Alquileres: el Gobierno porteño lanzó créditos para inquilinos y alivio fiscal para propietarios

El jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, presentó esta mañana un paquete de medidas “de alivio”, con créditos para inquilinos -para mudanza, refacciones o garantías- y con baja de impuestos para los propietarios, como el objetivo de incrementar las propiedades disponibles para el alquiler. En medio de la discusión por el anuncio del ministerio de Economía por la suspensión de la actual Ley de Alquileres, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires busca con esto mejorar las condiciones del mercado porteño de viviendas.

El Gobierno porteño entiende que La Ley de Alquileres vigente y la inflación por encima del 100% anual “rompieron” el mercado de los alquileres. “El tema es hoy una prioridad. Hay muchísimos inquilinos en la ciudad de Buenos Aires y el registro de los alquileres no es total, hay agujeros por todos lados. Queremos trabajar y colaborar en beneficio para la clase media porteña, dar previsibilidad a un sector muy golpeado”, explicó Rodríguez Larreta.

Con todo, Rodríguez Larreta cuestionó cuál es la legitimidad que tiene el Gobierno Nacional para suspender una ley vigente como la Ley de Alquileres. “Eso se modifica con otra ley. No queda claro qué autoridad tiene el Gobierno para hacerlo y es todo muy confuso”, señaló.

El paquete de medidas impulsada por la Ciudad abarca créditos para los inquilinos, destinados a bajar la “barrera de entrada” para los nuevos contratos. Y una bonificación para acceder a un seguro de caución que puede ser usado como garantía en los contratos de alquiler.

- Financiamiento para los gastos iniciales de alquiler: el crédito otorgado por el Instituto de la Vivienda porteño (IVC) permitiría a los inquilinos cubrir los gastos del primer mes de alquiler, depósito, mudanza y garantía. El monto máximo es equivalente a 1.962 UVAs (unos $439.000). El plazo de devolución es de 36 meses y se actualiza por el índice de variación de los salarios (CVS).

Para acceder, el futuro inquilino deberá presentar el compromiso de alquiler de la vivienda a la que se mudará y dentro de los 30 días posteriores al desembolso del crédito deberá contar con el contrato de alquiler.

- Bonificación del seguro de caución: Permite acceder a un seguro de caución de diferentes compañías. En este caso, se bonifica el 70% del costo de la prima para alquileres de hasta 654 UVAs (unos $146.000). Con el beneficio aprobado, el futuro inquilino elige alguna de las aseguradoras adheridas al programa. “El seguro de caución es mucho más confiable que una garantía propietaria. Tiene una tasa de ejecución más rápida que otros instrumentos. Los inquilinos, de este modo, no necesitarían garantía propietaria y podrían afrontar el costo del seguro de caución”, indicaron funcionarios de la ciudad. El IVC sería intermediario entre inquilinos y aseguradoras.

En este caso, el objetivo es incentivar que más departamentos se alquilen y sean registrados. En el caso de los beneficios impositivos, el Gobierno porteño presentará los proyectos a la Legislatura de la Ciudad. La idea es que sea en los próximos días para poder avanzar con las reuniones de las comisiones.

- Ingresos Brutos: Se busca la ampliación de la exención impositiva de ingresos brutos para contratos que pasaría de los $75.000 actuales a $220.000. Hoy la exención es solamente para una segunda propiedad como máximo y la idea del proyecto es aumentar ese tope a tres propiedades.

- ABL: El proyecto que se presentará propone eximir del ABL y el impuesto inmobiliario a las unidades alquiladas (con contratos en blanco, que lo registren en AFIP y el IVC) por un determinado plazo, entre uno y dos años. Habrá un tope de valor fiscal y un tope al valor del alquiler, igual al de ingresos brutos ($220.000).

- Crédito para refacción: Ofrece financiamiento para la refacción de viviendas fuera del mercado de alquiler con la idea de aumentar la oferta de viviendas en el mercado de alquiler y reducir la cantidad de viviendas vacías a causa del estado deteriorado. El monto máximo para el crédito es de 6.500 Unidades de Vivienda (UVIs), que equivalen hoy a unos $1,3 millones.

La cuota, luego, es variable según la evolución de los salarios (CVS), sin tasa de interés y con plazo de entre 1 y 8 años (una cuota aproximada de $10.400 mensuales por cada $500.000 financiados a cuatro años). Se tomará en cuenta, con la modalidad de scoring, la urgencia de la refacción a realizar y la participación de la vivienda en el mercado de alquileres (si está o estuvo en alquiler).

“La gente no da más, alquilar se volvió imposible: precios altísimos, muchísimas trabas y cada vez más barreras de ingreso. Y la Ciudad es uno de los distritos más afectados del país por la gran demanda que tiene. Por eso trabajar en el acceso a la vivienda tiene que ser nuestra prioridad. Con este paquete de propuestas que armamos vamos a llevar alivio a muchos inquilinos y propietarios en el corto plazo, y a trabajar un plan a largo plazo pensando en el futuro de la Ciudad”, explicó Emmanuel Ferrario, vicepresidente primero de la Legislatura e impulsor de los proyectos.

“Algunas de estas medidas se toman desde el Ejecutivo. Otras necesitan una ley para poder avanzar. Queremos empezar una conversación para proyecto de corto plazo y de mediano plazo, como covivienda o el cambio de exenciones en la plusvalía para ciertas zonas específicas”, detalló María Migliore, ministra de Desarrollo Humano y Hábitat.

“Es un sistema que está muy dañado con un montón de distorsiones. Una Ley de Alquileres que vino en un contexto de altísima inflación y sin crédito hipotecario hace que no sea atractivo por parte de los propietarios alquilar su vivienda y opta por otras ofertas como alquileres temporales o la venta, donde el mercado también ha caído entre 25% y 30% y muchas quedan inmovilizadas”, apuntó Christian Werle, presidente del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC).

Werle resumió la distorsión del mercado de alquileres en dos problemáticas: la barrera de ingreso, donde el alquiler promedio para un departamento es de $100.000 que se multiplica por cuatro a la hora de iniciar un contrato (depósito, anticipo, gastos de mudanza) mientras que los salarios de la clase media rondan entre $200.000 y $230.000. Y, por otro lado, una falta de oferta.

Según las estimaciones del Gobierno porteño, en la ciudad se tarda cuatro meses en promedio para alquilar un inmueble y el gasto mensual representa entre un 40% y un 50% del ingreso de los inquilinos. En Buenos Aires, el 36% de los hogares son inquilinos. Y el 70% de los que buscan acceder a un alquiler lo hacen por motivos de “emancipación”, por lo tanto, se retrasa la autonomía y los proyectos personales de los más jóvenes.

De las 1,4 millones de propiedades de la ciudad, unas 138.000 se encuentran vacías (el 9,2% del total), según el último censo. De ese número, una proporción no menor corresponde a viviendas que se habitan algunos días de la semana, algunas en muy mal estado y otras en procesos judiciales, según funcionarios porteños. “Es un número bajo y no tiene incidencia tan grande”, dijo Werle.

El monto estimado para los créditos -tanto de ingreso al alquiler como de refacciones- es de unos $1.000 millones, pero con posibilidad de ampliarse en función de la demanda.

Por otro lado, el Gobierno porteño también anticipó que para el largo plazo analiza “nuevas formas” de vivienda en la ciudad de Buenos Aires. Entre ellas, un nuevo marco legal para crear un régimen para la “co-vivienda”, que permite a una comunidad de personas vivir en un edificio sin ser los propietarios o inquilinos por un plazo de tiempo amplio y a un precio inferior al del mercado.

“El objetivo es garantizar el acceso a una vivienda digna y accesible, mantener la titularidad pública del suelo y favorecer la gestión comunitaria de los inmuebles. Se cambia el esquema: el IVC es dueño de la superficie y cede derechos reales de uso o propiedad horizontal a los convivientes a través de organizaciones”, explicaron.

También se buscará incentivar la construcción en zonas estratégicas de la Ciudad, reduciendo la plusvalía que hoy deberían pagar las construcciones. En ese caso, la idea es eximir del pago del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios en las Comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10, que son donde menos desarrollos inmobiliarios se concretan. Un ejemplo: mientras en la Comuna 15 -que incluye los barrios de Agronomía, Chacarita y Villa Crespo- se solicitaron 172 permisos, en la Comuna 4 -La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya- se pidieron solamente 36 permisos en el mismo período.

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