La suba en las expensas provoca la falta de mantenimiento de los edificios, según los administradores

Los consorcios están en alerta al igual que propietarios e inquilinos. La inflación golpea los bolsillos y distintos especialistas en administración de edificios coincidieron que las expensas atraviesan aumentos récord que trepan hasta casi el 90% interanual, situación que genera complicaciones, morosidad y preocupa la falta de mantenimiento en varios edificios.

La inflación está impactando con fuerza en insumos, productos de limpieza, abonos, verificaciones técnicas, arreglos, sueldos, entre otros. Los gastos cada vez duelen más y, con la quita de subsidios (gradual por ahora), la energía eléctrica ha comenzado a subir en varios edificios.

Jorge Resqui Pizarro, abogado y presidente de la Asociación de Defensa del Consumidor Consorcista (Adeproh), dijo a Infobae que “como en otros ámbitos y sectores económicos la inflación distorsiona los precios y se hace complicado sostener montos de expensas parecidos de un mes a otro. Tanto los gastos permanentes (abonos, mantenimiento y reposición de objetos y partes comunes) como los servicios que se le brindan a los consorcios sufren los movimientos permanentes de valores”.

Un dato informado por la proptech Octopus es que la forma más habitual de pago continúa siendo la transferencia bancaria, aunque otros abonan mediante tarjetas de crédito o débito, QR o envío de dinero. Actualmente, en consorcios y barrios al menos el 90% paga por medios digitales.

Albano Laiuppa, de Consorcio Abierto, un sistema de gestión para administradores de consorcios, comentó a Infobae que por el incremento de las expensas “es complejo gestionar inmuebles por lo que controlar el gasto y la morosidad es determinante. Ser eficientes en el uso de nuestro tiempo es clave para no caer en una labor ineficiente y conflictiva entre administradores y vecinos”.

Los salarios de los encargados de edificios llegarán en febrero con un nuevo aumento, en este caso de $26.000 y se estima que antes de que finalice el primer trimestre de este año, las partes se reunirán para dar inicio a las paritarias.

En cuanto a la quitas de subsidios, Rodrigo Martínez Daveño, administrador y abogado, destacó a Infobae que “hasta el momento no ha sido el peor drama debido a que es escalonado y en la mayoría de los consorcios la incidencia de la energía eléctrica no es tan alta en el total de gastos del edificio (en promedio ronda un 5% del presupuesto mensual y con la quita de subsidios esta incidencia puede subir a un 8%). Se sentirá fuertemente en los edificios que tienen sistema de caldera central en el invierno próximo”.

Un edificio con este servicio abona aproximadamente $150.000 mensuales de consumo de gas en la estación invernal y con la quita de subsidios estaría pagando $220.000; en este ejemplo habrá una incidencia fuerte para el próximo invierno.

Martínez Daveño amplió: “Estamos hablando de un edificio que maneja un presupuesto de $600.000 al mes, con lo que solamente la factura de consumo de gas representaría un 37% del total del presupuesto del consorcio”.

La expensa promedio en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) estimativamente es de $17.200 por cada unidad.

Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus, comentó a Infobae que “claramente el monto de expensas en particular depende de múltiples factores, entre ellos, los servicios con los que cuenta el consorcio, si tiene empleados, si tiene amenities, la zona en la que está ubicado, el tamaño de la unidad, entre otros”.

En general, excepto en los edificios tipo PH, las expensas han seguido la inflación real. En los que tuvieron la necesidad de hacer alguna obra grande (por ejemplo cambiar la instalación de gas de todo el edificio), el aumento superó la inflación en la mayoría de los casos.

“Depende de qué consorcio hablamos, de los servicios centrales que tengan, de deudas laborales o de cargas sociales que puedan tener, de reparaciones importantes que estén en curso, entre otros. Sacar un promedio genérico no es fácil pero para hacernos una idea, en un dos ambientes sin amenities y con dos empleados en CABA se están pagando más o menos $15.000 mensuales”, dijo a Infobae David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.

No existen estadísticas ciertas y fiables. Tiempo atrás en la oficina de estadísticas y censos porteña se elaboraba y publicaba un valor referencial por tipos de viviendas. Esto no se encuentra disponible. En el país, menos aún.

Resqui Pizarro agregó que “CABA que es el distrito más caro por antonomasia, tiene una variedad muy amplia de edificios por lo que es dificultoso obtener un promedio. Aunque, es casi imposible encontrar unidades que abonen menos de $8.000 mensuales (exceptuando las ubicadas en los que se denominan PH, que suelen tener pocos gastos comunes). En el resto de las grandes urbes, el número puede ser muy similar”.

Dependiendo del consorcio existe entre el 20% al 35% de morosidad, aunque en algunos puede subir más. Varía según la zona, hay áreas donde la morosidad es muy baja, y en otras donde los edificios no tienen margen para poder hacer obras estructurales de envergadura.

Loisi, añadió que “en general la morosidad termina generando un círculo vicioso, porque como las expensas se prorratean entre todos los propietarios, el resto paga por quien no paga las expensas y si aumenta la cantidad de gente que demora sus pagos las expensas aumentarán, independientemente de la inflación”.

El desafío es enorme para las administraciones en la recaudación. Cada vez se hace más difícil hacerlo en tiempo y forma y la morosidad es una situación compleja porque los gastos deben cubrirse igual.

“Existe, además, un problema en acumular deuda. Algunas unidades dejan de abonar expensas, por lo que empiezan a generar atrasos, que suman intereses. Esto se vuelve muy difícil de cobrar para el consorcio y debe ser cubierto por el resto de los vecinos. La mayoría de los consorcios, en concordancia con las administraciones decidieron adoptar un modelo de recaudación por gasto fijo, justamente para cubrirse respecto de la posible morosidad, pero sobre todo por la inflación y el aumento de costos. Lo que se intenta es tener una previsibilidad mayor en la recaudación”, explicó Baccigalupo.

Es vital generar una contención del gasto y, a la vez, controlar la actividad del administrador y las obras a cargo del consorcio. El sector, históricamente, tiene sobreprecios que rondan entre 35% y 40% en muchos de sus rubros.

“Aconsejamos pautas de austeridad y cuidado económico de la misma forma que lo hace cada familia, porque el consorcio de propiedad horizontal tiene una base semejante con la economía familiar. Es aconsejable quitar las horas extras al personal, que en muchos casos representa un porcentaje importante de su sueldo. Alquilar la portería es una de las formas de ahorro más utilizadas. Cuando se acerca el vencimiento de algún abono buscar alternativas más económicas con otro proveedor. Esto último es muy útil en el caso de los contratos de conservación de ascensores, empresas de seguridad y mantenimiento de matafuegos”, recomendó Loisi.

Desde hace tiempo los administradores vienen trabajando en sacar punta al lápiz, para bajar costos. También trabajan en revisar el estado de situación patrimonial. “Es un pequeño balance del consorcio, detallando el activo, pasivo y patrimonio neto. Aquí es donde cobra importancia la carga de todas las facturas, y al subir el total de los gastos (incluso los que no están pagos) es donde se puede tener una radiografía completa de las finanzas del consorcio”, explicó Laiuppa.

La incorporación de tecnología contribuye a reducir la morosidad al permitir automatizar el envío de notificaciones a los vecinos para recordar fechas de vencimiento de pago. “También es recomendable alternar el uso de los ascensores, inclusive desconectar uno en las horas no pico”, concluyó Rodríguez Daveño.

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