Duras de vender: ya se retasó el 25% de las propiedades porteñas y las inmobiliarias se niegan a publicar avisos con precios fuera de mercado

El mercado inmobiliario sigue navegando en medio de una gran incertidumbre y en la oferta de viviendas en venta hay desacoples que vienen de arrastre. En los últimos meses se retasó el 25% de los avisos de inmuebles que se comercializan en la ciudad de Buenos Aires y, según pudo saber este medio, ya hay inmobiliarias que no quieren ofrecerlos al público porque los dueños no convalidan valuaciones que se adapten a la coyuntura económica.

Otro dato que surge de un análisis privado es que de 10 propiedades que se ofrecen, 7 están con valores desactualizados. Y también cuesta que se logren vender.

Otro hallazgo de la labor de Radar Inmobiliario, que realiza Fabián Achával Propiedades, es que la cantidad de inmuebles ofrecidos para la venta en CABA comienza a disminuir, aunque sigue en valores históricamente altos. En Zonaprop (se publican 92.650), en febrero se registraron 8 meses consecutivos de caídas mensuales y 6 de caídas interanuales (2,6% y 20%, respectivamente). La tendencia a la baja también se presentó también en Argenprop (hoy se publican 80.000), con una merma mensual de 16% y de 3% interanual. El 52% de la baja en la oferta se concentra en el sector de los inmuebles en construcción, por estrenar y de hasta 5 años.

“Este comportamiento se debe a una depuración de cartera y a la baja de avisos de las inmobiliarias en un contexto de poca demanda y de mayo nivel de conciencia sobre la centralidad de publicar a valores de mercado para concretar las operaciones. Hay que continuar monitoreando de cerca este proceso que consideramos muy positivo para el mercado”, dijo a Infobae Fabián Achával.

La fuerte caída del stock de inmuebles de los últimos meses y el mayor volumen de operaciones (principalmente estacional) impactaron fuerte sobre el tiempo de absorción del stock. Hoy se estima que la sobre oferta es de 140.000 inmuebles.

Con el dato de enero 2023, el tiempo de absorción de la oferta se encuentra en 3,7 años. Si bien se observa una fuerte mejoría, todavía casi duplica el de la etapa posterior a la instauración del “cepo” de 2011 -que promediaba 1,8 años- y, aún más, de la performance observada durante el boom de operaciones por los créditos UVA, cuando el stock total se vendía en menos de un año.

Quienes están comprando

Sobre quienes son los que motorizan actualmente el mercado del usado en CABA, Achával, dijo que “hoy los que acceden al ladrillo siguen siendo los mismos, es decir aquellos que tienen necesidades reales de agrandarse, achicarse, o las sucesiones. Lo que viene ocurriendo en los últimos meses es la reaparición de inversores, atraídos principalmente por la baja de precios y la comunidad rusa como nuevo factor de demanda”.

Desde 2018 se vienen acumulando inmuebles en la oferta que están fuera de precio. “De hecho, de acuerdo a nuestras estimaciones en base a datos del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) y del Sistema de Monitoreo de Precios (SIMP), el 70% de lo ofertado se encuentra en esa condición. Esta configuración de mercado hace que cualquier análisis basado en valores promedio de publicación deba ser tomado con extrema cautela”, añadió Achával.

Para hacer el análisis se utilizó el indicador elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés. En febrero, los valores de publicación de los avisos nuevos disminuyeron 8,6% con relación a enero de 2023 y un 6,5% a nivel interanual: en tanto, al sumarse con los avisos incorporados al stock, los valores de publicación se redujeron 2,4% mensual y 7,8% interanual. Con esto, la brecha entre los avisos nuevos y el stock disponible llegó al 4,5% y se redujo en 0,5% en enero había tenido un salto de 2,4%.

En Zonaprop la rebaja promedio de estos avisos fue del 7,9% al igual que en diciembre de 2022.

Año de transición

Sobre lo que viene, Achával puntualizó que “este año será de transición para el mercado inmobiliario. Si bien hay algunas luces verdes como la depuración de la oferta y el aumento de la rentabilidad, consideramos que la incertidumbre política y la volatilidad macroeconómica típica de los años electorales van a impactar en las expectativas, dilatando las decisiones de compra″.

Expertos argumentan que lo que más impacta en el volumen de ventas son el cepo cambiario y las expectativas. Por eso, para que se destrabe el mercado se tiene que por lo menos “despejar” la incertidumbre política y ver que sucede luego de las PASO.

Luego dependerá de cuando y cómo se lance el plan de estabilización, que parece ineludible.

“Pasados estos dos hitos, vemos un mercado inmobiliario mucho más dinámico a nivel de cantidad de operaciones. Existe bastante consenso entre los candidatos con más chances de ganar sobre los próximos pasos a seguir en materia económica y por este motivo soy optimista a mediano plazo. Pero, como dije antes tenemos aún que transitar 2023 que va a ser un año desafiante”, concluyó Achával.

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