su espacio confortable de trabajo. En este caso las dimensiones pueden variar entre los 120 m2 y los 200 m2, y si incluyen jardín, estas superficies pueden extenderse hasta un 50% más”, detalló a Infobae Alan Flexer, gerente de emprendimientos de Narvaez.

El público de la zona de Martínez es exigente coinciden especialistas. Los interesados en comprar o alquilar no solo valoran calidad de terminaciones como puede ser la calefacción a través de piso radiante, aberturas de alta prestación con Doble Vidriado Hermético, DVH (en aluminio o PVC), o griferías de avanzada, sino que los proyectos tengan amenities como gimnasio, parrilla o piletas que acompañen la propuesta del edificio.

Porto, detalló que “el público post pandemia demanda jardín o balcones aterrazados, ambientes confortables (no la típica habitación de 3x3 o el living estándar tipo rectangular con poca luz), sino plantas con distribución apaisada que privilegian la luminosidad y ventilación. Por ejemplo, Espacio Sarmiento al ser un edificio en esquina (Sarmiento y Albarellos), garantiza ventilación cruzada y todos sus ambientes son externos”.

Organa, otro proyecto, incorpora filtros de aire y un sistema de ventilación que garantiza el recambio permanente de aire en todos los ambientes. Está inspirado en el método Passivhaus cuyo principio fundamental es el ahorro energético. Para ello generan ambientes que están bien aislados y que requieren poca energía para calefaccionar y/o refrigerar, sumado a la incorporación de tecnología como paneles fotovoltaicos para iluminación de espacios comunes, recolección de agua de lluvia para riego.

El comprador puede instalar sus propios paneles de energía solar en su terraza (se entrega con la preinstalación lista) y hasta cargar su vehículo eléctrico, junto con otros detalles de confort adicional como es la pre instalación de cortinas y persianas motorizadas, riego automático, entre otras comodidades.

El corredor de Del Libertador creció, mientras que la zona céntrica de Martínez (como la Avenida Alvear e inmediaciones) mantiene el interés de los vecinos que sobre todo hace años viven allí. Y entre la avenida Santa Fe hacia la ruta Panamericana genera atracción de los jóvenes que buscan su primera vivienda (con ayuda de sus padres), parejas o matrimonios que formalizaron recientemente.

“Hay gente que viene desde CABA que también se muda. El entorno verde que mantiene Martínez es único en el corredor de Del Libertador antes de llegar a San Isidro. El centro comercial mantiene un status alto respecto de otros lugares que se han devaluado bastante y los servicios se encuentran activos”, acotó Mieres.

Desde Libertador hasta la barranca se destacan los barrios privados con lotes desde los 600 m2. Allí hay proyectos como Finca Pueyrredón, Martínez Chico y Saénz Peña, entre otros.

También hay un crecimiento potencial cerca de la Estación de tren de Martínez donde aún se encuentran casas antiguas, a veces muy descuidadas, que están siendo reconvertidas en edificios de baja altura sin amenities pero con plantas funcionales y confortables.

Otra área con potencial de crecimiento es el boulevard de Dardo Rocha, Fleming, Edison y Diagonal Salta. Allí se encuentran antiguas fábricas que fueron o están en vías de ser reconvertidas en proyectos residenciales.

Las unidades de 2 ambientes oscilan entre USD 140.000 y USD 190.000 sin cocheras. Los 3 ambientes comienzan en USD 210.000 y USD 290.000 sin cocheras y los 4 ambientes arrancan en los USD 300.000 y trepan hasta los USD 550.000. Las cocheras pueden variar entre USD 15.000 y USD 25.000 de acuerdo a la zona y el proyecto.

“Para comprar, en el caso de proyectos en pozo se firma un boleto o adhesión si se tratara de un fideicomiso. Una vez concluido el proyecto se firma escritura directa. En ambos casos los conceptos por abonar asociados a la compra son: impuesto de sellos, honorarios y gastos notariales, y honorarios de la inmobiliaria interviniente”, dijo Flexer.

En el caso del vendedor, se le agrega el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o Impuesto a las Ganancias dependiendo si la compra anterior del inmueble en cuestión sucedió previamente a enero de 2018 o no, en ese caso no paga honorarios notariales.

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