Alquileres en situación crítica en el interior del país: aumentos de más del 110% y casi no hay viviendas de tres ambientes

Cuando faltan algo más de tres meses para que se cumplan los 3 años desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres crece la preocupación en el mercado inmobiliario porque se agravó como nunca la escasez de viviendas en locación en el interior del país y la situación se asemeja con lo ocurre en la ciudad de Buenos Aires.

En las principales localidades cuestan conseguir viviendas de 3 ambientes, las que necesita una familia tipo. Y muchas de las que se contratan no tienen cochera, por lo cual el inquilino además de pagar por el techo debe buscar un garaje que le alquilen o directamente dejar el auto en la calle.

Las quejas siguen latentes porque los expertos entienden que el método de ajuste de la Ley de Alquileres tampoco tuvo el efecto deseado y en las principales ciudades los precios interanuales subieron más del 110% (según la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, FIRA), cuando el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central estima que superará el 93% en los próximos días cuando se difunda.

Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA, dijo a Infobae que en las provincias, “la cuestión no escapa a los inconvenientes de los grandes centros urbanos, sí hay algunos matices de cada lugar, pero es real que hoy ambas partes (inquilinos y propietarios) sienten y manifiestan el perjuicio de algunas cuestiones de la ley. Quien está buscando un departamento para alquilar, probablemente tarde mas tiempo en encontrar una unidad que satisfaga sus necesidades”.

Los valores iniciales según la estadística interanual de la FIRA indican que la suba es mayor que la estipulada por el ICL. Y su explicación se justifica en que las actualizaciones se aplican cada 12 meses en un contexto inflacionario constante y creciente, punto por el cual, “el propietario se siente perjudicado e intenta en el valor inicial cubrir el no aumento semestral. El otro desacople lo vive el inquilino que comienza la locación con un valor inicial mayor, y su incremento anual al mes 12 es abrupto (y muy difícil de pagar)”, añadió Caravaca Pazos.

En el interior del país la inexistencia de oferta de inmuebles en alquiler ya es una realidad y los pocos que milagrosamente pueden conseguirse tienen precios de un 50% por encima del valor de mercado real.

“El aumento del ICL es del 257% en tres años y el aumento nominal casi un 400% desde que rige la actual normativa. La situación es crítica en todo el país, pero es dramática en ciudades con afluencia de turismo nacional o internacional y con universidades por la demanda de los estudiantes en carreras de grado y extranjeros en posgrado. No hay inmuebles disponibles para alquileres tradicionales en La Plata, Mar del Plata, Córdoba, Santa Fé, entre otras”, dijo a Infobae Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).

También están faltando monoambientes, y departamentos de 2 ambientes en las ciudades en donde hay facultades. En Neuquén capital, que según el último Censo superó los 700.000 habitantes sólo se estiman que hay más de 70 viviendas en alquiler. Y en Bahía Blanca, más de 50, cuando allí residen 335.000 habitantes.

En Rosario la escasez es contundente. En el portal Propia (de los martilleros locales) hay 67.000 inmuebles en venta contra 1.200 en alquiler. Andrés Gariboldi, presidente del Colegio Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y secretario del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), destacó a Infobae que “la situación es crítica. Si vienen más estudiantes a radicarse no tenemos casi inmuebles para ofrecerles”.

En la Argentina, el aumento promedio en los precios de los alquileres rondó el 220% desde febrero de 2021 al de 2023, según relevamientos propios del Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca (CREEBBA).

Gonzalo Semilla, economista jefe de este organismo, comentó a Infobae que “durante ese mismo lapso las publicaciones de propiedades en alquiler han bajado más del 50%, en un derrumbe histórico. Claramente hay un exceso de demanda, o demanda insatisfecha conformada por el 26% de los hogares bahienses que son inquilinos, esto es 7% por encima de la media nacional de acuerdo con el Centro de Economía Política Argentina (CEPA)”.

A su vez, la Ley de Alquileres vigente, cuyo ajuste se obtiene a partir de la variación de los precios (IPC) y de los salarios de los trabajadores estatales (RIPTE), que en contextos de alta inflación y ajustes salariales públicos por encima del salario registrado privado y mucho más alto que los no registrados, hace que el golpe en los ingresos familiares de los inquilinos sea tal que no puedan afrontar las actualizaciones en los montos de alquileres.

“Siendo las actualizaciones anuales los saltos monetarios son muy significativos, casi obligando a los inquilinos a destinar grandes porcentajes de sus ingresos (en algunos caso superior al 50%/60%), obligando a la búsqueda de nuevos destinos, entendiéndose por viviendas más alejadas que las previas, con menores comodidades habitacionales, servicios y hasta con precios similares a los que afrontaban”, amplió Semilla.

Alquilar viviendas de dos ambientes en Resistencia, Chaco, y Corrientes capital, sale $45.000 y $55.000 por mes, respectivamente.

“En rastreos en portales en Resistencia, tomando la búsqueda departamento sin distinción, arroja 420 unidades en venta aproximadamente y 33 en alquiler”, detalló Caravaca Pazos.

Departamentos de dos y tres ambientes y casas de tres ambientes y cochera es prácticamente imposible conseguir en distintas ciudades.

García Malbrán, añadió: “Pero si se alinean los planetas y lo logran, dependiendo de la ubicación los valores son los siguientes en el interior: dos ambientes de $80.000 a $120.000, tres ambientes de $120.000 a $170.000, casa de tres ambientes de $170.000 a $250.000 y si cuenta con cochera se suman otros $10.000”.

En Rosario, lo poco que se consigue para departamentos de dos a tres ambientes cuesta entre $60.000 y $70.000 y una casa de tres ambientes entre $90.000 y $120.000 por mes.

Semilla, contó que “en Bahía Blanca, con mucho movimiento vinculado al puerto y al sector industrial, creció el alquiler temporario. Una vivienda en el centro de la ciudad, sin cochera y de dos ambientes puede encontrarse entre $15.000 y $20.000 diarios. En caso de estar ocupada el 70% del mes, alcanzaría un piso de $315.000, claramente la rentabilidad se ve multiplicada y eso favorece a los propietarios que cada vez más eligen esta opción”.

En el sector coinciden en que debe reformarse cuanto antes la Ley de Alquileres, sobre todo volver a ajustes semestrales en vez de anuales y que se pacten libremente entre propietarios e inquilinos, y que los contratos duren dos en vez de tres años.

Gariboldi, sostuvo que la “salida del problema sería sencilla. Debe encontrarse el camino para que los dueños que hoy ofertan su propiedad en venta las vuelvan a destinar en alquiler. Creemos que si los aumentos fueran semestrales se acompañarían mejor los efectos de la inflación para ambas partes”.

El verdadero trasfondo del desequilibrio generado es el espiral inflacionario crónico, el cual afecta a todos.

“Los cambios normativos deberían estar orientados en aplicar actualizaciones en menor distancia de tiempo, mensajes amigables a quien dispone de un capital para invertirlo en el país, y así generar mayor oferta y competitividad, la instrumentación de créditos hipotecarios de acceso a la vivienda, pueden colaborar en estabilizar la situación en el mediano y largo plazo”, comentó Caravaca Pazos.

Otra solución sería eximir de impuestos a los propietarios que alquilen su inmueble.

García Malbrán concluyó que “si se rebajan gravámenes y les otorgan tasas a desarrolladores inmobiliarios que construyan edificios destinados a renta obligatoria por 10 años también ayudaría mucho. Como el lanzamiento de créditos hipotecarios para primera vivienda con tasa preferencial que se ajuste por aumento salarial del tomador del crédito”.

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