Efecto Airbnb: el auge de alquileres temporarios empuja la construcción de edificios con viviendas para rentar

El formato de alquileres temporarios está en auge. Miles de personasque vienen del interior o del exterior a estudiar o trabajar a la ciudad de Buenos Aires generaron en los últimos tiempos que los desarrolladores en busca de satisfacer esta demanda (quienes estiman que perdurará por bastante tiempo) se decidan por emprender la construcción de edificios de viviendas para rentar tipo Airbnb.

Ante la preferencia creciente por este formato, alentada tanto por los posibles inquilinos como los inversores, las desarrolladoras comienzan a crear proyectos preparados y pensados para este tipo de inmuebles que generan una mayor rentabilidad que un alquiler tradicional. De hecho, los inmuebles para alquiler temporario están entre los más demandados del mercado inmobiliario. Muchas personas buscan este tipo de propiedades para alojarse, entre ellos, turistas, estudiantes, “nómadas digitales” y personas que necesitan un tratamiento de salud, entre otras situaciones.

“Dependiendo de diferentes variables, las rentabilidades actuales pueden llegar a un 9% anual”, dijo Mariano Gubitosi, gerente comercial del Grupo Portland, a Infobae. Actualmente en CABA se calcula que hay unos 16.000 departamentos que operan bajo el sistema Airbnb y la cifra crece mes a mes. Varios de estos inmuebles antes eran destinados en el formato tradicional pero por la Ley de Alquileres que hoy está en el centro del debate los dueños decidieron equiparlos y proponerlos en el modelo temporario.

Eso impulsó a los desarrolladores inmobiliarios a edificar emprendimientos pensados para tal fin, con viviendas a alquilar totalmente amobladas y buena conectividad, una prioridad de los inquilinos. “Lo principal es entender cuál puede ser ese inquilino temporal. En función de este análisis, es importante definir la ubicación y qué ventajas ofrece la zona y el tipo de unidades por realizar”, explicó Gubitosi.

La ubicación es clave, varios de estos desarrollos se estrenaron o están en obras en barrios como Palermo, Belgrano, Retiro o San Telmo, entre otros, cerca de universidades y medios ágiles de transportes como el subte y el Metrobus.

En estos edificios se priorizan terrenos amplios, preferentemente en esquinas, con vistas abiertas, sobre corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires.

Darío Erlich, de CEK Group, comentó a Infobae que “tratamos de buscar terrenos en donde salgan buenos locales comerciales apto gastronomía, en pleno corazón de distritos gastronómicos y artísticos, que estén próximos a transportes públicos, universidades, centros comerciales de alta densidad y comercios de cercanía”.

Precios de alquileres

El alquiler temporario ofrece una tarifa promedio de USD 49 por noche. · El barrio más atractivo para la actividad es el multifacético Palermo, entre el SoHo, Hollywood y Las Cañitas, allí hoy la oferta la integran 5.265 propiedades con una tarifa que oscila entre USD 60 y USD 80 por noche, para unidades de calidad.

“Le siguen Recoleta con oferta de 2.295 propiedades, Belgrano con 757 y San Telmo con 526, y valores de tarifa bastante más bajas. El alquiler temporario turístico registra una marcada tendencia de crecimiento tanto en niveles de demanda/ocupación (durante 2022 el turismo extranjero ingresante todavía estaba en niveles del 50% comparado con la etapa pre pandemia según datos del Gobierno porteño) y también con una tendencia creciente de tarifa (impulsada por el avance de los viajeros del exterior)”, dijo a Infobae Ariel Venneri, del Grupo MAHE.

Precios de unidades en venta

Siguiendo estos lineamientos, distintas desarrolladoras trabajan en diversos proyectos de usos mixtos, es decir, apto alquiler temporario, primera vivienda, profesional y alquiler tradicional. Por ejemplo, la firma RED junto con el estudio de arquitectos McCormack Asociados propone Spot Studios, un edificio emplazado a dos cuadras de Plaza San Martín. Tendrá un subsuelo totalmente funcional, 14 pisos con unidades desde 22 metros cuadrados hasta 260 m2, estilo loft, compactos, y con amenities como lobby bar, gimnasio, terraza, salas de reuniones, entre otros.

El valor del metro cuadrado para la venta se encuentra cerca de USD 1.740 (cotización dólar MEP) y en equipamiento y decoración se invierten USD 6.000. La financiación propone un anticipo del 80% y el saldo en 10 aportes mensuales en pesos ajustados por la variación del índice de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción). El emprendimiento estima USD 12.750 de ingresos totales anuales (70% de ocupación al año con una tarifa promedio de USD 50 por noche) y, si se desea pagar por la administración del departamento, se obtienen USD 9.560 de ingresos netos.

Por su parte Haaus Hotel Living, del CEK Group en Palermo SoHo propone viviendas flexibles que pueden unirse con 1, 2 y 3 ambientes que van desde los 30 m2 a los 50 m2. Las habitaciones tienen el alma y equipamiento de un hotel, con piscina en rooftop con solárium con vistas abiertas al barrio, quinchos parrilleros y fogoneros, entre otros amenities.

La capitalización y plusvalía de Haaus varía entre el 30 y el 50% en dólares durante los 24 meses de obra, y el comprador puede ingresar en valores que parten desde USD 2.000 por m2 que terminados rondan entre USD 3.000/3500 por m2. El ticket arranca desde USD 85.000 que se paga con un 30% al boleto y el saldo en 24 cuotas. El financiamiento va de entre 24 y hasta 30 meses, y el cliente puede optar por una forma de pago de cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), o bien cuotas en dólares billete.

Los posibles compradores tienen como opción Palmera Nova. En el Parque de la Innovación en Núñez, donde estaba el predio del ex Tiro Federal. El proyecto ofrece unidades de 2 y 3 ambientes, luminosas y espacios amplios pensados para estudiar o trabajar desde el departamento. Las unidades de 3 ambientes tienen una planta dividida (con el living comedor y cocina en el medio y los dormitorios, ambos en suite, a cada lado. Esto permite independencia en cada suite y se podrán alquilar a dos personas que compartan la parte común del departamento a la vez, replicando de alguna manera el concepto de un campus universitario.

Cómo captar el interés y buena rentabilidad

El alquiler temporario tiene un presente y futuro muy interesante para invertir, principalmente por su rentabilidad, perspectivas de crecimiento y bajo riesgo por el respaldo patrimonial que implica tener un activo seguro como es un inmueble.

Sin embargo, desde el sector advierten que para poder acceder a una rentabilidad alta y estable es necesario contar con unidades adecuadas por diseño, condiciones y ubicación, así como también una gestión de alquiler profesional y eficiente que garantice alcanzar las mejores tarifas en un negocio donde la reputación es clave.

Venneri, amplió que “el emprendimiento pensado, diseñado y construido específicamente para alquiler temporal (que permita en un futuro cercano cumplir con las regulaciones y normativas que se impondrán, igual que en las grandes ciudades turísticas de otras partes del mundo) debe apoyarse en esquemas de inversión seguros y flexibles para entrar al negocio”.

Como suele suceder con los negocios atractivos “de moda”, con el tiempo se va depurando la oferta y “solo subsisten los que cumplen con estas condiciones en las zonas adecuadas”, concluyó Venneri.

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