Una nueva tensión agrava la crisis de los alquileres: los propietarios exigen un “extra” al contrato firmado

La crisis del mercado de alquileres se agrava con el paso de los días. Hay inquilinos muy preocupados y con dudas mientras intentan conseguir una vivienda en un contexto en que la escasez de oferta es protagonista y son frecuentes aumentos de más del 100 por ciento. Ocurre en todo el país, en un contexto de caída del poder adquisitivo del salario; junio arrancó complicado para el sector, y en especial para quienes buscan una propiedad a contrarreloj, porque se les venció el contrato o deben ajustar el precio. Por una casa de dos ambientes que hasta hace días costaba $70.000 ahora se pagarán $140.000 hasta mayo de 2024.

Los contratos que se firmaron bajo la Ley de Alquileres sancionada en 2020 tuvieron incrementos del 100%, de acuerdo al Índice de Contratos de Locación (ICL), que combina el avance de los precios y los salarios y se aplica de modo interanual para quien ya tiene un contrato. Pero para quienes se les vence el contrato el aumento promedia el 130%, pues para cubrirse de la inflación muchos dueños piden más en el punto de partida del contrato.

Hay otros problemas, como la exigencia de aumentar por encima del valor fijado en el contrato, porque los dueños sostienen que el precio acordado luego de tres meses queda atrasado por la inflación. Eso es ilegal, aunque las agrupaciones que representan inquilinos reciben denuncias de casos en todo el territorio. A menudo, ante el temor a no encontrar otra vivienda, hay inquilinos que terminan aceptando abonar ese “sobreprecio”.

También creció la exigencia de alquilar sin mascotas y sin niños. Son cada vez más los casos de dueños que prefieren hacer un acuerdo con personas solas, parejas o matrimonios sin hijos.

Es algo casi sin precedentes y se agudiza a medida que se acercan las fechas de finalización de los contratos firmados a la luz de la actual ley, a raíz de la cual miles de propietarios de todo el país decidieron poner en venta viviendas que antes alquilaban en el formato tradicional. Un gran porcentaje las pasó a alquileres turísticos, sobre todo en ciudades donde esta opción tiene gran aceptación.

Pesa mucho la escasez de alternativas. En la Ciudad de Buenos Aires, de de 3 millones de habitantes, hay apenas 1.000 departamentos en alquiler disponibles. En Bariloche, según las ofertas que publican las inmobiliarias, apenas hay 20 viviendas para alquiler tradicional, mientras que son más de 800 las que están dentro del formato temporario o turístico.

Magalí Zirulnikoff, cofundadora de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, señaló a Infobae que el mayor problema no es la oferta de alquiler permanente, sino el aumento de la demanda.

“Año tras año, más familias necesitan alquilar: menos del 5% de la población tiene capacidad para comprar viviendas. También hay abusos, hostigamiento y amenazas, pero no es porque los propietarios estén perdiendo rentabilidad, sino porque muchas veces quieren exigir mejoras o reparaciones a la vivienda que son obligación de la parte locadora, o también que paguen impuestos que corresponden únicamente a la parte propietaria”, agregó Zirulnikoff.

En La Plata también se registran subas fuertes en los precios iniciales y dificultad para encontrar viviendas. Según German Schierff, miembro de la Asociación Platense de Inquilinos, la oferta casi no se llega a publicar. “Los inquilinos nos señalan que los inmuebles se alquilan muy rápido. Eso genera una competencia grande, terreno fértil para abusos, como por ejemplo contratos por fuera de la ley”, dijo Schierff a Infobae.

La baja oferta incide en las condiciones de negociación. Muchas consultas se deben a que inmobiliarias y propietarios solicitan contratos por fuera de la ley que regula los aumentos del precio, es decir permitir incrementos por afuera del ICL.

“Esto se ve en cláusulas que se ajustan bajo otros parámetros, como el Índice de Precios al Consumidor (IPC), o renegociaciones del precio cada 3 o 6 meses y contratos anuales, entre otras anomalías. Hoy es lo más relevante, pero se suman otros condiciones, como pedidos de varios garantes y recibos de sueldo que acrediten ingresos hasta 6 veces superiores al alquiler”, detalló Schierff.

Tampoco se ven carteles de “Se alquila” y los inquilinos advierten que hay muchas viviendas vacías porque sus dueños no saben si alquilarlas o publicarlas en venta.

En la capital cordobesa cientos de propietarios sacaron sus inmuebles de alquiler y tratan de venderlos. Y quienes deben renovar su contrato buscan prórrogas siempre que deben consensuar con los dueños.

También se hacen comodatos. “Son como préstamos gratuitos en los que se obliga a quien utilice la propiedad a devolverla en el tiempo convenido y a mantenerla en las mismas condiciones recibidas, pagar los gastos y responder por los daños ocasionados”, detalló Victoria Postiguillo, directora de Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino de Córdoba.

La incertidumbre es generalizada y cuando se habla de derogar la actual ley los inquilinos sostienen que hay que modificar dos artículos.

“Hay que derogar los artículos de la indexación, para que el alquiler vuelva a ser libre, respetando la ley de defensa del consumidor, y el plazo de tres años. No hay que suspender ni derogar la normativa (que es una ley modificatoria del Código Civil y Comercial de la Nación); eso generaría aún más inestabilidad y esta reforma contiene valiosos avances, como el establecimiento del correo electrónico en los contratos, la prohibición de pagarés y poder resolver el contrato con una anticipación de tres meses sin multa, entre otras”, dijo Postiguillo.

En Córdoba hay inmobiliarias que exigen cobrar informes excesivos o gastos que no corresponden. Normalmente los requisitos son los de siempre, aunque con costos más elevados: recibos de sueldo, mes de depósito y garantía propietaria.

“Crecen los contratos y firma de pagarés en dólares. Cuando una norma no es viable, no se cumple y eso genera perjuicio para todos”, comentó Exequiel Vergara, presidente de Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino en Córdoba.

En Rosario las principales quejas son por abusos y acuerdos por fuera de la Ley de Alquileres.

“Nos llegan reclamos de pedidos para alquilar viviendas con requisitos insólitos, como solicitudes ilegales de garantía y el cobro indebido de comisiones, gastos y otras cuestiones. Sólo nosotros recibimos más de 50 reclamos diarios”, precisó Nire Roldán, del Frente Nacional de Inquilinos y Pymes Locatarios de Rosario.

Los inquilinos aceptan acuerdos informales ante la desesperación por no encontrar una propiedad. Roldán amplió: “En un estudio reciente confirmamos que en el 50% de los casos los contratos contienen más de 3 cláusulas abusivas. Se solicitan garantías comerciales, que son inaccesibles, de valores insólitos, depósitos en moneda extranjera, condiciones de contratación totalmente fuera de la ley, y en muchos casos valores mensuales en monedas extranjeras, claramente ilegales. Pero los inquilinos, presionados por la necesidad, acceden en silencio, y consolidan estos abusos”.

Según datos del Censo de 2022 publicados recientemente, en Mendoza el 39,4% de las personas no son propietarias de la vivienda donde habitan.

“Dentro de este porcentaje encontramos a los inquilinos que rondan el 22% (según datos del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación), aunque el número real debe rondar el 30%. En la ciudad de Mendoza un 51,4% no es propietaria de la vivienda que habita”, detalló Gregorio Lazarte, responsable de Inquilinos/as en Mendoza.

Desde esa agrupación advirtieron por la cantidad de viviendas destinadas a hospedaje temporal y turístico. “A través las redes sociales recibimos consultas y quejas que se relacionan con situaciones contractuales, falta de cumplimiento de la parte locadora al momento de realizar reparaciones que le corresponden, expensas y cánones”, dijo Lazarte.

Muchos contratos no se inscriben en la AFIP, por lo que además de violar la Ley también están evadiendo cuestiones impositivas, argumentan fuentes del sector. “Se piden varios garantes cuyos valores de propiedades exceden los montos establecidos por la ley, bonos de sueldo con cifras alejadas de la realidad e muchas trabas para quienes buscan alquilar por primera vez”, añadió Lazarte.

En Posadas, capital de Misiones, las quejas principales son los altos precios que se pagan, además de requisitos para poder ingresar en una vivienda.

Un departamento de dos ambientes en esta ciudad parte desde $60.000, y los sueldos como en otras localidades del interior en líneas generales son más bajos que los que se perciben en CABA. Según Hugo Adrián Torres, presidente de la Asociación Misionera de Inquilinos (AMI), “lo único inmediato que puede hacerse es subsidiar la actividad para que los propietarios no pierdan contra la inflación y el inquilino pueda afrontar los aumentos”.

En las ciudades misioneras de fuerte impronta turística, como Puerto Iguazú, El Soberbio, cerca de Saltos del Moconá, y la misma Posadas, avanzó mucho el alquiler temporario. “Los dueños prefieren alquilar al turista. Se ven publicaciones por día y se realizan contratos de comodato. Todo lo necesario para evadir la Ley de Alquileres vigente”, concluyó Torres.

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