Qué es el “estado parcelario” y por qué es clave antes de la firma de la escritura de un inmueble

La cédula catastral es uno de los requisitos solicitados a la hora de efectuar una operación de compraventa de propiedades que, hasta fin de 2022, solo era obligatoria para algunas provincias como Buenos Aires, Córdoba, Catamarca, San Juan y Tierra del Fuego. A partir de enero último rige la misma normativa para todo el territorio nacional, incluyendo la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Esta cédula ya era conocida como Estado Parcelario, un documento legal y obligatorio para la venta de un inmueble, que incluye toda la documentación correspondiente con los datos catastrales físicos, jurídicos y económicos de la propiedad. Sin embargo, también puede solicitarse para realizar una hipoteca, una sucesión o, incluso, una donación.

El Estado Parcelario muestra las condiciones, medidas y la construcción de la propiedad a vender, brinda seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias.

Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Infobae que “es la tarea que realiza un agrimensor. El Estado Parcelario garantiza al comprador del inmueble que la propiedad tiene su valuación fiscal actualizada, las medianeras en su correcta ubicación y el lote en la posición correcta de la manzana. Es un requisito para poder escriturar”.

El titular de dominio de un inmueble en lote propio: terreno baldío o parcela edificada (casa, galpón, entre otros), cuando desee hacer alguna de las operaciones mencionadas, tendrá que contratar a un agrimensor para que constituya el estado parcelario, y una vez que esté registrado, el escribano podrá solicitar los certificados administrativos y registrales pertinentes, para poder concretar la operación. Este requisito no rige para unidades funcionales.

Según la reglamentación en CABA, bajo la Ley 6.437, se ha establecido la obligatoriedad de constituir y verificar el estado parcelario. A partir del 1 de enero de 2023 se requiere para parcelas no divididas en propiedad horizontal (terrenos y casas) al realizar cualquier acto de constitución, modificación o transmisión de derechos reales. Para parcelas divididas en propiedad horizontal, esta obligatoriedad se aplicara a partir del 1 de julio de 2023 para edificios con hasta 20 unidades, y desde el 1 de enero de 2024 para edificios con más de 20 unidades.

Lucas Jooris, de Belga Inmobiliaria, destacó a Infobae que “el tiempo que puede tomar el trámite varía, pero por lo general puede demorar de 4 a 8 semanas. Sin embargo, depende de la complejidad de la propiedad y la carga de trabajo del profesional encargado”.

“Es recomendable que, si alguien pone a comercializar su inmueble, empiece en simultáneo el trámite para ganar tiempo, ya que hay una demora en ese trámite de aproximadamente 30 días”, recomendó a Infobae el arquitecto Alan Schachter, consultor inmobiliario, especialista en código urbanístico y mercado de tierras.

El costo del Estado Parcelario varía según las características de la propiedad, su ubicación y dimensiones, así como los honorarios del agrimensor. “Realmente varía mucho dependiendo cada caso particular. Algunos agrimensores también tienen en cuenta el valor de la propiedad para la cotización”, dijo Jooris.

En la compra de un terreno en CABA tienen un costo que oscila entre 400 y 500 dólares.

Schachter, aclaró que “por lo general se tiene que ocupar la parte vendedora, contratando a un agrimensor. Hay que tener en cuenta que para comenzar el trámite es necesario tener un certificado de dominio que tenga menos de 90 días”.

Durante lo tramitación el agrimensor realiza varios pasos: ¿Qué sucede si se encuentra una diferencia en los metros construidos de la propiedad? “El agrimensor solicitará una copia del título de propiedad e informe de dominio con una vigencia de 90 días. Luego, realizará el relevamiento parcelario del inmueble, recopilará antecedentes y paga los gastos correspondientes al trámite. El relevamiento puede revelar una diferencia en los metros construidos de la propiedad. En este caso, existen dos situaciones posibles. Si la diferencia en los metros construidos es igual o menor al 5% en verificaciones de hasta 500 metros, el trámite puede continuar y ser concluido por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (Dgroc) y proceder a realizar el certificado. Por otro lado, si la diferencia en los metros construidos supera el 5% y no ha sido declarada previamente, el trámite deberá pasar a la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) para un revalúo. En esta situación, el proceso puede demorar hasta 15 días adicionales”, aclaró Jooris.

El certificado del estado parcelario tiene una duración de validez específica, que varía según el tipo de propiedad: parcelas edificadas, 6 años; parcelas baldías (sin construcción), 2 años; y para unidades de propiedad horizontal con más de 1,50 m2 de superficie descubierta o ubicadas en el último piso, 6 años.

En la provincia de Buenos Aires el Estado Parcelario es obligatorio desde 1994 y lo hace un agrimensor matriculado o aquellos con incumbencia en agrimensura. Es verificar la mensura de un inmueble en base a los títulos de propiedad y a los planos de origen. También sirve para corroborar las mejoras con el fin de determinar con exactitud su valuación fiscal.

El agrimensor Felipe Rosace, dijo a Infobae que “el Estado Parcelario en la Provincia de Buenos Aires surge de la exigencia de la Ley 10.707, que consiste básicamente en la interpretación en el terreno, entre el hecho existente y el derecho de Propiedad de cada ciudadano. Debe realizarse en el momento de cambio de dominio”.

Lo fundamental en el Estado Parcelario es la determinación de los límites de cada parcela, que no existan invasiones y “si las hubiera declararlas para su posterior saneamiento, así como también declarar las mejoras y su actualización”, acotó Rosace.

“Mediante el acto de verificación se ponen de manifiesto las posibles afectaciones que puedan pesar sobre el inmueble, las diferencias lineales y superficiales que puedan surgir respecto de su título de propiedad, las posibles invasiones, entre otros, dotando al acto de compraventa de mayor seguridad jurídica”, acotó a Infobae el agrimensor Diego J. Terpolilli.

Para realizar una verificación de estado parcelario solo se le requiere al propietario del inmueble una copia del respectivo título de propiedad y el acceso al mismo.

“La vigencia del estado parcelario en Provincia de Buenos Aires es de 12 años para inmuebles rurales, 6 años para inmuebles urbanos edificados, 2 años para los inmuebles baldíos, 6 años para las unidades funcionales ubicadas en planta baja y 12 años para las ubicadas en plantas superiores”, aclaró Terpolilli.

Por lo general lo abona el vendedor, pero en la provincia como en otros distritos ante la actual coyuntura del mercado inmobiliario, cómo a veces el propietario acepta una reducción mayor en el precio de publicación de venta es habitual en los últimos tiempos que el comprador se haga cargo de pagar los gastos del Estado Parcelario y otros por compensación acordada porque el dueño aceptó bajar el precio más del que está publicado.

El valor se considera en función de la valuación fiscal, que en provincia bonaerense parte desde un honorario mínimo que arranca de 70.000 pesos.

El acto de compraventa de una propiedad debe cumplimentar una serie de pasos y aspectos legales que si bien no son complejos, no siempre están tan claros, a saber:

· Lo primero que se realiza es la firma de una reserva de compra, que será aceptada por el vendedor.

· Luego se firma lo que se conoce con el nombre de boleto de compra- venta

· Y finalmente se concluye la operación con la firma la Escritura traslativa de dominio.

Mario Gómez, dijo: “Como destaca el nuevo Código Civil y Comercial están a cargo del vendedor los gastos de la entrega del inmueble vendido y los que se originen en la obtención de los instrumentos requeridos para que se realice la venta. Es decir, que el vendedor deberá abonar todos los gastos necesarios para que el inmueble llegue al adquirente sin cargas, trabas o impedimentos, como los gastos vinculados con la desocupación del inmueble o la cancelación de los gravámenes que pesen sobre él”.

También se consideran dentro de estos gastos, a cargo del vendedor, el diligenciamiento y la liberación de certificados administrativos, el diligenciamiento de los certificados del Registro de la Propiedad Inmueble, el estudio de títulos y antecedentes, el certificado catastral (cuando correspondiera) y el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), salvo que no tenga que abonarlo por tratarse de un caso de venta y reemplazo y por lo tanto el vendedor obtenga un certificado de no retención.

El Impuesto de Sellos depende de la posición fiscal del comprador. Es habitual que lo absorban 50% cada una de las partes.

El comprador, por su lado, deberá hacerse cargo de la tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad, los sellos de actuación de escritura matriz, testimonio, fichas de inscripción y de la totalidad de los honorarios del escribano.

Alan Schachter, agregó que “la documentación necesaria de la parte vendedora es la escritura de la propiedad, el DNI de todos los propietarios, últimas liquidaciones de expensas (en caso de existir), últimas boletas de ABL y AySA, Reglamento de Copropiedad y se piden informes de Dominio e Inhibición”. También otros informes (si los hubiera): Declaratoria de herederos, Poder o Donación.

“La comisión inmobiliaria suele ser de 4% para el comprador y de 3% para el vendedor. Sin embargo, estas cifras pueden variar según el acuerdo que se alcance con la inmobiliaria. Por ejemplo, si el propietario vende más de una propiedad o si realiza una transacción de compra y venta simultánea con la misma inmobiliaria, podrían negociarse condiciones más favorables”, dijo Lucas Jooris.

En la provincia de Buenos Aires es fundamental la escritura traslativa de dominio (título perfecto que permite la transferencia y libre disponibilidad del inmueble), planos de PH o de obra (con lo construido ya empadronado), impuestos al día. La comisión inmobiliaria mínima es 1,5% en cada parte y un máximo de 3% de cada parte.

“El martillero debe tener los informes de dominio del inmueble y de anotaciones personales de la parte vendedora, debiendo encontrarse ésta habilitada para la transferencia del inmueble. En el caso de los escribanos, solicitarán certificados de dominio y anotaciones personales de las partes”, contó a Infobae Josefina Ortale, de la Inmobiliaria Otero Rossi-City Bell.

El comprador de la vivienda paga los gastos y honorarios que demande la escrituración del inmueble, según uso y costumbre. Y el impuesto a las ganancias.

Santiago López Gastesi, de López Gastesi Propiedades, dijo que el vendedor debe pagar “el impuesto nacional a la transferencia de inmuebles (ITI), salvo que se solicite la no retención (AFIP): si se vende una vivienda única o terreno para construir una propiedad con destino a vivienda propia. El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) se solicita si el valor es igual o superior a los $9.400.000, a través de la página de AFIP”.

La tasa por servicios urbanos municipales (APR), el impuesto inmobiliario (ARBA), el servicio de agua corriente y cloacas, las expensas ordinarias y extraordinarias del inmueble si está sometido a PH, serán a cargo de la parte vendedora hasta la firma del boleto de compraventa o de la escritura traslativa de dominio, y de allí en adelante a cargo de la parte compradora.

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