El drama de los alquileres y la falta de viviendas: 5 propuestas para que la nueva ley haga crecer la oferta

La posible suspensión de la polémica Ley de Alquileres por 180 días por decreto fue perdiendo fuerza. Hasta hoy nada cambió y en el Congreso tampoco hay miras que en breve se trate su derogación o reformulación. El anuncio generó incertidumbre entre propietarios e inquilinos que poco a poco van retomando la senda de los acuerdos a tres años y ajustes anuales, pero el problema de acceso a la vivienda se acentúa en la gran escasez de unidades que hay en todo el país.

Desde el sector argumentan que las profundas distorsiones en el mercado de alquileres tienen origen desde antes que se sancione la ley actual.

Luis Hauserman, consultor inmobiliario y experto de la Universidad de Buenos Aires (UBA), dijo a Infobae que los tres aspectos más importantes que diferencian esta ley de su predecesora, y que han repercutido negativamente en la oferta, son el plazo mínimo de contrato de tres años, la forma de ajuste anual, en lugar de una con mayor frecuencia dado el contexto inflacionario, y la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP por parte de los propietarios. “Estas distorsiones, sumadas al boom en la oferta de inmuebles en locación temporaria, cuyos precios se fijan en dólares y su demanda está en pleno auge, ocasionaron una escasez notoria de la oferta de propiedades en alquiler tradicional”, expresó.

Los principales actores del sector en cuestión, así como del ámbito de la política pública y la sociedad civil se encuentran debatiendo cómo salir de este pantano.

“Si bien consideramos que ninguna ley puede por sí sola resolver los desequilibrios que afectan al mercado inmobiliario, y en particular al de alquileres, planteamos propuestas que consideramos que, en un marco de adhesión voluntaria, integradas con un nuevo proyecto de ley, y acompañadas de un marco de estabilidad y previsibilidad económica que aborde además cuestiones relativas a la demanda como el deterioro de los ingresos reales y estos respecto a los valores de los alquileres, podrían generar un aumento de la oferta”, señaló Martín Grandes Kerlleñevich, investigador del Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (Conicet) y de la UBA.

Lo que se busca es que se recupere cuanto antes la oferta y para ello es vital “reconquistar” a miles de propietarios que desde que se sancionó la normativa que entró en vigencia en julio de 2020 están disconformes porque entienden que dentro de un proceso de tan elevada inflación los aumentos no acompañan la rentabilidad (ya golpeada desde hace 4 años) y además las agrupaciones de propietarios insisten en que se aceleren los desalojos por inquilinos que adeudan más de tres meses y no enfrentar un juicio de desalojo que dura más de 2 años.

Hoy en la ciudad de Buenos Aires hay entre 1.800 departamentos y casas en alquiler, y en ciudades como Rosario y Córdoba, con más de 2 millones de habitantes la oferta apenas promedia los 1.200 inmuebles, algo sin antecedentes.

Hauserman y Grandes Kerlleñevich elaboraron las siguientes propuestas para que el mercado inmobiliario o el Congreso nacional tomen apuntes de posibles herramientas que busquen facilitar el acceso a los alquileres.

1 - Registro de los contratos. Si bien ya existe el registro de los contratos por parte del propietario en la página de la AFIP, que abarca un porcentaje menor del total de operaciones, se podría agregar a la inmobiliaria interviniente. Hay que simplificar el proceso de adhesión y usar la firma electrónica como herramienta de formalización del contrato.

2 - Creación de un Registro de Cumplimiento. Se podría implementar por parte del Banco Central y los bancos un registro de pagos similar a la Central de Deudores, par consultar online. Esto permitiría conocer el historial de pagos del inquilino permitiendo bajar el costo de la póliza de seguro de caución para aquellos tengan muy buen cumplimiento, y en un futuro que los mismos bancos puedan ofrecer un crédito hipotecario.

“Para incentivar la adhesión al Registro de los contratos proponemos tres beneficios impositivos, como el Monotributo inmobiliario (una nueva categoría). Actualmente se pueden tener como máximo tres unidades de explotación, o tres actividades diferentes, y si el monotributista tiene inmuebles estos se suman como una unidad de explotación adicional. Por ejemplo, un profesional con tres inmuebles queda fuera del régimen. La propuesta sería que la renta de alquileres constituyese una actividad independiente y con otro limite que el fisco debería establecer”, detalló Hauserman.

4 - Exención Impuesto Bienes Personales. Es para aquellos propietarios que desearen adherir al Registro y sus inmuebles permanezcan en el mismo. Esto tendría un costo fiscal muy bajo dado que la recaudación de Bienes Personales es ínfima en la Argentina respecto al total recaudado y al PBI.

5 - Promover un nuevo blanqueo. El reciente blanqueo bajo la ley N° 27.613 “Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina” tuvo poca repercusión. La propuesta es hacer un nuevo esquema, aunque no de tenencia de moneda sino directamente de propiedades que se inscriban en el Registro. Adicionalmente se podrían pre-inscribir en el Registro de unidades en construcción por parte de los desarrolladores inmobiliarios de tal manera de que los futuros compradores se adhieran por boleto de compra-venta. Este régimen debería tener una duración de al menos dos años para lograr que los inversores comprendan su funcionamiento. La adhesión no debería tener ningún costo fiscal para hacerlo más atractivo.

Grandes Kerlleñevich, concluyó: “Las provincias y municipios deberían instrumentar beneficios tributarios para promover locaciones destinadas a viviendas y alquiler social, tema que aún no ha sido legislado. Es imperioso que una nueva ley no sea de aplicación uniforme en todo el país, y que las provincias y distritos municipales contemplen la posibilidad de promover leyes que adapten a sus realidades socioeconómicas y demográficas”.

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