Rescindir el contrato de alquiler: cuándo se puede hacer y qué pasa si no se avisa con tiempo

La Ley de Alquileres quedó en el centro del debate y su posible modificación en un mediano plazo hizo que muchos argentinos se interesen en conocer más los detalles que giran en torno a un contrato de alquiler tradicional. Sobre todo para conocer aspectos que influyen en cada situación personal.

La culminación anticipada de los acuerdos es viable entre partes, pero deben seguirse etapas de acuerdo con la normativa vigente para evitar sanciones, pagos innecesarios y llegar, incluso, a un conflicto judicial.

En términos generales, el Código Civil y Comercial establece que los contratos de locación pueden concluir por mutuo acuerdo, por el vencimiento del plazo acordado o por culpa inherente al propietario o inquilino, teniendo también, este último, la posibilidad de rescindir antes del plazo legal.

Hay varias razones para dejar una propiedad: mudarse porque se agrandó la familia y se necesita un departamento más confortable, o porque surgió una oportunidad de irse a residir al exterior, o porque el lugar no está en buenas condiciones. Y también muchos inquilinos deben dejar la vivienda antes de tiempo “por falta de pago por dos meses consecutivos, por uso irregular o cambio de destino, por falta de conservación o abandono, entre otros”, dijo a Infobae Josefina Pantano, secretaria general de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).

Con la ley actual los contratos son por un plazo de 3 años. El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato cumplidos los 6 primeros meses de locación. Debe preavisar con 30 días de anticipación y pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio del alquiler vigente si ocurre antes de cumplido el primer año, y de sólo 1 mes si es posterior al año.

“En el caso de locación de vivienda, si el inquilino realiza el preaviso con 90 días de anticipación, no pagará indemnización. En todos los casos deberá cancelar los alquileres pendientes, expensas, servicios a su cargo y devolver el inmueble en las condiciones pactadas”, aclaró Pantano.

Rescindir el contrato de alquiler es posible tanto para inquilinos como para propietarios. Y por los motivos que se concluya con anticipación el acuerdo es necesario seguir una serie de pasos para evitar inconvenientes de ambas partes.

Por el lado del inquilino las principales obligaciones son pagar el alquiler a tiempo y mantener la vivienda en buenas condiciones. Pero también tiene derechos, entre los que figura poder rescindir por anticipado el contrato firmado con el dueño de la propiedad.

Expertos recomiendan que como primer paso debe darse un preaviso al propietario por carta documento, o si hay un email en el contrato, a través del correo electrónico.

- Si la decisión se resuelve cuando ya pasaron 6 meses del inicio del contrato, se debe notificar al dueño con un mes de anticipación, por lo menos.

- Si la decisión se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.

- Si la decisión se toma luego de pasado un año de contrato, se debe pagar como indemnización sólo un mes de alquiler.

Tratándose de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar la indemnización.

Hay dos formas de dar por finalizado anticipadamente un contrato y se detallan a continuación.

Rescindir sin causa: Ocurre cuando el inquilino decide irse sin que exista una causa imputable al propietario. Esta es la opción que se puede ejercer pasados los 6 meses de contrato. El Código Civil establece una multa de un mes y medio de alquiler si se hace durante el primer año; y de un mes, transcurrido ese plazo. Sin embargo, si avisa con 3 meses de antelación no tendrá que pagar multa.

Tres meses antes de concluido el contrato los propietarios o las inmobiliarias deben avisar cuánto van a cobrar de alquiler y cuáles van a ser las condiciones en el próximo acuerdo.

“Si eso no ocurre los inquilinos podrán dejar la vivienda durante los últimos 90 días de contrato sin pagar ningún tipo de multas, avisando 72 horas antes de dejar la propiedad”, recomiendan especialistas.

Rescindir con causa: Cuando la rescisión se genera por un daño en la propiedad que el dueño no resolvió. Esto sucede cuando el inmueble presenta un problema de humedad, por ejemplo, y el inquilino notifica al propietario y éste no lo soluciona o repara debidamente.

Frente a esta situación el inquilino tiene la posibilidad de clausurar anticipadamente su contrato:

- Sin esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio.

- Sin avisar con anticipación.

- Sin pagar multa.

- Reclamando la restitución de su depósito en garantía.

Expertos sostienen que que el propietario sólo puede finalizar el contrato de alquiler si:

- El inquilino cambia el destino del contrato. Por ejemplo, si alquiló para vivienda y lo transforma en un negocio, una tienda de ropa, entre otras posibilidades.

- El inquilino no paga por 2 meses consecutivos. Allí, el dueño puede intimarlo a devolver la vivienda y eventualmente iniciar un juicio de desalojo.

- El propietario no puede finalizar contrato por otro motivo (venta, necesidad personal, entre otras posibilidades). Y si el propietario vende la vivienda, el contrato igualmente se debe respetar. El locador original debe notificar fehacientemente al inquilino quién es el nuevo locador. Tras esa notificación, el inquilino debe abonarle normalmente el alquiler al nuevo dueño.

Existen situaciones en las cuales el dueño le hace un ofrecimiento económico al inquilino para que se retire. Si bien éste no tiene ninguna obligación de aceptarla, puede hacerlo si le conviene.

Para evitar problemas entre propietarios e inquilinos ante situaciones así “siempre se aconseja siempre tener un buen canal de comunicación entre ambos, lo cual reducirá considerablemente los malos entendidos”, recomendó Juan Martín Luciani Otaño, abogado, especialista en Propiedad Horizontal y docente de Responsabilidad Civil, Defensa del Consumidor y Riesgos Laborales.

Es aconsejable que en el contrato se deje bien asentado cuales son las cláusulas de rescisión de contrato, para que ambas partes sepan bien sus obligaciones y derechos.

Pantano aclaró que es fundamental “realizar los contratos por escrito, con firmas certificadas por escribano público, dejando lo más claro posible las condiciones acordadas, siguiendo las pautas de la ley, visitar y revisar el inmueble previo a su contratación, realizar un inventario. Al concluir la locación es bueno presentar la documentación final, visitar juntos el inmueble y firmar un acta de devolución por escrito”.

Sobre qué ocurre con el mes de depósito que pagó el inquilino al rescindir el contrato antes de tiempo, Luciani Otaño, aclaró que “ese pago queda de garantía por 30 días desde la rescisión por si el mes siguiente llegan gastos que se produjeron durante el mes que rescindió. Son gastos que se cobran a mes vencido como expensas y servicios de agua, luz, gas e Internet”.

En el caso de de alquileres residenciales el depósito de garantía debe ser equivalente al primer mes de alquiler. Al finalizar la locación, el depósito será devuelto actualizado al precio del alquiler vigente al momento de desocupación.

“En el caso de existir alguna deuda por servicios domiciliarios o expensas pendientes de facturación, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. Una vez que el inquilino abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al dueño, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas”, concluyó Pantano.

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