Gastos ocultos: todo lo que hay que saber para evitar problemas cuando se compra una casa

Sin fácil acceso al crédito hipotecario, juntar el dinero para comprar la vivienda es complejo y cada peso debe ser bien empleado a la hora de cerrar el acuerdo. Expertos sostienen que más allá de la cotización de la propiedad, el procedimiento incluye varios gastos que pueden tomar por sorpresa al comprador. De ahí que sugieren estar advertidos.

Una vez que el interesado eligió y recorrió el inmueble, lo primero que hay que tener en cuenta es que en el momento de hacer la reserva hay que ser lo más detallado posible sobre gastos de comisión, monto de la oferta y plazos para la firma de boleto y luego la escrituración. Además, también acordar qué parte designará el escribano -usualmente es el comprador- y el lugar donde se firmará el registro notarial.

Una vez aceptada la reserva, el escribano será el encargado de solicitar toda la documentación necesaria a la parte vendedora. Con los papeles en mano, se hará el “estudio de títulos” y luego se fijarán la fecha y el lugar para rubricar la compraventa.

Especialistas recomiendan que es conveniente hacer el boleto de compraventa previo escritura.

Mario Gómez, de Le Bleu, dijo a Infobae que “la práctica profesional indica que hay que estar atentos a la hora de redactar el boleto. Una tarea preliminar es la revisión del título de propiedad y de la documentación vinculada a los informes que emite el Registro de la Propiedad Inmueble (Dominio e Inhibición). Es importante que el corredor inmobiliario estudie detenidamente cada una de las cláusulas que integran el boleto, de modo que al firmarlo los interesados estén plenamente persuadidos de que el texto condice estrictamente con la expresión de la voluntad de los contratantes”.

Habrá que prestar atención a los siguientes puntos:

1) Datos de los vendedores y compradores (compra en comisión, representación);

2) Asentimiento conyugal/convivencial;

3) Datos del inmueble;

4) Precio y forma de pago;

5) Títulos sin hipoteca ni embargo;

6) Plano de obra y de construcción;

7) Sin son varios vendedores, clausula de solidaridad;

8) Deudas propter rem (deudas que existen en razón o con motivo de la cosa);

9) Inmuebles por accesión (son los que se adquieren por adherencia natural o artificial; por ejemplo, las edificaciones y plantaciones cuando se adquiere un predio);

10) Cargos de gastos e impuestos;

11) Revisión de certificados;

12) Levantamiento de medidas previas; y

13) Cláusula Penal (son penas pecuniarias o multas preestablecidas, previstas para asegurar lo convenido en el contrato y que deberá abonar llegado el caso, la parte incumplidora).

Se recomienda que todos los gastos estén claramente detallados en la reserva y en conocimiento del comprador y del vendedor. Por ejemplo: ¿Quién pagará los honorarios del escribano? ¿Quién pagará el Impuesto de Sellos? ¿Cómo se pagarán los honorarios de la inmobiliaria interviniente?

La reserva o el boleto de compraventa deberán especificar cómo y cuándo se realizará la escrituración del inmueble. Este punto es muy importante, ya que muchas veces cuando una persona compra, por ejemplo, en un desarrollo, desconoce que la escrituración no es inmediata.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a diferencia de la mayor parte del país, el comprador debe abonar 4% de comisión inmobiliaria y el costo de la escritura pública de venta lo pagan ambas partes en 70% el comprador y 30% el vendedor, aproximadamente.

“La diferencia principal es en el impuesto local que grava las operaciones con Sellos. Hay diferentes alícuotas en cada distrito y es diferente el tratamiento del mínimo no imponible en caso de ser vivienda única en la jurisdicción”, dijo Gómez.

Al momento de firmarse una operación de compra venta el comprador paga los honorarios de la escribanía, los honorarios de la inmobiliaria (4% o 3% del valor fijado por el inmueble) y la mitad del impuesto de sellos (a menos que sea vivienda única y permanente y tenga una exención). El vendedor paga algunos gastos de escribanía que le corresponden a él, los honorarios de la inmobiliaria (2% o 3%) y el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o ganancias, según dependa y el 50% del impuesto de sellos.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), dijo a Infobae que “debe prestarse atención a que el inmueble tenga los planos actualizados y adecuados a la realidad de la propiedad, para evitar que existan reformas no declaradas que pueden ser un problema para el otorgamiento de créditos bancarios, como así también generar costos por su empadronamiento ante los organismos estatales y el pago de fuertes multas y ajustes retroactivos. Otro punto a tener en claro es asegurarse que el inmueble se encuentre efectivamente desocupado, debe prestarse atención con las ventas en las que manifiestan que los inquilinos se retirarán al momento de la entrega de la posesión en la escritura porque muchas veces ello finalmente no ocurre y es un dolor de cabeza”.

Una vez que el comprador ya eligió la vivienda y la reservó, lo ideal es que pida tanto a la inmobiliaria como al escribano interviniente un comprobante que detalle los gastos que deberá afrontar. “Es una proforma de gastos. Porque a veces pasa que uno compra la vivienda y no le dicen cuánto gastará en la escribanía. Por ahí le comentan al comprador que la escritura saldrá tanto dinero, pero cuando recibe la factura del profesional se sorprende porque es un monto considerable. Los gastos de escrituración los paga el comprador”, comendó a Infobae Sebastián Cantero, referente y empresario del mercado inmobiliario.

También aconsejan tener en cuenta que si la inmobiliaria que hace la operación es Responsable Inscripta en IVA, cuando se paguen los honorarios se cargará la alícuota del 21%. Y si se pacta en dólares billetes, que se precise en factura, al tipo de cambio equivalente en pesos.

“Al pagar el IVA se abona el 21% en pesos al tipo de Banco Nación, por eso hay que ver que esos dólares se paguen bajo esa cotización y no por la del paralelo, donde la suma sería mucho mayor”, acotó Cantero.

También si se compra un departamento en un edificio hay que mirar bien cómo está compuesta la liquidación de expensas y si hay algún juicio pendiente.

Oscar Puebla, arquitecto y bróker especializado, destacó a Infobae que “hoy existen muchas personas que no están pagando las expensas y crece la morosidad. Es bueno observar cuáles son las reparaciones que se están haciendo en el edificio porque uno sin darse cuenta termina comprando un problema y no es cuánto están pagando de expensas por mes, sino cómo están detalladas. Por eso es clave saber si el consorcio está sano en cuanto a sus cuentas para evitar un escenario complicado a futuro”.

Otros gastos que pueden surgir y para ello es vital leer bien antes de firmar es que haya temas pendientes como deudas de impuestos o servicios, sucesiones inconclusas, entre otros. Es indispensable saber que existen determinados documentos emitidos por AFIP que deben ser presentados por parte del vendedor, uno de ellos es el certificado de Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) para ventas que superen 5.000.000 de pesos.

“El segundo certificado en caso de que la venta sea de único inmueble y que el vendedor con el producido de la operación adquiera otro, es el certificado de exención de pago del ITI. Estos certificados deben solicitarse con la clave fiscal en la página de AFIP y no se emiten automáticamente y es esencial que la exención del ITI sea presentada al Escribano al momento de firmarse la escritura, sino este deberá retener el impuesto”, aconsejó Mariano García Malbrán.

También es importante revisar que los datos del inmueble que se está comprando sean correctos. Un error de tipeo puede ser arrastrado luego a la escrituración, y ello derivar más tarde en problemas administrativos muy costosos, tanto en tiempo como en dinero.

En varios otros casos, la entrega de la propiedad se hace de manera simultánea con la firma, dado que la escritura se celebra con entrega de posesión en el mismo acto.

También puede suceder que la entrega de la posesión sea posterior a la firma de la escritura, cuando el vendedor o el comprador requieran un tiempo adicional para hacer la mudanza, en ese caso, se celebra un contrato de comodato con un plazo suficiente para que el vendedor pueda desocupar el inmueble.

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