A partir de la pandemia se modificaron hábitos de consumo de la población y se consolidaron las venta online, situación que hizo que la logística de entregas adquiera un mayor demanda en el país. Para entender la revolución que plantean las nuevas tendencias alcanza con considerar que el consumidor que históricamente iba al comercio a buscar lo que necesitaba hoy ordena su compra desde su casa y exige su entrega de manera casi inmediata: un estudio de Prologis (compañía internacional de logística) afirma que alrededor del 85% de los compradores en línea eligen dónde adquirir en función con los tiempos de entrega ofrecidos.
Actualmente en la Argentina se operan alrededor de 5 paquetes por habitante al año, es decir que se distribuyen más de 200 millones de paquetes anuales. Son cifras que duplican números prepandémicos.
Desde el sector inmobiliario industrial afirman que para dimensionar el valor y aporte del sector logístico al país, basta con analizar cifras de trabajo: la logística es una de las actividades con mayor índice multiplicador de empleos. Por cada 100 puestos directos en la industria, se generan otros 84 en empresas proveedoras de servicios complementarios, como limpieza, seguridad, IT (Tecnología Industrial), transporte y movimiento de materiales.
Agustín Rico, director de operaciones de Plaza Logística, dijo a Infobae que “en términos estadísticos en nuestros parques entran y salen más de 40.000 vehículos al mes e ingresan más de 100.000 trabajadores mensualmente. Los parques multicliente premium se adaptan con este escenario macroeconómico complejo y las nuevas exigencias de los clientes, generando, a partir de distintas sinergias, abaratar costos a los inquilinos, que comparten infraestructura y servicios”.
El fenómeno de la expansión de la “última milla” (proceso que culmina cuando el producto llega a la puerta de quien lo compró) y crecimiento de ocupación de inmuebles hizo que actualmente cuesten conseguir nuevas superficies logísticas premium porque empieza a ver poco disponible en los parques industriales y en los complejos destinados para tal fin en el Gran Buenos Aires (GBA) y la ciudad de Buenos Aires.
El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda que también replican en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Un informe de mercado de Cushman & Wakefield indicó que tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago de Chile, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres.
Por su parte, el precio del alquiler en la ciudad de Buenos Aires promedio llegó a USD 5,7 m2, y aumentó del 5,8% en la comparación semestral. En depósitos premium (A+) el valor puede llegar a trepar hasta USD 8,5 por m2 en el GBA (zona Triángulo San Eduardo en el norte del GBA), y luego de allí los precios varían según ubicaciones pero en torno a USD 7 por m2.
Y sobre el último semestre de 2022 y el presente se ocuparon más de 122.353 m2 (unos 250 galpones aproximadamente) de superficies industriales en su mayoría motorizadas por el sector logístico.
Santiago Isern, bróker senior de Cushman & Wakefield, comentó a Infobae que “el sector premium de logística creció porque la demanda de espacios de almacenaje se encuentra en constante crecimiento debido a múltiples razones, una de ellas es el aumento del e-commerce, la baja en los costos de construcción también ayudó a que se lancen nuevos proyectos y las rentas más atractivas hacen que los inversores se decidan por este tipo de activos”.
Otros rubros que lideran la ocupación de inmuebles industriales premium en el país son consumo masivo, automotriz, textil y farmacéutico
También se advierte que los valores de alquileres por efectos de la demanda vienen con una tendencia en alza, los cuales están recuperando poco a poco los valores históricos.
“Sin dudas, los precios de mercado hacen que los distintos inquilinos se inclinen por elegir parques logísticos multicliente”, amplió Rico de la compañía que ya cuenta con seis complejos ubicados en Pilar, Tortugas, Esteban Echeverría y Pacheco en el GBA, y Mercado Central y Soldati en CABA.
Qué no puede faltar en un inmueble premium
En el primer semestre de 2022 las ventas online crecieron un 73% más respecto al mismo período del año anterior, según indica la Cámara Argentina de Comercio Electrónico. Durante este tiempo se vendieron 133 millones de productos por medio de 91 millones de órdenes de compra, lo que representa un crecimiento del 14% comparado con los primeros seis meses del 2021.
“En este contexto está claro que sin una aceitada cadena de suministros en la cual todos sus eslabones funcionan de manera sincronizada, y particularmente con servicios de logística de distribución eficientes y de rápida llegada a cada rincón del país, no habría e-commerce exitoso posible”, dijo Rico.
De acuerdo con las exigencias de la demanda “hoy las empresas para los inmuebles premium solicitan 12 metros de altura libre, sistema de detección y extinción de incendios, pisos de alta resistencia sin juntas, docks de carga y son cada vez más importante los servicios para empleados (restaurant, cajeros automáticos, comercios, entre otros) que puedan tener ya que muchos de estos centros logísticos multiclientes se encuentran alejados de centros de servicios”, dijo Isern.
También hay compañías que apuntan a elegir centros logísticos que hagan foco en lo sustentable que a partir de la incorporación de tecnología permiten una mayor eficiencia en ahorro de energía y cuidado del ambiente.
“Tampoco puede faltar una ubicación estratégica. Un parque logístico bien situado permite multimodalidad de transporte y la traza de rutas inteligentes para evitar vehículos ociosos. Las distancias cortas de distribución también son un factor clave a la hora de satisfacer las exigencias y de minimizar la emisión de dióxido de carbono al conectar al producto con el cliente con una menor movilidad de ambos”, concluyó Rico.
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