A partir del próximo mes de julio comenzarán a vencer los primeros contratos de la Ley de Alquileres que fueron firmados bajo la nueva Ley de Alquileres, que está vigente desde julio de 2020 y que estableció un plazo mínimo de tres años para todos los contratos de alquiler. La expectativa del mercado es que los nuevos contratos, en el caso de renovación, representen fuertes subas para los inquilinos.
Además de la duración de los contratos, la Ley de Alquileres vigente determinó una actualización anual en los alquileres: los precios que pagan los inquilinos aumentan cada 12 meses de acuerdo a un índice que combina la inflación y la evolución de los salarios, el Indice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central.
“Para los contratos que se firmaron y que se ajustaron de acuerdo al índice del Banco Central el aumento será muy importante, ya que además de sufrir la última actualización por la inflación, que supera el 120% anual según estimaciones de consultoras, se le sumará también la intención del locatario de recuperación del desfasaje de los dos años anteriores, con actualizaciones anuales por debajo de la inflación”, destacó José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario.
De acuerdo a los datos de Zonaprop, de acuerdo a los avisos publicados en su plataforma, los precios de los alquileres para los nuevos contratos acumulan en 2023 un aumento de 38,4% por encima de la inflación (29,6%) y del ICL (23,8%). La variación de precio registrada en los últimos 12 meses para los contratos nuevos fue de 126,3%, superior a la inflación (105,2%) y al ajuste de la fórmula de los contratos de acuerdo ICL (94,9%)
La presidenta del Colegio de Profesionales Inmobiliario (CPI) de la ciudad de Buenos Aires, Marta Liotto, dijo a Infobae que en el sector la expectativa es que los inmuebles se mantengan en el mercado de alquileres. “Desde las inmobiliarias ya estamos conversando con los propietarios al respecto. Es indudable que con la altísima inflación que venimos acarreando el último año los valores de estos nuevos contratos tendrán una fuerte actualización. Los profesionales inmobiliarios haremos todo lo que esté a nuestro alcance para arribar a acuerdos lo más adecuados posible para ambas partes”, puntualizó.
Liotto consideró “indispensable” que desde el Congreso finalmente se avance con los cambios en el marco legal del mercado de alquileres, para tener la oportunidad de que los contratos que se firmen a partir de julio se concreten en un escenario más propicio.
“Por supuesto la reacción no será homogénea en todas las localizaciones pero en aquellas muy demandadas el aumento será muy considerable”, aseguró Rozados. En el sector estiman que hay un traslado de propiedades que antes se destinaban al alquiler como vivienda que pasaron al mercado de los alquileres temporales o turísticos. “El propietario que puede ya lo hizo o lo hace. Pero no es para todos ni para todas las localizaciones. En barrios del corredor norte de la ciudad de Buenos Aires y ciertas zonas de otros del centro se da, en el resto no”, indicó.
Para los que buscan un nuevo alquiler, el precio promedio entre los avisos publicados para la ciudad de Buenos Aires, es de $105.613 por mes para un monoambiente. Para un departamento de dos ambientes alcanza los $128.584 mensuales promedio y uno de tres ambientes tiene un valor de $169.000 mensuales promedio.
“El problema de fondo, el verdadero, es la inflación y la ausencia de confianza, sin asumir y trabajar en eso no habrá ley que resuelva la situación de los alquileres y de la accesibilidad a la vivienda. Con estabilidad y confianza cualquier ley de Alquileres es solo un accesorio”, dijo Rozados.
De acuerdo a los datos de Zonaprop, la rentabilidad inmobiliaria para los propietarios tuvo una leve suba en abril y se ubicó en 4,74%. Esto quiere decir que se necesitan 21,1 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 21% menos que un año atrás. Los barrios San Cristóbal y Boedo muestran un retorno bruto de 6,3% y 5,8% anual, respectivamente. En ese sentido, son los mejores barrios para inversores que buscan renta. Por el contrario, Villa Devoto y Liniers son los que menor rentabilidad generan (3,9%). El barrio de Puerto Madero no se incluyó en el análisis porque sus valores se encuentran en su mayoría cotizados en dólares.
Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios), advirtió que la Ley de Alquiles está vigente y los nuevos contratos de locación que se suscriban deberán aplicar los principios de la normativa: un plazo mínimo de tres años, actualización cada 12 meses y la aplicación del índice ILC (promedio entre el índice de precios y el de salarios) fijado por el Banco Central todos los meses. “Entendemos que la gran mayoría de los propietarios alquilará nuevamente su inmueble mediante un alquiler tradicional, ya que la rentabilidad ha mejorado notoriamente, aunque habrá un porcentaje de locadores que se pasarán al modo de alquiler temporario”, detalló.
Aunque hizo algunas advertencias sobre la modalidad de alquiler temporario: “Es muy importante que tengan presente los dueños que la alta rentabilidad publicitada (entre un 10 y 12 % anual) exige que el propietario se haga responsable de ser el administrador de la locación, con todas las exigencias de dicha tarea, y que se encargue personalmente de publicitar en portales inmobiliarios su inmueble”.
“Caso contrario deberá abonar entre impuestos y comisiones inmobiliarias alrededor de un 50 % del valor de los alquileres percibidos. Asimismo, la masividad de oferta de este tipo de locaciones urbanas, siempre refiriéndonos a los temporarios, excederá la demanda y en ese momento se competirá por precio y la rentabilidad también bajará sensiblemente”, precisó.
Con todo, García Malibrán destacó que hay una gran oportunidad para comprar inmuebles a precios de 2002 o 2003 y luego elegir el modo de locación de acuerdo a la disponibilidad de tiempo y energía del propietario.
“La ley de alquileres, tal como la conocemos, es perfecta pero no para la Argentina en la que vivimos. Se trata de una ley que está planteada para un país ordenado, con reglas claras, con una inflación que no supere los dos dígitos. La ley de alquileres en un país inflacionario como el nuestro no es viable. Y eso se trasladó a que gran parte de ese mercado está dolarizado”, explicó Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
“Cuando se votó la ley, la inflación ya era del 50%. Entonces, muchos propietarios, previo a esta ley, ajustaban un 25% semestral. Hoy, nos encontramos con ajustes anuales que ya superan el 90% y aumentando. Y esto descalza no sólo a los propietarios sino también a los inquilinos. Porque, claramente, el problema no es sólo la ley sino también la inflación”, agregó.
“Muchos inquilinos hoy no pueden afrontar los incrementos en los alquileres y se están yendo de zona. Y también hay que replantearse otra problemática del inquilino: la del tiempo de renovación. Desde Depa estamos a favor de que sea a tres años y coincidimos en que el inquilino, los últimos seis meses de contrato, empieza a agarrarse la cabeza porque no sabe si le van a renovar y de cuánto va a ser la renovación. Pero eso, claramente, es un problema que afecta a todos porque el inquilino quiere poder seguir viviendo en su zona y, al mismo tiempo, el propietario no quiere seguir perdiendo contra la inflación. Entonces, ahí se genera una problemática que la nueva ley de alquileres no soluciona”, destacó Di Maggio.
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