El otro lado de la crisis: por qué los dueños se niegan a ofrecer sus propiedades en alquiler

Encontrar una vivienda para alquilar se volvió una tarea muy compleja en todo el país. Desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres sancionada en 2020 se estiman que salieron del mercado de locaciones unas 250.000 unidades. Gran parte de ellas se publican en venta o los dueños las equiparon para ofrecerlas dentro del sistema de alquileres temporarios o turísticos porque otorgan mejor rentabilidad anual.

Un inquilino al que se le vence el contrato o alguien que busca para alquilar por primera vez enfrenta una odisea. En la ciudad de Buenos Aires hay 1.000 departamentos dentro de la oferta en pesos y por el contrario más de 15.000 que se alquilan dentro de la modalidad Airbnb. Pero el drama va de una zona a otra. En el partido de La Matanza, el más grande de la provincia bonaerense, y donde viven 1.837.774 de personas según el Censo 2022, al día de hoy hay menos de 500 viviendas que se alquilan en portales especializados. En Tigre donde viven 447.785 hay menos de 300 y en Lomas de Zamora, con una población de 694.330 se calculan menos de 250, algo sin antecedentes.

Además los precios vienen aumentando con gran fuerza porque la inflación no da tregua y el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central estableció para mayo que en los ajustes de los precios debía aplicarse un 95,93% de incremento interanual. Pero como los propietarios se cubren del flagelo inflacionario todas las plataformas y consultoras especializadas dan cuenta que los valores subieron por encima del 126% interanual.

Por otro lado crecieron los alquileres informales en todo el país, en donde hay inquilinos que por no poder encontrar donde vivir aceptan dos años de plazo y ajustes semestrales, similares a los contratos que se hacían antes de la ley actual.

Desde el punto de vista de los propietarios, el problema se agudizó cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que dictó el poder Ejecutivo Nacional al inicio de la pandemia en marzo de 2020 cuando congeló los aumentos de los alquileres y prorrogó los contratos de locación vencidos -siendo tal vez éstas medidas en algún punto necesarias para afrontar una situación inédita de ese tiempo por la crisis sanitaria-.

El especialista en derecho inmobiliario Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explicó a Infobae que “allí se comenzó a gestar un calentamiento en el mercado inmobiliario que terminó de eclosionar en julio de 2020 con la sanción de la Ley de Alquileres. Desde la génesis de esta ley ampliamente intervencionista, sobre todo por la fijación de los precios de las locaciones, proyectamos que nada bueno traería en un mercado que de por sí ya venía pactando libremente precios que en la práctica quedaban relegados ante la creciente inflación, pero que entendía que ésas eran un poco las reglas”.

Los dueños de los inmuebles están en contra de los contratos de 3 años de plazo, ajustes anuales y en muchos casos piden más requisitos de los habituales para alquilar una vivienda a una familia o persona. “Lo que en un principio era vitoreado por inquilinos (una vez que el Congreso nacional sancionó la ley en 2020) y diversas asociaciones que los nuclean, ahora es fuertemente rechazado porque se dan cuenta que cuando celebran un contrato no saben si dentro de un año lo van a poder pagar. Lo usual era que los contratos de vivienda se actualicen en forma escalonada, conociendo desde el primer momento las partes cuál iba a ser el monto del alquiler en todo el contrato”, amplió Abatti.

Hay muchos inmuebles que los propietarios destinaban a locación tradicional, que ahora –por estar ubicados en zonas “turísticas” como barrios de Monserrat, Palermo o Puerto Madero en CABA, Mar del Plata, Córdoba, Salta o San Carlos de Bariloche– se alquilan “temporariamente”, o por estar en zonas cercanas con universidades, se destinan a estudiantes extranjeros por el tiempo que dure la carrera o el postgrado.

Para Abatti “este crecimiento de la locación turística o para el cumplimiento de una finalidad determinada se debe a cuestiones coyunturales de nuestra economía: 1) normalmente este tipo de alquileres rinden más que las locaciones tradicionales de vivienda, y a la vez, son más baratos que un hotel, 2) el precio de nuestra devaluada moneda frente al dólar hace que haya mucho más turismo extranjero, que es quien termina alquilando estos inmuebles, 3) existe un boom de estudiantes extranjeros que vienen a capacitarse a nuestro país y los dueños pueden cobrarles más que un contrato tradicional y 4) que se celebran contratos por períodos breves, lo que permite ajustar con frecuencia los valores”.

Propietarios sostienen que la actual ley (se espera que se reformule y aunque el Gobierno nacional lo anunció en el Congreso nacional duermen 36 propuestas para reformarla pero por ahora no hay nada que indique que sea en breve) los desprotege al máximo.

“Está asociada con la inseguridad jurídica para recuperar nuestras propiedades ante desalojos por no pago de los inquilinos por más de dos o tres meses. La incertidumbre política a corto plazo y los desequilibrios económicos son una tormenta perfecta que hace que no tengamos ganas de ofrecer inmuebles en alquiler tradicional”, relató a Infobae Germán Matienzo, miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina.

Argumentan que para que vuelva a crecer la oferta sería clave evitar regulaciones como la ley actual y crear un marco jurídico para desalojos rápidos, lo que facilitaría las exigencias a los inquilinos a la hora del contrato.

“La ley hace agua por todos lados, por ejemplo es el único Ahora 12 sin intereses con inflación del 130%, el mes de garantía (lo abona el inquilino al inicio del contrato) que no alcanza siquiera para pagar los servicios o expensas. El inquilino puede cancelar sin multa alguna, entre otros desequilibrios, por eso debe derogarse antes de llegar a oferta 0”, acotó Matienzo.

Dueños de viviendas sostienen que los alquileres hasta antes de 2020 funcionaban bien porque había acuerdo de partes, si el trato no convenía el inquilino tenía la posibilidad de buscar otro inmueble pues la oferta era abundante. Por ejemplo en CABA era común que por mes se ofrecieran unos 7.000 inmuebles en promedio.

Ana F., quien tiene un departamento en el barrio de Flores, dijo a Infobae que “los propietarios no queremos alquilar inmuebles en locación tradicional, por dos motivos muy importantes: el precio se fija por un año y no se tiene en cuenta la desvalorización monetaria en pesos, y no sabemos cuánto vamos a ir cobrando a lo largo de los 3 años, solo sabemos el precio de inicio, y lo demás es un contrato a ciegas. El plazo es demasiado largo no disponemos del inmueble en caso de necesitarlo, venderlo en un problema con el inquilino adentro, y si el precio quedó muy abajo, la espera es una tortura”.

Reclaman que hay que derogar la actual ley. Lo más importante sería, volver al plazo de los dos años, o incluso 1 año, como máximo, eso animaría a los propietarios a disponer del inmueble en caso de quedar con el valor del alquiler muy debajo de la inflación.

Esta propietaria dijo que recuperó su vivienda hace poco tras un conflicto que incluyó juicio por desalojo. “Nos hicieron un desastre. La estamos reparando pero pensamos en alquilarla de forma temporal o turística”, agregó.

Otra experiencia la contó Hilda L., quien también está reparando su vivienda ubicada en Salto, ciudad de la provincia de Buenos Aires. “No la alquilo más por ahora. La inquilina la terminó usando para un taller de costura, que jamás nos pidió autorización. Y para que se vaya tuvimos que pagarle un local a unas cuadras del centro de Salto y recién allí dejó la propiedad”.

Se trata de una especie de PH con dos plantas y patio. “Nos llamaba la atención que siempre nos pagaba al principio de mes pero jamás nos dejaba entrar a la propiedad. Y descubrimos que nunca apagaban las luces, cuando pasábamos con mi esposo nos llamaba la atención eso. Y después por una conocida dimos con una empleada que iba a trabajar a este taller que funcionaba de manera ilegal y en la casa que heredé de mis padres. Fue traumático cuando entramos y vimos cómo estaban el living, el comedor, los dormitorios, todo sucio y roto”, concluyó Hilda.

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