Debate en el mercado inmobiliario: ¿es el momento adecuado para comprar y construir viviendas?

Ante un auditorio completo se realizó en el Museo Malba de la Ciudad de Buenos Aires el evento “El momento de Comprar en Argentina”. Los asistentes siguieron con mucha atención las distintas charlas que analizaron el panorama actual del Real Estate, cuestiones coyunturales políticas y económicas, y qué puede pasar en el mercado inmobiliario luego de las elecciones.

La apertura de esta cita que estuvo a cargo de Germán Gómez Picasso, uno de los fundadores de la plataforma Reporte Inmobiliario organizadora del encuentro, quien mostró en gráficos los principales números y las expectativas del sector del segmento de cara al período 2023/2024. Además, presentó las conclusiones de la encuesta que busca trazar los niveles de precios, de actividad, costos, del dólar e intención de invertir con dos escenarios distintos, según cuál sea el resultado de las presidenciales de este año.

Gómez Picasso afirmó que, en base a una encuesta propia, “casi el 85% de los consultados sostuvo que se espera un cambio de ciclo político-económico en la Argentina. Hay optimismo por lo que puede venir y una gran preocupación es si los valores de venta de las propiedades dejarán de caer y volverán a subir. Por lo percibido se estima que la disminución de los precios estaría llegando a su piso y con un cambio de Gobierno nacional los protagonistas del segmento coincidieron que las cotizaciones al menos se mantendrían estables y ya no descenderían más”.

Desde 2018 a la fecha se calcula que los valores de las viviendas usadas en CABA descendieron entre un 35% y 40%; en el Gran Buenos Aires, la baja superó el 40% en varios distritos.

Hay un valor de oportunidad en la Argentina y eso atrae. Gómez Picasso dijo que hay “inversores que miran otros horizontes, como Uruguay, Paraguay (cada vez más), Estados Unidos y luego España, según nuestra encuesta”.

En el encuentro, también se abordó la situación actual de los desarrollos urbanos y suburbanos, a la vez que se analizó el impacto que puede tener el resultado electoral sobre ese segmento del negocio inmobiliario. Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, destacó que “actualmente si bien el nivel de actividad se recuperó luego de la pandemia, aún no se llegó al ritmo previo. Hoy es casi un 47% inferior a lo que se movía en 2018, y además en un escenario en donde bajaron mucho los valores del usado y no tanto del nuevo, que se defendió mejor. Igual soy optimista por lo que vendrá”.

Los costos de construcción también vienen subiendo y componen una foto que no es la ideal, pero igual siguen siendo atractivos para quien dispone de ahorros.

“Lo bueno para la compañía es que la gente responde positivamente y la demanda acompaña. Se nota que muchas familias jóvenes buscan vivir en el mercado suburbano, como también parejas, nómades digitales, o gente que se retira de la vida laboral busca departamentos en CABA con ambientes integrados, balcones y lugar para teletrabajar. Los conceptos que vinieron de la mano de la pandemia se mantienen intactos”, amplió De la Serna.

Además de los desarrollos de Nordelta en Tigre y Puertos en Escobar, hay oportunidades en CABA para que se transforme en una atracción tanto para los extranjeros como para el inversor local.

Consultatio tiene entre sus proyectos un posible emprendimiento de viviendas en Catalinas en CABA, ya que apuesta a que esta zona típica de oficinas se reconvertirá en un distrito de usos mixtos. A la vez, avanza la obra de un edificio sobre la Avenida Huergo, en el Paseo del Bajo.

En otra de las charlas, expuso el analista político Daniel Ivoskus, presidente de la Cumbre Mundial de Comunicación Política, quien fue moderado por Sebastián Stupenengo. El experto, quien fuera concejal en el partido de San Martín entre 2009 y 2015, trazó los distintos escenarios de las PASO y elecciones nacionales posibles.

“Las expectativas de transición entre los meses que duren las PASO y el ballotage son claves, incluso más importantes que los primeros 100 días del próximo gobierno. Porque luego de las PASO y las elecciones generales de octubre esas expectativas se empezarán a ordenar. Y actualmente no hay claridad sobre quién ganará, no veo a ninguna fuerza tocando el 40%, y luego del 24 de junio (cuando se cierran las listas electorales) se verá si el oficialismo apunta a armarse sólo con su núcleo duro o si arma para construir mayor valor electoral”, dijo Ivoskus.

A su turno, el economista Esteban Domecq, de la Consultora Invecq, sostuvo que “el cepo cambiario es criptonita pura para el Real Estate,ás que la escasez de crédito hipotecario. El cepo es letal. También la sequía influyó negativamente. Por eso no creo que mejore la situación antes de fin de año. Cómo se vislumbra que podría ganar la oposición, considero que el mercado inmobiliario puede reaccionar bien para el próximo año, sobre todo si las medidas del próximo Gobierno están bien dirigidas. Una zona que puede crecer mucho es la de Neuquén, una región que puede avanzar mucho en lo inmediato”, dijo.

Domecq dijo que “lo bueno es que el valor del m2 para edificar medido en dólares sigue siendo favorable. Además el mundo ayudará porque el nivel de tasas está bien, sólo lo puede complicar si se extiende mucho la guerra de Rusia y Ucrania”.

El costo de la construcción al valor del dólar libre aumentó 60% desde octubre del 2020 hasta mayo del 2023, pese a lo cual aún se encuentra 50% abajo del promedio histórico y 60% abajo del inicio de la crisis de principios del 2018, señaló el experto.

Por su lado, Santiago Tarasido, CEO de CRIBA, en una exposición moderada por Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y Germán Gómez Picasso, dijo que la construcción viene bien a pesar de los contratiempos económicos.

“La ocupación de mano de obra aumentó mucho, hay gran actividad. Se superó el nivel de pre pandemia, hoy se estiman 440.000 trabajadores en acción en el país. Lo que está faltando es incentivo del Estado para que surjan más empresas”, dijo Tarasido.

Por la cuestión económica se vive un escenario tenso. Y los precios de materiales han subido más de un 15% por encima de lo que ascendió el dólar libre, “lo que obliga afinar bien los números, además la inflación actual complica e influye mucho en los valores actuales”, precisó Tarasido.

Finalmente, el evento organizado por Reporte Inmobiliario trató sobre la microeconomía del sector. El cuadro actual de tasaciones y precios de cierre. El perfil de compradores y vendedores. ¿Vuelve el inversor? Proyecciones para el resto del año y 2024.

Verónica Pagola, CEO de Century 21 Argentina, dijo que “en el mercado es vital la visión como intermediarios. “¿Qué variables podemos tomar a la hora de dar un poco de luz al mercado? Hay que abstraerse de la macro. Si vemos, por ejemplo, que en los últimos 10 años se hicieron 38.000 operaciones por mes, y el año pasado terminamos en 33.000 en CABA, por la cual estamos un poco debajo, pero en un mínimo más o menos razonable de acuerdo con la coyuntura”.

“Igual creo que estamos frente a una oportunidad ideal para comprar, para invertir, tenemos un mercado único, somos baratos, tenemos un país hermoso, que no tiene problemas ni culturales ni religiosos ni climáticos. Estamos devaluados, es una cruda realidad, pero eso hace que seamos más atractivos para el resto, incluso en comparación con los países vecinos”, amplió Pagola.

Santiago Magnin, CEO DeInmobiliarios, destacó que “los precios de las propiedades están en mínimos históricos. Sólo estuvieron más baratas en CABA entre 2001/02 y en la época de la hiperinflación de Alfonsín/Menem. Curiosamente o no tanto, coincide ésto con la evolución salarial. El Ripte está en mínimos históricos, a valores de 2004, por eso creemos que para quien cuenta con ahorros en mano es una buena ocasión para comprar”.

También se tocó el tema alquileres y el avance del alquiler temporario por la disconformidad de los propietarios que no quieren destinar sus propiedades por no estar de acuerdo con contratos de tres años como lo estipula la actual Ley de Alquileres.

Ariel Champanier, CEO de Remax Premium, dijo que “la persona que alquile temporariamente debe encargarse más y estar encima de la propiedad por los servicios que presta este formato. En cambio, quien alquile de manera tradicional solo debe preocuparse en percibir su cobro todos los meses hasta que finalice su contrato”

La caída de los precios de venta en el usado y el alza fuerte de los alquileres hizo mejorar la rentabilidad. Por lo cual está volviendo el interés de inversores en comprar viviendas, incluso monoambientes. “Creemos que los valores de venta de los inmuebles ya no descenderán, es muy probable que con el futuro gobierno vuelvan a aumentar. Y si el que gana es un frente político de ideas moderadas, seguramente el valor de cierre de las operaciones ya no bajarán, sino lo contrario”, concluyó Champanier.

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