Los alquileres temporarios no dejan de crecer en CABA: 15.200 viviendas forman parte de la oferta

Los alquileres temporarios atraviesan un gran momento y la demanda empuja la expansión de esta posibilidad dentro del mercado inmobiliario. Un informe privado determinó que hay 15.200 unidades como parte de la oferta de la ciudad de Buenos Aires. Hay unas 2.000 viviendas más que hace 4 meses y 4.000 más que hace dos años.

Pero el avance todavía no alcanza los niveles previos a la pandemia, cuando había 22.500 propiedades disponibles. Con las restricciones muchos temporarios que no trabajaron durante un año entero y en muchos casos se alquilaron con contratos más largos ahora se van reincorporando a la oferta.

“Hay que recordar que en diciembre de 2019 llegamos a tener 240.000 turistas extranjeros en Buenos Aires y por la pandemia esto bajó a menos de 50.000, hoy esos números se están recuperando y estamos en 192.000 turistas por mes, a medida que aumentan los turistas se incorpora más oferta de departamentos en alquiler temporario”, detalló a Infobae Daniel Bryn, experto del Real Estate quien hace Monitor Inmobiliario.

Además del turismo la otra causa de expansión es que cada vez hay más demanda de extranjeros que vienen a la Argentina a hacer trabajo remoto para empresas de sus países.

Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, destacó a Infobae que “son personas que cobran en dólares y disfrutan de una gran calidad de vida. También aumentó la cantidad de argentinos que están optando por este tipo de alquiler dado que la Ley de Alquileres presenta muchas fallas”.

Por otro lado, se estima que cientos de propietarios que antes destinaban su vivienda en el formato tradicional las acondicionaron y equiparon para pasarlas al segmento temporal.

“Las condiciones que plantea la polémica Ley de Alquileres desequilibraron el mercado residencial y transfirieron oferta hacia el segmento temporario”, dijo a Infobae Ignacio Mel, de Mel Propiedades.

El fenómeno está creciendo en todo el mundo y se transformó en la modalidad más elegida por la gente joven que en su mayoría busca trabajar remoto sin atarse a largos contratos. Es un nuevo público que busca vivir suelto, que trabajan desde cualquier lado, y este esquema coincide con su forma de vida. Son conocidos como nómades digitales.

Para hacer un acuerdo por un alquiler temporario se firma un contrato entre las partes. Se suele abonar el periodo de estadía más entre 1 y 1,5 veces el valor de uno de alquiler de garantía.

Mel aclaró, que “el propietario y el inquilino abonarán honorarios de gestión al intermediario. Por ley los alquileres temporarios tienen una duración máxima de 3 meses, si supera esto se considera de largo plazo”.

En referencia a lo impositivo, el propietario deberá declarar ingresos en Ganancias según corresponda. La Administración Gubernamental de Ingresos Brutos (AGIP) cobra Ingresos Brutos (como ante cualquier negocio en CABA), “y recientemente el Gobierno porteño implementó un registro para este tipo de explotación con beneficios por inscribirse”, acotó Mel.

Si se alquila por plataforma como Airbnb el contrato está establecido en la misma y aceptando los términos y condiciones de los servicios es suficiente, no se requiere la firma manual de un contrato de alquiler temporario. Más allá de eso es muy útil que una persona que desconoce sobre estos tipos de alquileres se asesore sobre todo lo que incluye o no el servicio así como también seguros, entre otros.

Bryn, agregó que “si el inquilino hace el acuerdo con una inmobiliaria o agencia de alquileres temporarios generalmente al ingreso del inquilino a la vivienda se firma un contrato de alquiler temporario en donde figuran todas las condiciones de alquiler. En ese mismo momento generalmente se abona la estadía completa y el depósito que se reintegra a la salida si el departamento esta en las condiciones pautadas”.

En el alquiler temporario es uso y costumbre que el inquilino pague la estadía por noche y solamente eso, y el propietario paga todos los gastos de mantenimiento de la propiedad: servicios, expensas, equipamiento, arreglos, por ejemplo.

Las reservas pueden ser online o por teléfono, sin necesidad de moverse de casa, por tan solo $20.000; los requisitos de ingreso son: el primer mes de alquiler, un mes de depósito y la comisión, que dependerá de la cantidad de meses que alquile y que varía desde un 10% a un 20% del total del contrato.

Rizzo, aclaró que “no hay que tener deudas en el Veraz y hay que demostrar ingresos. Si se alquila por más de 3 meses, lo cual sucede generalmente en relocation o en estudiantes y residentes, entonces se debe realizar un contrato especial en el que se tiene que justificar la finalidad. Si son extranjeros lo del Veraz no corre, pero deben manifestar el motivo de su residencia en el país (estudio o trabajo)”.

Los alquileres temporarios incluyen en su precio el costo de las expensas, agua, luz y gas, estos dos servicios con un tope de gasto, el Cable, Internet e impuestos.

El alquiler temporario como el tradicional esta alcanzado por impuestos tanto nacionales –IVA o monotributo en su caso- y locales -de la provincia que corresponda o CABA-, hay que inscribirse en la AFIP y el fisco local.

En el caso de los impuestos nacionales puede inscribirse en el Monotributo y en CABA en el Régimen Simplificado de Ingresos Brutos si los montos totales facturados no superan los límites que establece el fisco y pagarán una sola cuota mensual de acuerdo con la categoría que les corresponda.

“Puntalmente en CABA tanto en inmuebles tradicionales como temporarios la persona está exento si tiene hasta 2 inmuebles y no registra ingresos de más de $75.250 por mes por cada uno. Monto que lamentablemente no se actualiza en todo el año”, precisó Bryn.

El precio se rige por oferta y demanda. Un valor correcto permitirá que tu temporario se alquile más días en el mes y así se pueda ganar más dinero, en cambio un valor desfasado o muy alto va a hacer que el departamento no se alquile, porque esto –además de la condición y ubicación del departamento- es lo que verifican los turistas al reservarlo.

Bryn, dijo que “a modo de ejemplo en Buenos Aires y en pre pandemia el valor promedio de la noche estaba en USD 61 y ahora está en USD 45, es lógico que con el tiempo aumente y el valor vuelva a lo que antes se cobraba”.

Hoy la mayoría de los alquileres temporarios se pactan en dólares. Si bien existen opciones a partir de los USD 500 dólares en adelante por mes, el promedio es de USD 850 mensuales.

“En dólares los alquileres suelen mantenerse, salvo que el mismo no acompañe a la inflación existente y quede retrasado. En ese caso el propietario puede ajustar el valor libremente”, apuntó Mel.

En cuanto a rentabilidad, desde el mercado inmobiliario afirman que se está llegando a precios de pre pandemia. Antes se encontraban departamentos de 300 a 400 dólares, y hoy ya no hay nada por menos de 500 dólares. La rentabilidad oscila entre el 4% a 7% en dólares (depende mucho del departamento y la zona).

Los más caros están en Palermo, Recoleta o Puerto Madero. “Aunque hoy están apareciendo nuevas zonas con oferta de alquileres temporarios como Caballito, Chacarita y Villa Crespo con precios hasta un 30% menos que en los trazados más caros. En esos barrios se consiguen departamentos desde USD 400 a USD 500”, dijo Rizzo.

Para ofrecer una vivienda en este formato hay que amueblar la propiedad de la manera correcta. Muchas veces la gente utiliza un rejunte de muebles que tiene de algún pariente o de lo que quedó de la casa de verano y eso es un grave error.

Rizzo dijo que “un departamento temporario no vale solo por su ubicación o su estado, sino también por su amoblamiento y decoración. Si tenés un departamento a estrenar en la mejor zona de Palermo y le ponés los muebles que le sobró a la abuela, no vamos a poder alquilarlo como corresponde o al precio que se lo podría alquilar. Por eso, los muebles siempre tienen que coincidir con el departamento en el que estén, además de ser funcionales, resistentes y lavables”.

Otro error que se comete es poner pocas camas. A veces en departamentos de 2 cuartos, los propietarios dejan uno con camas y al otro lo hacen office.

“Esto no debería ser así. Hay que poner la mayor cantidad de plazas posibles en la unidad, si hay dos cuartos, se deberían poner sí o sí el equivalente en camas funcionales y cómodas, para cuatro personas. En los cuartos hay que evitar los sofá-cama, porque los inquilinos quieren dormir cómodos”, acotó Rizzo.

Importante es que la calefacción sea frío o calor funcione adecuadamente, también la provisión de agua caliente y qué la señal de Wi-Fi de Internet sea optima.

Luego se suele proveer de un frigo bar para que el inquilino guarde bebidas y alimentos y un pequeño kitchenette con microondas para calentar comidas.

“Hay que pensar en que todo tiene que funcionar de manera simple y sea cómodo, no sirve si para tener agua caliente hay que prender calefones, así como tampoco estufas y se recomienda que el departamento sea totalmente eléctrico, para evitar accidentes con el gas dado que no todas concluyó Bryn.

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