Construir en un barrio privado: cómo es el paso a paso desde que se presenta el plano hasta la inauguración de la vivienda

Miles de familias jóvenes y quienes se retiraron de la vida laboral o están por hacerlo optaron por comprar terrenos entre 2020 y 2022 e impulsan la construcción de cerca de 8.000 viviendas en urbanizaciones privadas. Se trata de un nuevo éxodo a los barrios privados que volvió a expandir el mercado inmobiliario suburbano.

Una vez que se toma la posesión del lote, además de hacer uso de los amenities del barrio, se puede comenzar a construir una casa. Son varios pasos a dar desde el inicio de trámites de aprobación de proyectos y planos hasta la culminación de la vivienda.

Todos los barrios privados cuentan con un reglamento de construcción que se debe cumplir estrictamente. El primer paso, y el más importante, es contar con toda la información para comenzar a pensar el proyecto en plano antes del inicio de obra.

“A la hora de elegir dónde va a vivir el grupo familiar y desarrollar gran parte de sus actividades es muy importante que tener presentes estos consejos, y más, si no se tiene experiencia en el tema. En San Eliseo ya hay más de 400 hogares construidos y habitados, mientras que 40 están en pleno desarrollo”, dijo a Infobae Fausto Reig, responsable de San Eliseo Country, ubicado en la localidad de San Vicente.

El segundo paso es elegir al profesional con quien se va a diseñar la casa. Deberá saber el fin del uso de la propiedad (fin de semana o vivienda permanente), las comodidades/necesidades de cada integrante del grupo familiar; el arquitecto o la arquitecta a cargo deben interpretar la información para definir y delimitar qué tipo de vivienda se ajusta a la demanda de sus clientes para ofrecerle opciones y diseños para así pasar a una tercera instancia: el anteproyecto, que se transforma en proyecto con los planos y presupuestos detallados.

“Las tendencias actuales de las familias jóvenes es que suelen elegir espacios amplios y grandes ventanales. Una casa en un country les da la oportunidad de tener cuatro fachadas libres se pueden colocar la mayor cantidad de aberturas y superficies vidriadas que se solicite”, añadió Reig.

Los barrios cuentan con comisión de Arquitectura y Urbanismo, facultada para hacer cumplir el reglamento de edificación y verificar de manera periódica la fidelidad de las obras respecto del proyecto presentado y aprobado.

En la mayoría de los casos la comisión solicitará la siguiente documentación: 1) plano del terreno con silueta de superficies y distancia a sus límites; 1) plantas y cortes, acotados; 3) ubicación y características de terminación (piletas, veredas, parrillas, entre otros); 4) plano de cubiertas; 5) cuatro vistas exteriores con indicación de materiales, y 6) detalle completo de cercos,

Si la construcción no fuera tradicional (steel framing, por ejemplo), deberán adjuntar la mayor cantidad de información posible, para una correcta evaluación. En líneas generales, la demora para expedirse respecto de las solicitudes de aprobación es de 30 días.

Cumplidos los puntos anteriores, el o la propietaria deberá presentar el plano municipal visado por la comisión, más toda la documentación requerida por la Municipalidad del lugar a los efectos de su aprobación:

● Plano municipal aprobado, firmado por el Arquitecto a cargo.

● Designación de responsable como Director de Obra.

● Nomina del personal que participará en las obras (DNI, domicilio, ocupación).

● Nombre de la Empresa Constructora a cargo, horarios de trabajo, seguro de responsabilidad civil frente a terceros y seguro de accidentes de trabajo.

Sobre lo que hay que tener presente a la hora de construir una vivienda, Daniela Pérez de Graffe, del Grupo Coria, comentó a Infobae que, “inicialmente debe analizarse la ubicación de donde se quiera desarrollar la vivienda y la selección de la compañía constructora que llevará adelante el proyecto, sus antecedentes, sistemas edilicios, presupuesto y desarrollos en curso para sentirnos cómodos con el emprendimiento y tener la tranquilidad de estar construyendo la casa de nuestros sueños”.

En la actualidad, por problemas de inflación y faltantes de stock de materiales, lo primero a concretar, una vez definido el cómputo de materiales, sería realizar el acopio de todos los productos de corralón y hormigón elaborado.

También hay trámites qué deben habilitarse. Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, destacó a Infobae que, “en general, para obtener la aprobación de comienzo de obra se debe presentar el proyecto completo en formato municipal ante la comisión de arquitectura del barrio y luego, una vez aprobado el proyecto, iniciar el trámite en el Colegio Profesional y en la Municipalidad”.

Hay desarrollos en los que ya se vende el lote más casa, formato llave en mano, teniendo a disposición modelos ajustados al metraje del terreno en cuestión y cumpliendo todas las normativas vigentes.

Gastón Mazzei, de Mazzei Propiedades que también edifican viviendas, aclaró a Infobae que esta opción “representa un gran ahorro de tiempo a la hora de arrancar ya que el cliente no empieza de cero, sino que adapta el uso de algún espacio en concreto basándose en una cierta cantidad de metros cuadrados necesarios y un presupuesto por cumplir. Tenemos lotes de 600 m2 en el centro de Canning, más una casa de 120 m2 con piscina y parrilla desde USD 139.000″.

Los costos van a depender del tipo de terminaciones, por ejemplo para una casa a construir llave en mano en La Cañada de Pilar de 4 dormitorios y piscina tiene un costo final de USD 145.000, “esto incluye el lote y la construcción con muy lindos revestimientos y la iluminación LED bajo consumo, baños con porcelanatos de piso a techo, doble vidrio hermético, frentes e interiores de placar, cocinas, galerías con parrilla, pileta con venecitas, jardín nivelado y todo lo necesario para mudarse para disfrutar la casa”, precisó Pérez de Graffe.

Sigue siendo beneficioso construir para quien tiene los dólares en la mano, con el valor de venta de una propiedad pequeña en algún barrio céntrico de CABA, en Pilar se puede comprar casi el doble de los metros cuadrados, con financiación en pesos a 10 años y con muchos más amenities y servicios para disfrutar a probablemente la mitad del valor de expensas.

Edelstein Pernice, dijo que “el costo directo de construcción hoy ronda los $320.000 por m2, dependiendo por supuesto de las especificaciones técnicas en cada caso”.

El plazo de obra normal para una construcción tradicional de unos 250 m2 es de un año desde que se comienza la edificación.

“Trabajan en forma permanente (contratista principal de hormigón y albañilería) unas 10 personas. Luego por supuesto, dependiendo del monto de la obra, aparecen los instaladores y otros gremios, aumentado así la cantidad de gente”, detalló Edelstein Pernice.

Para llegar a culminar la casa en 12 meses deben trabajar entre 5 y 7 personas de manera constante, sumando en los distintos procesos electricistas, plomeros, colocadores, durleros, entre otros.

Una vez concluido el interior, los exteriores se finalizan con materiales diversos. “En lo que es revestimientos en construcciones en seco, lo que más se utiliza son las tradicionales de interiores con placas de yeso, y en exterior se utiliza un 90% de las veces la terminación texturada, que es de fácil aplicación para las constructoras y tiene la ventaja para nuestros clientes de que permite una buena aislación y la posibilidad de elegir entre una amplia paleta de colores. Si bien hay gente que se anima a utilizar tonos diferentes a los tradicionales, en general la escala del gris es el color que más se utiliza para el revestimiento exterior de las casas y el blanco sigue predominando en los interiores”, concluyó Mazzei.

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