Alquileres: cómo funciona en otros países una relación contractual que en la Argentina se volvió una odisea y agrava la escasez de viviendas

Desde que en julio de 2020 entró en vigencia la actual Ley de Alquileres cada vez se complicó más acceder a una vivienda. Alquilar es hoy una odisea y hay una escasez de unidades jamás vista. Por caso, en la ciudad de Buenos Aires apenas hay 1.500 departamentos en oferta y en Mar del Plata, no llegan a las 400 unidades.

La preocupación invade a inmobiliarios, inquilinos y propietarios, que esperan un cambio de rumbo.

Hay países donde la situación es muy diferente, buena oferta de viviendas y certidumbre en el método de ajuste (hoy muy discutido en la Argentina, por los estragos que hace la inflación.

En Montevideo, los acuerdos se guían por la Ley de Alquileres Nº 14.219, que establece la libre contratación como principio fundamental de la relación entre arrendador y arrendatario. Las partes pueden acordar las condiciones del contrato, libre y voluntariamente. El precio se pacta en moneda nacional, reajustándose anualmente. Como hay libre contratación, las partes pueden acordar tanto en moneda extranjera como nacional.

“Para acceder a un arrendamiento el inquilino debe abonar el valor de un mes de alquiler a la inmobiliaria. Debe presentar constancia de ingresos por valor a 3 meses de alquiler, y certificado de no estar en el clearing de informes, es decir que no tiene deudas o no es mal pagador de sus créditos”, dijo Gonzalo Martínez Vargas, de Moebius Consultora Inmobiliaria, a Infobae. El inquilino debe presentar garantías para hacer frente a posibles impagos. Existen diversos tipos de garantías privadas y también puede exhibirse en el contrato una vivienda que pertenece a una persona diferente al inquilino. Debe presentar un certificado de este inmueble y certificados libre de embargos. Estos corren por cuenta del inquilino. También hay aseguradoras que garantizan el arrendamiento y expensas, por la duración de todo el plazo del contrato.

Hoy en la capital uruguaya los alquileres mensuales promedian entre USD 415 y USD 3.000 según la cantidad de ambientes y zona, como muestra el esquema.

“El plazo máximo con destino casa-habitación es de 2 años, con opción de un año de prórroga mientras que para los destinos industria y comercio se prevé un plazo de 5 años. También se establece la posibilidad de renovación del contrato por un plazo igual o distinto al originalmente pactado”, detalló Martínez Vargas.

En Uruguay los alquileres se actualizan cada 12 meses, según el índice de la unidad reajustable de alquileres (URA) y su valor está sujeto al Índice Medio de Salarios. Las partes fijarán de común acuerdo el precio del arriendo en moneda nacional para todo el plazo del contrato pudiéndose convenir incrementos escalonados del alquiler para períodos de doce meses.

¿Resultados? En el buscador InfoCasas, sólo en Montevideo hay actualmente más de 8.400 viviendas ofrecidas en alquiler tradicional, cifra que cuadriplica la oferta de Buenos Aires.

Para alquilar una propiedad en Santiago de Chile existen dos opciones. La primera es acudir a una inmobiliaria y la segunda es tratar directamente con el propietario del inmueble. En el país trasandino la actividad del corretaje de propiedades no está normada, por lo tanto, es de libre ejercicio.

“Para arrendar un bien raíz se deben presentar al menos los siguientes documentos: últimas tres liquidaciones de sueldo (renta), declaración de impuesto a la renta si es trabajador independiente, informe de riesgo comercial (certificado de deudas, protestos y juicios), codeudor solidario (aval). El valor del arriendo no debe superar el 30% de los ingresos que recibe el arrendatario”, explicaron a Infobae desde el Departamento de Estudios ACOP que depende de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios de Chile.

Actualmente en Santiago es posible alquilar departamentos de 1 ambiente desde USD 300 por mes

La duración de la mayoría de los contratos de alquileres es de 12 meses renovables por períodos similares.

Si la operación se realiza a través de una inmobiliaria las partes deben pagar una comisión equivalente al 50% del primer mes de arriendo, y si el propietario solicita el servicio de administración, se cancela una comisión mensual entre el 7% y 10% del valor del alquiler.

Los precios de arriendo se ajustan o actualizan en base a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Desde la ACOP informan que las comunas (barrios) como Estación Central, Quinta Normal, Recoleta, San Miguel y Santiago Centro son las más demandadas (valores más accesibles), y por ser sectores cercanos con la línea del metro. La gente prioriza buenos medios de transportes.

En España el mercado de alquileres depende bastante de la autonomía de cada lugar. En Barcelona se trata de una actividad muy controlada por el estado, que fija límites de precios y de aumentos y que es muy intervencionista en ese sentido. La legislación es muy pro inquilino más que pro propietario.

“Pero como muchas veces ocurre con las regulaciones el efecto que se genera es inverso. Ya que los contratos son de muy largo plazo y con control de ajustes (en época inflacionaria) acceder a un alquiler se hace complicado para quien no tiene una situación económica sólida. Se exige nómina (sueldo fijo con antigüedad) y que el alquiler no supere un tercio de los ingresos. Para los extranjeros es especialmente difícil, por esa razón muchas veces si son jóvenes alquilan en conjunto (el que está mas en regla alquila y luego comparten piso entre varios). Para las familias ya instaladas es mas fácil si alguno de los mayores tiene ingreso fijo”, detalló a Infobae Francisco Villamayor, director de Bresson Realty Barcelona.

Un departamento en Barcelona no baja de los 600 euros por más pequeño que sea (y es muy difícil encontrarlo). Un dos ambientes puede costar entre 600 y 800 euros, pero depende la zona. Y un tres ambientes entre los 1.000 y 1.500 euros. En zonas de lujo el precio se dispara considerablemente.

El contrato de alquiler puede ser temporal, hasta 11 meses. Es lo normal de quienes llegan a la ciudad hasta saber bien dónde quieren instalarse. Pero cuestan bastante más caros, aunque están amoblados.

Los alquileres permanentes tienen una duración de mínimo un año de contrato, aunque el inquilino tiene derecho renovar hasta 5 años y el arrendador no se puede oponer, con la excepción, pasado el primer año, de que haga constar que necesita la vivienda para destino familiar permanente (es decir que no podrá volver a alquilarlo). Villamayor, contó que “esto es algo que los Argentinos no estamos acostumbrados pero tampoco es muy frecuente que ocurra”.

Si se quiere rescindir antes del año, el inquilino podrá hacerlo después de los 6 meses con un mes de pre-aviso y sin penalidad.

La duración promedio de los alquileres es notablemente mayor que en la Argentina, hay inquilinos que renuevan luego de los 5 años y permanecen 10 años en la misma vivienda. En los alquileres particulares el inquilino paga una comisión inmobiliaria de aproximadamente un mes de alquiler (10% del valor total del primera año) y uno o dos meses de depósito (por ley debería ser así). Pero en muchos casos se pide un tercer mes de depósito, lo cual encarece la entrada considerablemente.

El contrato se ajusta por inflación. “En el caso de Cataluña es mas restrictivo que otras autonomías en este sentido, con controles máximos de alquiler que va fijando el gobierno en defensa del inquilino. Esto provocó que muchos propietarios prefieran la no renovación con su inquilino actual ya que pueden ajustar mejor su precio poniéndolo nuevamente en alquiler que ajustando al contrato actual”, contó Villamayor.

En otra zona de España, en “La Costa del Sol” (desde Málaga hasta Manilva), provincia de Málaga, hay menos ventas y crece la tendencia del alquiler. En paralelo, hay una incipiente inflación (apenas supera el 5% anual y es muy poca en comparación con la Argentina) que se refleja en precios de alquileres en zonas con mucha demanda.

Jorge Santa María, de Inmuebles Santa María, dijo a Infobae que en Costa del Sol, los propietarios prefieren alquiler turístico (por día), ya que, la temporada es muy larga. Son 8 meses de muy buen clima, explicó. A 90 minutos están las pistas de esquí de Sierra Nevada (Granada). Así las cosas, “se dificulta encontrar alquileres anuales”, dijo Santa María.

En Benalmádena, Fuengirola & Mijas: un monoambiente sale entre 500/600 euros, un dos ambientes entre 700/800 y un tres ambientes entre 800/1.000 euros. En Marbella hay zonas exclusivas, muy por encima de la media, mientras que en Málaga provincia (pueblos pequeños) hay más disponibilidad y precios inferiores.

El inquilino paga el mes que entra, un mes de fianza y un mes para inmobiliaria (comisión). Se exige al inquilino: 3 ultimas nóminas (recibo de sueldo) o contrato laboral, para el argentino (recién llegado) al no estar empadronado: pago anticipado (6 meses o un año) un mes de fianza y un mes inmobiliaria.

“El propietario paga el Impuesto a Bienes Inmuebles (IBI), es anual, incluye recolección de residuos. Expensas ya que la mayoría son urbanizaciones (condominios/PH). Mientras que el inquilino paga energía eléctrica y agua (algunas zonas gas natural también, aunque poco)”, amplió Santa María.

En París, un departamento con un dormitorio oscila en 1.102 euros por mes y en Marsella desciende en promedio a 600 euros mensuales.

Pero no hay escasez de unidades, eso sí el Gobierno francés el año pasado limitó aumentos del 3,5% anual porque los precios habían subido mucho, más de un 6%; allí en similitud con la Argentina hay déficit habitacional y faltan construir viviendas.

En Roma, la capital italiana el alquiler de un departamento de 85 m2 en un edificio estándar oscila en los 1.200 euros, y sólo subieron un 3,8% entre febrero de 2022 y el último.

En la tierra de los canguros el sector inmobiliario es una de las industrias más fuertes, especialmente en las ciudades principales. Allí existe mucha oferta y mucha demanda. El proceso de alquilar una propiedad se inicia con la llamada “Inspection” (Inspección) que es una visita obligatoria que el interesado debe hacer a la propiedad de su interés, para que tenga la opción de postularse como inquilino llamado “Tenant”.

Joaquín de Cristóbal, experto del mercado inmobiliario australiano, dijo a Infobae que “ese día se presentan muchas personas que recorren la propiedad y uno debe competir con todos ellos y el propietario (llamado Landlord) será quien elija el mejor postulante de acuerdo al historial, referencias, trabajo y sueldo de casa postulante. Para ser tenido en cuenta, el postulante debe adjuntar toda la documentación que le solicitan. A los pocos días después de postularse (usualmente una o dos semanas) lo contactarán por correo por una aplicación electrónica o por teléfono para informarle si lo han seleccionado o no y así continuar con el proceso de alquiler. Si lo seleccionaron, el inquilino debe hacer el pago del primer mes de renta y del depósito llamado bond que se reintegra una vez que se termina el contrato y esta auditado por el estado”.

Los contratos se firman de forma electrónica por diversas aplicaciones de teléfonos celulares. Duran un año en general y pueden ser renovados cada 12 meses. Cómo la inflación es baja los contratos no pueden aumentar hasta que concluya.

Los alquileres en Sídney o Adelaida, oscilan en USD 600 por mes en adelante por unidades de buena calidad edilicia.

“Hay un gran problema de escasez de vivienda para alquiler en Australia ya que todos los años llegan al país alrededor de 300.000 migrantes entre estudiantes y gente que llega a trabajar y vivir permanentemente. Los alquileres aumentaron mucho luego del efecto COVID. Para un recién llegado a Australia es mas fácil rentar un departamento que una casa”, concluyó De Cristóbal.

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