El efecto de la inflación, el peso de los impuestos y por qué cae la oferta de alquileres

La posibilidad de que se derogue la ley de alquileres perdió fuerza en las últimas semanas, pero los problemas que abrieron la discusión siguen vigentes. De hecho, con el correr de los días ha seguido disminuyendo la oferta de propiedades en el mercado, producto de la incertidumbre y de la baja rentabilidad que obtienen los inversores.

Un estudio elaborado por el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf) analiza por qué la reglamentación que entró en vigencia en julio de 2020 ha sido tan perjudicial para los propietarios e identifica cuáles son los factores que vuelven al negocio prácticamente inviable.

Para demostrarlo, el organismo cuantificó el nivel que alcanza la carga tributaria dentro del valor de un alquiler, identificando los principales componentes. En segundo lugar, midió el nivel de rentabilidad actual que tiene el alquiler de una propiedad para sus dueños. Además, presentó los resultados del impacto en la rentabilidad que tiene la realización de ajustes semestral y anual del valor del alquiler en un contexto inflacionario. Por último, analizó alternativas de política que permitan aumentar la rentabilidad esperada y, por esa vía, la oferta de inmuebles para alquilar.

Para poder ilustrar la realidad del sector, el estudio tomó como referencia a dos casos de ejemplo. Uno es el de un propietario que tiene cinco inmuebles para alquilar, de un valor unitario de USD 40.000. La característica es que este propietario genera ganancias solamente a través del alquiler de estos inmuebles, tributando una alícuota efectiva del 16%.

El segundo ejemplo es el de un propietario de cinco inmuebles para alquilar, de un valor unitario de USD 40.000, pero con la característica distintiva de que tiene otros ingresos además del generado por los alquileres, tributando una alícuota marginal del impuesto a las Ganancias del 35%.

En ambos casos los inmuebles se alquilan a través de un corredor inmobiliario que cobra un 10% de comisión sobre el valor del alquiler y el valor mensual de la renta es de $50.000.

Ahora bien, ya teniendo claros los casos analizados, se puede pasar a detallar los resultados. En primer lugar, se debe tener en cuenta que los tributos que debe abonar un contribuyente responsable inscripto son básicamente seis: tasa municipal sobre el valor del alquiler, tasa municipal sobre el valor del inmueble, impuesto provincial a los ingresos brutos sobre el valor del alquiler, impuesto provincial sobre el valor del inmueble, impuesto nacional a los Bienes Personales e impuesto nacional a las Ganancias. Se considera el caso de inmuebles con destino a vivienda, por lo cual no se cuantifica el IVA, por no estar alcanzada esa operatoria.

En el primer ejemplo, el del propietario que vive solo del alquiler, la carga tributaria equivale al 30% del valor de la renta. El tributo más pesado es el impuesto a las Ganancias, que se lleva el 13% de lo que le queda al propietario después de pagar la comisión a la inmobiliaria. Le siguen en importancia Bienes Personales (11%) y bastante más atrás los Ingresos Brutos (3%). El resto de las cargas impositivas representa un 1% cada una.

En el segundo caso, el del propietario que tiene otras fuentes de ingresos, la carga tributaria representa el 46% del valor total de la renta. La diferencia se atribuye al impuesto a las Ganancias, que tiene un peso del 30%. El resto de los impuestos tiene la misma participación que el otro ejemplo mencionado.

En el sector inmobiliario, la rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. “Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en dólares. Teniendo en cuenta el valor del dólar MEP a la fecha de realización del informe (05/04/2023) de $400, el valor mensual del alquiler de los dos casos descriptos equivale a USD 125, es decir que anualmente asciende a USD 1.500″, indicaron desde el Iaraf.

Así, dado un valor del inmueble de USD 40.000, la rentabilidad bruta anual de alquilar equivale a 3,75%. A esto hay que restarle la comisión inmobiliaria y los tributos (todos legalmente a cargo del propietario), obteniendo así la rentabilidad bruta después de la comisión en primer lugar y luego la rentabilidad neta para el propietario.

De esta manera, la rentabilidad bruta después de la comisión inmobiliaria para ambos casos es del 3,38% anual. La rentabilidad neta, por su parte, es del 2,27% para el propietario que solo vive de los alquileres y del 1,66% para el propietario que tiene otros ingresos.

No obstante, se debe considerar que en la actualidad los contratos de alquiler para vivienda tienen una duración de tres años y se ajustan anualmente, en base a la inflación pasada. En la medida que exista inflación, la única manera de mantener constante el valor real del alquiler es que la renta se ajuste mensualmente en línea con el IPC. De lo contrario, hay una pérdida real a lo largo de los meses. Si el tipo de cambio se mueve igual que la inflación, la pérdida en dólares es equivalente.

Para medir el deterioro de la rentabilidad de acuerdo con el efecto inflacionario, el Iaraf tomó como referencia tres escenarios posibles. El primero, con una inflación mensual del 2%, arroja que al cabo de tres años, la rentabilidad del primer propietario disminuiría del 2,27% mencionado anteriormente, al 2,04%. En tanto, la ganancia del segundo propietario se reduciría del 1,66% al 1,49%.

Con una inflación del 4% mensual el margen de rentabilidad seguiría disminuyendo al 1,84% y al 1,35% respectivamente. En tanto, si la inflación alcanza el 6% mensual -lo más parecido al escenario actual-, la rentabilidad anual del propietario que vive solo de alquileres se reduce al 1,68% y la del propietario que además cuenta con otros ingresos, baja a apenas un 1,23%.

En función de esto, desde el Instituto Argentino de Análisis Fiscal plantean que la inminente modificación de la ley debería permitir subas semestrales. De esa forma, aseguran, se reduciría mucho la pérdida de rentabilidad producto de la inflación. Además, aseguran que una reducción de la carga impositiva haría mucho más atractivo el negocio y permitiría la recuperación de la oferta del mercado, aunque advierten que la reducción debería ser horizontal. “Si se hicieran exenciones puntuales a algunos inmuebles específicos, se generarían distorsiones entre los distintos tipos de contribuyentes”, sostuvieron.

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