Vecindario y efectos de red: cuánto sale alquilar viviendas cerca del subte en los barrios porteños y quienes privilegian esa opción

El Subte en la ciudad de Buenos Aires es uno de los sistemas de movilidad más importantes y empleados por los habitantes del distrito porteño. Según cifras del Gobierno de la Ciudad, el medio es utilizado por más de 1.500.000 de personas cada día, por esta razón resulta clave para muchísimas personas es clave vivir en propiedades ubicadas en inmediaciones de las 82 estaciones de la red de subterráneos.

Un análisis de Properati detectó que el alquiler medio más alto se registra en los alrededores de la estación Retiro, en el barrio homónimo. Los departamentos vecinos a esta parada en la línea E cuestan aproximadamente $399.129 por mes. La línea E termina en este exclusivo sector financiero y residencial de la ciudad, donde también se puede acceder a la principal Terminal de Ómnibus de la ciudad y a tres estaciones de tren.

La investigación se hizo en base a publicaciones de viviendas de 1, 2, 3 y 4 ambientes hasta marzo último. Y se fijaron los valores promedios en cada zona.

Ricardo Meneses Flores, de Properati para Latinoamérica, dijo a Infobae que el enfoque de esta investigación fue comprender la influencia en los precios de las viviendas cercanas (500 metros a la redonda) a cada estación del subte. “Los precios de alquileres más altos se concentran en la zona norte y este de CABA. Es decir, en Puerto Madero, Núñez, Belgrano o Retiro. A través del trabajo se pudo precisar que los departamentos aledaños a los accesos al Subte en Retiro tienen una ubicación céntrica y privilegiada, y no solo por el transporte público. Las manzanas aledañas con las estaciones entre la Avenida 9 de Julio y Plaza General San Martín (donde está el icónico edificio Kavanagh) es un sector turístico de alta plusvalía y que se beneficia por la proximidad con puntos atractivos de la ciudad como Puerto Madero o Palermo”, explicó.

En la línea C de la misma estación (Retiro), vivir cerca de los accesos al transporte subterráneo cuesta aproximadamente $393.100 de alquiler mensual. La estación San Martín, ubicada en la misma línea y el mismo barrio, completa el podio alcanzando los $287.000 mensuales.

Al contrario, el costo más bajo de vivir cerca del Subte se encuentra en los alrededores de la estación Lima, de la línea A, con $79.046 por mes; tendencia que se repite en viviendas cercanas con las estaciones Venezuela e Inclán-Mezquita Al Ahmad en la línea H, y Pasteur-Amia y Uruguay en la línea B, donde los alquileres no sobrepasan los $90.000, en promedio.

“El análisis muestra que al menos en 7 sectores aledaños con estaciones del Subte, hay un alquiler promedio que no supera los 90.000 pesos. Esto sucede en bocas ubicadas en Monserrat, Balvanera, Parque Patricios y San Cristóbal. La influencia del Subte refleja tan solo una parte de lo que sucede en el mercado de alquileres de estos barrios. Hay un interés permanente por vivir en estos lugares, en donde las avenidas principales, donde están las estaciones, son las más comerciales”, señaló Meneses Flores.

Para medir el impacto de la cercanía del Subte sobre el valor del alquiler mensual el estudio partió de promediar el alquiler de los departamentos en el radio cercano (de 500 metros) y compararlo con el valor de los barrios vecinos a cada estación. Vivir a pasos de la estación Congreso de Tucumán (línea D) implica pagar $143.707 mensuales, un 47% menos del promedio que registran los barrios cercanos (Belgrano y Núñez).

El mismo fenómeno se presenta en otras estaciones de la línea D, como Tribunales-Teatro Colón, Plaza Italia, Agüero y Lavalle, donde vivir cerca del Subte resulta entre un 34% y 43% más económico que hacerlo en uno de los barrios vecinos a la estación.

Por el contrario, el alquiler de un departamento alrededor del Subte aumenta respecto a los barrios vecinos con más fuerza en cercanías a Plaza de Mayo, en la línea A. Vivir en las cuadras más próximas a esta parada cuesta $275.313, es decir, un 70% más que el precio promedio de Monserrat, San Nicolás y Puerto Madero.

Por su parte, el incremento del alquiler respecto a barrios vecinos alcanza el 48% en Callao (línea D) y 38% en Leandro N. Alem (línea D); la renta cuesta $194.000 y $224.000 en las calles contiguas a las estaciones, respectivamente.

Además del precio, los factores decisivos suelen ser el tamaño y las condiciones intrínsecas del inmueble que se está por alquilar (igual actualmente la oferta es acotada por los problemas derivados de la Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio de 2020). En el análisis se consideró una muestra de departamentos entre 1 y 3 ambientes. No todas las estaciones tienen una oferta de mercado equilibrada: esto tiene que ver con el nivel de precios o rentabilidad que se percibe en cada barrio.

En los alrededores de 4 estaciones se pueden encontrar departamentos que en promedio, superan los 100 metros cuadrados; en Retiro (líneas E y C) la mayor parte de la oferta se concentra en departamentos de 2 y 3 habitaciones, mientras que en San Martín (línea C) el grueso de la oferta es de 2 habitaciones y en Catalinas (línea E) es de 1 y 2 ambientes.

Por otro lado, en cercanías a 10 estaciones del Subte los departamentos miden menos de 50 metros cuadrados, siendo Venezuela (línea H) el caso más llamativo, donde el departamento promedio mide 43m² y tiene un solo ambiente.

Le siguen Federico Lacroze (línea B), Lima (línea A), Pasteur – Amia (línea B) y San Juan (línea C) como las estaciones de metro con los departamentos más pequeños a su alrededor; allí la superficie media no supera los 50 metros cuadrados.

Meneses Flores, contó que existen diferentes factores que influyen en el valor de los alquileres en CABA. “Entre ellos uno importante es la cercanía a vías y estaciones de transporte público. Con este análisis buscamos guiar a quien está buscando un departamento y priorizar la rapidez para llegar a través de este sistema de transporte”, señaló.

Debido al nivel elevado de los alquileres de departamentos en Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta, Puerto Madero, el público que más demanda inmuebles en esta zona son personas de alto poder adquisitivo. “Quienes buscan en el corredor norte y el área céntrica se fijan en propiedades de 2 a 3 ambientes y monoambientes. El mercado de departamentos en estas partes ofrece un poco para todos: familias con uno o dos hijos, parejas o solteros”, concluyó Meneses Flores.

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