Alquileres tradicionales versus temporarios: qué conviene saber y cómo está el mercado

La oferta de vivienda en alquiler tradicional atraviesa por un derrumbe histórico (en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se estima es de 1.000 departamentos en los distintos barrios)- Por el contrario, el canal temporario y turístico están en plena expansión con más de 15.000 inmuebles publicados en portales especializados.

Hay claras diferencias entre ambos formatos, pero la primera y principal es que en el sistema tradicional los acuerdos son en pesos y por tres años de duración bajo la Ley de Alquileres, mientras que en la otra opción se pactan en dólares y duran entre 3 meses y un año de plazo (aunque también pueden hacerse por día).

También es diferente el ajuste en el valor del alquiler, en los de largo plazo es anual por el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central (en mayo registró un alza del 95,93%) mientras que en los temporarios pueden establecerse valores diarios.

“La garantía es otra diferencia, en los alquileres temporarios no se exige la garantía inmobiliaria tradicional sino que en algunos casos existen seguros que protegen a ambas partes. Un ejemplo de esto se da en los casos de las plataformas de gestión como Airbnb, en las que existe una garantía que cubre todo lo que encuentra en el interior de la unidad del propietario; así como para el inquilino respecto de los servicios que se ofrecieron por si no se cumplen. Ambos seguros están incluidos en el precio de la transacción y son cobrados a las dos partes por la plataforma”, explicó a Infobae Ignacio Mel de Mel Propiedades.

En términos de depósito para iniciar el contrato en los de largo plazo es equivalente a un mes, mientras que en los temporarios se determina a conveniencia de las partes.

El equipamiento de los temporarios debe ser tal que el ocupante pueda vivir sin inconvenientes, mientras que en los de largo plazo solo se necesitan los artefactos básicos (cocina, sanitarios de baño y aire acondicionado, que se volvieron indispensables).

Daniel Bryn, experto del Real Estate de Monitor Inmobiliario y de Invertire.com, dijo a Infobae que otra diferencia entre ambos sistemas de locación es la gestión: “El modelo temporario requiere una gestión más intensiva que el tradicional. Se debe atender a los huéspedes, coordinar la limpieza y el mantenimiento del departamento, y estar disponible para cualquier necesidad que pueda surgir”.

En el alquiler temporario, los inquilinos suelen ser turistas o personas que necesitan alojamiento de plazos cortos por motivos de trabajo, salud o estudios. En el alquiler tradicional, los inquilinos son familias o personas que buscan un lugar para establecerse por un buen plazo de tiempo.

En el alquiler tradicional cualquier vivienda residencial es apta para ofrecerse en locación.

“En el caso del alquiler temporal no todos los inmuebles son rentables para este negocio, aquí incide también la ubicación. Hoy los inmuebles preferidos son los de dos ambientes (62%), monoambientes (16%) y 3 ambientes (17%); y ubicados en la zona centro y norte de CABA, siendo Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Retiro, San Nicolás y Monserrat los barrios más demandados”, dijo Bryn.

En general pueden ser departamentos, PH o casas amobladas y que tengan todo lo necesario para habitar confortablemente y con buena conectividad de Wi Fi porque muchos que eligen este tipo de viviendas son estudiantes universitarios o extranjeros que vienen al paía a trabajar vía remota.

Disminuyó la oferta de locaciones tradicionales porque muchos dueños se manifiestan disconformes con la Ley de Alquileres que establece ajustes interanuales no compatibles con un escenario de alta inflación mensual.

Cintia Azpiazu, de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, contó a Infobae que “los alquileres temporarios vienen en alza debido a la creciente demanda de extranjeros que buscan alojamiento temporal en CABA. Y cómo en este modelo los propietarios ofrecen un trato más personalizado los hace más populares entre los clientes de paso y los inquilinos de esta forma están dispuestos a abonar por dichos servicios”.

La oferta de alquiler tradicional se caracteriza por un contrato de larga duración, esta opción es adecuada para aquellos inversores que no tienen el tiempo suficiente para ocuparse y buscan un ingreso estable y predecible en el tiempo.

Una desventaja es que, si el propietario decide vender la propiedad o la necesita para habitarla, el contrato solo puede ser rescindido por el inquilino.

“El alquiler temporario ofrece mayor flexibilidad, ya que el contrato se pacta por períodos cortos, generalmente entre unos pocos días y seis meses, esto le da más posibilidades al propietario de disponer del inmueble para otro objetivo o venderlo si así lo dispone. La desventaja es que el propietario debe asegurarse que el departamento esté completamente equipado y amueblado, lo que puede ser costoso”, dijo Daniel Bryn.

El alquiler temporario también puede requerir mayor atención y dedicación para garantizar que los interesados estén satisfechos, se sientan cómodos y el inmueble sea bien calificado en las plataformas -condición esencial en los portales como AirBnB o Booking-.

Cintia Azpiazu, añadió: “sus desventajas incluyen mayor incertidumbre en cuanto a la demanda y la ocupación, la necesidad constante de mantener la propiedad en buenas condiciones ante el recambio de inquilinos, y los gastos que demanden ofrecer servicios adicionales para atraerlos”.

En los alquileres tradicionales, su mayor ventaja es la estabilidad de los ingresos mensuales en base a la durabilidad del contrato, permitiendo planificar a largo plazo.

Por otra parte, si bien los propietarios pueden tener más control sobre las condiciones que regula el contrato, no quita que poseen la desventaja de enfrentar problemas con inquilinos ante la falta de pago de servicios o que no respeten cláusulas del contrato.

“Entre las posibles contras de los temporarios se podrían nombrar algunas eventualidades como: daños/robo del equipamiento, problemas con el consorcio, menor respaldo legal ante los costos de un desalojo, un mercado cada vez más competitivo, falta de garantías ante daños importantes, e imposibilidad de cobro de deudas/daños ante extranjeros”, dijo Ignacio Mel.

El alquiler temporario puede generar mayor rentabilidad que el alquiler tradicional.

Para los dueños de viviendas, el ingreso mensual de un inmueble de 2 ambientes en alquiler temporario asciende a aproximadamente USD 650 en promedio para los departamentos que se alquilan en Buenos Aires, sin descontar gastos.

Bryn, acotó que “en el caso del tradicional hoy se cobran en pesos y si lo traducimos a dólares asciende a USD 275 en promedio para ese mismo tipo de departamento en la ciudad, en este caso los gastos corren por cuenta de los inquilinos”.

Hoy un departamento 2 ambientes alquilado de manera temporaria rinde un 7,41% y de forma tradicional 3,15% anual.

En el caso de los alquileres tradicionales los inquilinos suelen traer sus muebles y electrodomésticos, por lo que no es necesario equipar la propiedad, sin embargo, es importante que el inmueble posea un buen estado de conservación.

“Muy distinto es el caso de los temporarios, donde todo propietario o quien esté designe para su administración, debe tener en cuenta que los inquilinos esperan encontrar una vivienda amueblada y equipada con todos los servicios necesarios. Además, es importante ofrecer un buen servicio de limpieza, para asegurar la satisfacción del bienestar diario”, dijo Azpiazu.

Un departamento para alquiler temporario implica una inversión de entre USD 4.000 a USD 6.000 si es monoambiente o 2 ambientes, respectivamente.

Bryn, detalló: “Esto incluye heladera, TV, cama, mesa, sillas, etc, debe estar totalmente equipado como una habitación de un hotel. También hay que invertir en blanquería: sábanas, toallas las que son reemplazadas con cada nuevo alquiler. Hay que tener en cuenta que los muebles y el equipamiento sufren mucho más desgaste y deben ser reemplazados generalmente cada 2 o 3 años”.

“Hoy los usuarios que alquilan temporalmente consumen streaming y activan sus cuentas a donde vayan. Las camas individuales que puedan unificarse físicamente (símil hoteles) brindan una flexibilidad adicional. El sofá cama cumple igual propósito”, concluyó Mel.

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