Alquilar en el conurbano: en qué zonas subieron más los precios a la vez que se agudizó la falta de oferta

El drama de alquilar en la Argentina tiene un particular impacto en el conurbano. En los distintos corredores del Gran Buenos Aires (GBA) los aumentos según distintas plataformas especializadas confirmaron que los valores subieron más del 120% interanual y que la escasez se pronuncia con fuerza.

Según estimaciones el desplome de la oferta oscila entre el 25% y 35% en comparación con un año atrás. Hay casos en los que una familia pasa hasta 3 o 4 meses hasta cerrar trato y además, como los costos cada vez son más altos, muchos inquilinos deben mudarse a zonas en donde resignan confort y buen acceso de medios de transportes.

Para Zonaprop los barrios de Nordelta y Olivos (corredor norte del GBA) son aquellos con la oferta más cara con un valor de $151.112 y $141.587 mensuales, respectivamente. Los precios más bajos se encuentran en San Martín ($86.470 por mes), San Miguel ($87.106) y Belén de Escobar ($88.864 por mes).

El precio medio de alquiler de un departamento de 2 ambientes se ubica en $113.296 por mes. Un departamento de 3 ambientes alcanza los $166.144 mensuales.

Dentro del universo de precios sorprende Muñiz, localidad del partido de San Miguel, en donde los aumentos treparon un 129,4%, superando apenas a Acasusso, con 129,2%, en el partido de San Isidro.

Adrián Ferreiro, de Ferreiro Propiedades, destacó: “Muñiz se encareció más de la cuenta porque entendemos que está en un punto en donde combina lo residencial con avenidas comerciales que tientan a la demanda por la variedad de servicios cerca de casa. Además mantiene cierta calma y seguridad en comparación con otras zonas del GBA. La demanda supera ampliamente la oferta y cuestan conseguir viviendas para alquilar”.

En esta zona por un chalet de 3 ambientes se llegan a pedir $130.000 mensuales y por una casa de 3 ambientes y cocheras $150.000 por mes.

“Sabemos que los propietarios no quieren alquilar sus viviendas. La inflación y la poca rentabilidad no ayudan. Además los contratos a 3 años y ajustes anuales son resistidos. A veces es entendible, por ejemplo hoy reemplazar un termotanque de $120.000 en caso de que se rompa sale igual o un poco menos de lo que percibe un propietario por un precio del alquiler mensual de un dos o tres ambientes, por eso está todo muy difícil y muchos dueños prefirieron poner en venta sus propiedades”, añadió Ferreiro.

El drama de alquilar también está presente en la zona norte del GBA: entre los partidos de Vicente López y San Isidro hay menos de 700 viviendas en locación por el formato tradicional. Sin embargo aumentaron las propuestas en dólares y por el modelo temporario.

Viviana Reissis Etchegoin, de la sucursal zona norte de Ginevra Realty, dijo a Infobae que la oferta de inmuebles en general es escasa al igual que en el resto de las plazas inmobiliarias. “En este mercado y en zonas cercanas al río o barrios cerrados se continúan pidiendo alquileres en dólares y casi no hay oferta en pesos”.

Con buena vista y viviendas de 2 ambientes parten desde USD 500 por mes y sin muebles. De tres ambientes arrancan en los USD 750 mensuales, pero están apuntadas al segmento premium.

Según Zonaprop en la zona oeste-sur alquilar un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $81.625 por mes, mientras que uno de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por $113.919 por mes.

El barrio de Canning lidera el ranking de precios con un valor de $114.406 por mes. Le siguen Ezeiza ($102.073 por mes) y Villa Sarmiento ($101.192 por mes). Por el contrario, los departamentos más económicos se encuentran en Valentín Alsina ($63.202 mensuales), Merlo ($64.686) y Temperley con un valor de $67.260 por mes.

En la zona sur el que más subió fue Wilde, dentro del partido de Avellaneda, allí los valores aumentaron un 159,3% interanual. “Se elevaron mucho porque hay algunos edificios que se concluyeron en el último año y por ser nuevos salen caros. Por ejemplo, en algunos casos por un monoambiente se llegan a pedir entre $75.000 y $85.000 por mes. Igual hay muy poco para ofrecer”, dijo Gustavo Monzón, un operador inmobiliario de la zona.

El informe realizado por la plataforma Mercado Libre (que junto con la Universidad de San Andrés relevan el mercado inmobiliario del AMBA) también precisó que sigue el descenso de la oferta está creciendo sostenidamente en GBA Norte (empujado por propuestas en urbanizaciones privadas y no en los barrios de distintas zonas como Vicente López, San Isidro y Tigre).

Pablo Brener, de Mercado Libre, dijo a Infobae que “crece significativamente la oferta de alquiler publicada en dólares, superando el 50% (vs. 32% del año anterior). El 77% de las casas están publicadas en dólares y también el 34,5% de los departamentos del AMBA”.

Sobre porqué aumentó esta opción, amplió que “es porque la confianza en la moneda local es inexistente. Y notamos que muchos contratos que se hacen a largo plazo, son en dólares. Pero nosotros seguimos las publicaciones, no podemos precisar si finalmente se terminan concretando en dólares o por su diferencia en pesos”, amplió Brener.

En el AMBA las propiedades publicadas totalizan el 62% de la oferta total que representan unas 357.000 del portal. La ciudad de Buenos Aires es la zona que más oferta disponible tiene respecto con el total: CABA 33%, GBA Norte 29%.

Se mantiene el mix de publicaciones en el AMBA. En marzo de 2023 se registraron un 6% de propiedades en alquiler, y el 94% de las publicaciones restantes son en venta.

Brener agregó que “se nota el gran desequilibrio que hay entre viviendas en venta y en alquiler. Si no surgen mecanismos que incentiven a los dueños a ofrecer las viviendas en alquiler tradicional esta diferencia se mantendrá por un buen tiempo”.

Especialistas sostienen que el desacople que atraviesa el mercado de los alquileres es una consecuencia de una combinación de factores. El primero y fundamental es la alta inflación, ligada con una Ley de Alquileres que sólo admite una única actualización anual con un índice incluso que queda por debajo del índice de precios, desalienta a la oferta y hace que se retire del mercado.

“A esto debe sumarse la falta de crédito hipotecario viable por la misma razón, la inflación, que provoca una mayor demanda de alquileres ante la inexistencia de la posibilidad de compra”, dijo José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

“Lamentablemente el inquilino es muy probable que tenga que resignar zona o comodidades o bien compartir unidades, algo mucho más usual entre gente joven en Europa. Resulta difícil imaginar que en este contexto de incertidumbre económica y política, que el sólo hecho de cambiar la ley o derogarla cambie radicalmente la situación”, agregó el especialista.

Más allá de los ajustes que se puedan aplicar en la Ley de Alquileres, si esto se llegara a concretar en 2023 (desde el Gobierno nacional amagaron con suspenderla y que vuelva a tratarse su reforma en el Congreso pero no hubo avances), Rozados propone plantear incentivos fiscales para los inversores y propietarios, por un tiempo limitado.

“Que estimulen la inversión en unidades a estrenar e incentiven la oferta de inmuebles para alquiler. Sería por un tiempo limitado y el gasto fiscal no sería importante pero sin embargo movilizaría mucho el circuito: inversión-alquiler-inversión, que hoy está muy trabado”, concluyó Reissis Etchegoin.

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