Vivienda en propiedad horizontal: cómo hacer mantenimiento preventivo para eludir accidentes y gastos

Existen diferentes peligros que amenazan las propiedades en construcción horizontal que influyen tanto en el patrimonio como en la salud y la vida de las personas.

Expertos sostienen que hay caminos para tomar en donde administradores y consorcios tienen la oportunidad de trazar acciones que eviten dolores de cabeza y gasto que, en definitiva, deben pagar los que habitan el inmueble. ¿Cuál es la mejor manera de evitarlos?

Juan Luciani, abogado especialista en contratos de seguros y propiedad horizontal, aliado de ConsorcioAbierto, sistema de gestión de edificios y barrios, dijo a Infobae que “el principal riesgo en un inmueble es la posibilidad de un incendio, por lo general provocado por un desperfecto eléctrico, el cual deriva en un principio de arrebato que en pocos segundos puede terminar con la vida, salud y objetos de las personas”.

Cada día se conectan más aparatos a la red eléctrica hogareña, sin saber si el cableado de la unidad funcional está preparado para semejante carga, y mucho menos sin saber si el cableado del edificio está acondicionado para las sobrecargas de todas las unidades funcionales.

“Esto suele terminar en un recalentamiento de los cables los cuales se prenden fuego por las altas temperaturas a las que llegan, siendo este el principio de un incendio que se devora todo lo que encuentra”, agregó Luciani.

El administrador es un órgano de la persona jurídica “Consorcio” y debe existir, siempre se necesita un representante legal. Quien administra tiene que cumplir las obligaciones que le exige el Código Civil y Comercial, entre las cuales está la tarea de conservación y mantenimiento del inmueble.

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, subrayó a Infobae que “es importante destacar que el administrador es solidariamente responsable por los daños causados por su culpa en el ejercicio de dicha función”.

En este caso lo más recomendable es que el administrador exponga en la Asamblea Anual de renovación de su cargo y aprobación de su gestión el estado del edificio en todos sus aspectos y ahí mismo se planifique lo que se va a hacer en el año siguiente, no solo en el manejo de lo diario y las urgencias, sino también en cuanto al mantenimiento, higiene y la conservación del edificio.

“Es conveniente tener una agenda de temas para el año en este aspecto aunque a veces los edificios terminan (debido a las urgencias que surgen) imponiendo su propia agenda, ahí esta la habilidad y el oficio del administrador en no dejar de ejecutar lo planificado en la Asamblea durante al año, pase lo que pase. Obviamente, en el contexto de crisis actual la falta de fondos, ante la imposibilidad de subir mucho la recaudación del consorcio por vía de expensas dificultan el tema”, aclaró a Infobae Rodrigo Martínez Daveño, administrador y abogado.

Frente a diferentes tipos de riesgos por incendios u otros desperfectos, un buen administrador cubre el seguro integral del consorcio con una empresa reconocida por la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) que tenga gestión solvente en plaza.

Loisi, añadió: “Tener un broker específico para el consorcio encarecería la expensas aunque es valioso contar con buen asesoramiento para conocer las normas vigentes sobre cobertura total -no parcial- en función de parámetros de superficie consorcial”.

Es posible diseñar un plan de protección para evitar grandes peligros en los edificios. Lo ideal, sugieren especialistas, es contratar a un profesional de la seguridad e higiene y pedirle al bróker de seguros que solicite a la aseguradora una evaluación general del edificio.

La tecnología siempre es beneficiosa para prever diferentes tipos de riesgos, ya sea para la detección de fugas de gas, cortocircuitos eléctricos, fallas en los ascensores o detección de humedades.

A su vez, tener a mano la información de controles previos y atender inconvenientes de los vecinos a tiempo es muy importante a la hora de prevenir. En este sentido, un sistema de gestión permite recopilar la información de todos los proveedores sobre los mantenimientos. “Este tipo de sistemas también posibilitan centralizar las comunicaciones entre la administración y los copropietarios con el objetivo de atender posibles inconvenientes a tiempo. Es ideal que posea recordatorios”, explicó Luciani.

El seguro por lo general cuesta el 0,1% al año de lo que se está cubriendo, por ejemplo si el consorcio aseguró $100.000.000, el valor saldrá $100.000 al año, a pagar en 10 cuotas de 10.000 pesos.

Juan Luciani agregó: “Por cuotas de $10.000 nos aseguramos por $100.000.000. El costo del seguro por lo general no supera el 3% del total de las expensas, su incidencia es mínima en el valor mensual y la diferencia entre estar bien y mal asegurado pasa a ser muy importante al momento de un siniestro”.

La legislación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Ley N°257 y su modificatoria la Ley N° 6.116) establece una revisión de los frentes que por su cantidad de años varía según la antigüedad del edificio.

Martínez Daveño amplió que “En lo referido con las instalaciones eléctricas y de gas es recomendable (pero no obligatorio) que cada administrador haga una revisión anual a cargo de un matriculado y este emita un informe por escrito que debe ser circulado a los propietarios y ocupantes (tanto de la sala de medidores de gas como del tablero eléctrico). En cuanto a la red de agua de un edificio existen empresas que hacen destapaciones de columnas una vez al año de manera preventiva y luego se abona el servicio en cuotas a lo largo del año”.

Por otro lado, está la empresa conservadora de ascensores. Le corresponde a todo edificio que tenga un medio mecánico de elevación (ascensor, monta coches, escalera mecánica, ascensor para discapacitados, entre otros). En CABA es obligatorio tener el servicio de conservación contratado con una empresa habilitada por la Agencia Gubernamental de Control (ACG).

La asamblea de propietarios es soberana y la máxima autoridad consorcial, y puede crear un Fondo de Reserva, si así lo resuelve la mayoría de los consorcistas.

David Loisi dijo que “en épocas inflacionarias, es complicado tener fondos de reserva para imponderables, ya que se deprecian rápidamente, pero siempre es conveniente tener un dinero adicional ante reparaciones de urgencia. Cabe recordar que las finanzas de un consorcio no se diferencian mucho de las de una casa, y por ello el administrador debe obrar con la prudencia y diligencia del caso”.

Esa aconsejable tener esta práctica y también se deben poner estos fondos a resguardo de la inflación colocando los fondos en depósitos a plazo fijo o comprando dólares (esta decisión deber ser tomada por la Asamblea de Propietarios y no por el administrador en soledad). La realidad es que, debido a la crisis, los consorcios funcionan cada vez con menos fondos de reserva y a cambio lo que se hace en caso de tener imponderables es pedirles cuotas a los contratistas para hacer las reparaciones.

“En un primer momento (de la crisis) se resintieron mantenimientos generales de los edificios (caños, pintura) y en la actualidad ya se empieza a ver que se están resintiendo o estirando los mantenimientos vinculados a una exigencia normativa, es decir aquellos que resultan obligatorios por ley y que en su mayoría tienen que ver con cuestiones vinculados a la seguridad (ascensores y matafuegos), lo cual expresa la gravedad de la situación”, detalló Martínez Daveño.

Hasta hace días cuando el calor no daba tregua hubo muchos usuarios con problemas por cortes de luz que duraron varios días. Para contrarrestar esta situación conviene tener generador para el edificio.

Loisi dijo que la potencia del generador -y su costo- dependerá de cada consorcio. “Si en el edificio hay discapacitados o electrodependientes debe darse a conocer en forma inmediata y urgente al distribuidor de la energía, pues la empresa deberá solucionar el problema y -en su caso- colocar un generador. Recordemos que el consorcio es un cliente distinto a los propietarios, por lo que el administrador debe inmediatamente reclamar a la empresa ante cortes y daños que ellos ocasionan, sin perjuicio del reclamo individual de los consorcistas”.

Existen generadores que funcionan a nafta, diesel y gas. El valor puede variar según de que tipo de edificio y prestaciones. “Si el consorcio lo quiere sólo para la bomba de agua y algunas pocas luces, uno portátil de $150.000 alcanzaría. Si es para algo mayor que incluya mucha más energía con ascensor incluido, estaríamos hablando de un aparato mucho más grande que debe estar en un espacio ventilado y su precio arranca en los USD 7.000″, precisó Loisi.

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