Qué hacer con el segundo departamento: alquilarlo, venderlo o esperar a que se recupere el mercado

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como en el resto del país, se profundiza la escasez de oferta de viviendas que se ofrecen en alquiler. Muchos que apuestan en el ladrillo como refugio de la inversión se preguntan luego de adquirir una propiedad si es conveniente destinarla de inmediato en locación o esperar que se aclare la incertidumbre que generó la polémica Ley de Alquileres (inmobiliarios y muchos propietarios esperan que se reformulen los plazos de los contratos y que vuelvan a ser a dos años y que el método de ajuste sea semestral y se pacte libremente entre las partes).

Por esta razón quienes compraron tanto a estrenar como un usado donde aprovecharon la baja de los precios tienen la duda sobre qué hacer con el departamento. El interrogante emerge cuando el dueño cerró la operación de compra venta. Voces expertas sostienen que es aconsejable que quien compre una segunda vivienda rápidamente la destine al segmento de los alquileres.

En esa línea, Juan Manuel Tapiola, de Spazios, dijo a Infobae que “hoy los alquileres están dejando una rentabilidad alta dado que la Ley de Alquileres sacó muchas unidades del mercado. La ecuación es contundente: ante menor oferta, mayor demanda, el resultado final no falla y genera precios más altos. Si el edificio tiene buenos espacios comunes y amenities puede subir mucho más el valor”.

La opción de compra en busca de obtener una renta sobre los departamentos en CABA es tentadora a la hora de proyectar una inversión inmobiliaria. La rentabilidad mejoró y hoy en el formato tradicional promedia casi el 4% anual y si la vivienda se destina al esquema temporario puede llegar a oscilar entre el 7% y 8% anual en dólares.

“Si bien los plazos de alquiler temporal son más cortos y la logística es más compleja, esta opción parece ser la más acertada. Si lo que se busca es la mayor rentabilidad posible aun cuando esto implique una inversión de equipamiento inicial, la posibilidad de contar con períodos de desocupación del inmueble y una mayor dedicación a la administración, sin dudas la renta temporaria supera ampliamente a la tradicional”, dijo a Infobae Daniela del Yerro, de Baigún.

La disyuntiva para muchos nuevos dueños es la Ley de Alquileres que entró en vigencia desde julio de 2020 que propone contratos por 3 años con un aumento anual que acompaña de algún modo la inflación, se rigen por el Índice de Contratos de Locación que estipula el Banco Central (en marzo escaló al 89,56% respecto de un año antes). Del Yerro, amplió: “Si lo que el inversor busca es una renta estable y duradera (aunque no sea la mejor que pudiera conseguir), esta parece ser también una buena opción”.

Operadores del mercado consideran que es buen momento para invertir en departamentos usados o a estrenar porque los valores -cayeron un 38% desde 2018- desaceleraron su disminución y la corrección no fue tan notoria en los últimos meses (se estima entre 1% y 2 por ciento).

Fernando Coelho destacó a Infobae que “los valores por metro cuadrado llegaron a su piso y van a empezar a subir poco a poco. Justamente, ya estamos notando algunos aumentos de precios en ciertos departamentos a estrenar. Esto obedece a que la renta que hoy genera un departamento amoblado de primera mano en los barrios preferidos por los extranjeros y argentinos que estén de paso por CABA como: Palermo SoHo, Palermo Hollywood, Recoleta, Belgrano, Palermo Chico, Retiro, Cañitas, y Núñez (en ese orden). Conviene destinarlo al alquiler o bien invertir para habitarlo por un usuario final”.

Jamás dejarlo vacío

Especialistas aconsejan que nunca es una buena opción dejar vacío el departamento porque, además de generar gastos, el estado en general se deteriora.

“Hay que pensar bien. Incluso al entregar la propiedad adquirida en parte de pago por otro inmueble. Creemos que hay otras alternativas por evaluar antes de hacer un alquiler tradicional sino se desea en estos momentos como reciclarlo para ponerlo en valor y venderlo (si es usado), o bien para alquilarlo a extranjeros por períodos cortos antes de avanzar con un contrato tradicional”, contó Coelho.

Que la vivienda adquirida se destine en una opción u otra es fundamental, definitivamente la única posición inaceptable es la de dejar vacíos los departamentos, sobre todo, en un país con un déficit habitacional tan elevado.

Daniela Del Yerro añadió que “un departamento vacío no solo se deteriora ediliciamente por la falta de uso y de gastos innecesarios, sino que implica una pérdida de dinero por la que no se gana con una buena decisión de renta. En un momento donde el acceso a la vivienda propia pareciera inaccesible, el alquiler, sin dudas, es una herramienta fundamental para los habitantes de CABA (y de todo el país) que cuentan con buena capacidad de ingresos y pueden acreditar responsabilidad en el pago”.

Renta temporal

Quien compró una vivienda para destinarla al alquiler temporal en donde se cobran entre USD 500 y USD 1.200 por mes, en líneas generales y según el barrio en CABA, debe saber que este formato requerirá al dueño más dedicación y una inversión más grande.

“Para tener demanda de inquilinos temporales el departamento tendrá que estar bien ubicado, cerca de accesos, medios de transporte ágiles, centros comerciales e instituciones educativas, ya que es una modalidad muy solicitada por estudiantes del interior del país”, comentó Juan Tapiola.

La renta supera la del tradicional, pero esa ventaja es posible siempre y cuando se alquile completamente amoblado y equipado con muebles artefactos de calidad.

Desde el sector afirman que la nueva Ley de Alquileres, sólo trajo distorsión, tanto a propietarios como inquilinos. Quienes buscan para alquilar deben hacer malabares para conseguir unidades a un precio razonable.

Aunque no es algo simple: hay que invertir en equipamiento, el departamento tiene que estar bien ubicado e implica ocuparse de los problemas que puedan surgir en la unidad, limpieza y mantenimiento, entre otros. El desgaste de estos inmuebles es mucho mayor. A favor, la renta es más alta que la de una locación tradicional y el propietario no queda atado a un contrato de 3 años; habitualmente duran 3 meses y como máximo pueden extenderse a un año.

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