Los primeros números del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022 señalan que, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, las zonas definidas por comunas que mayor cantidad de habitantes tienen son, también, aquellas más demandadas a la hora de buscar una vivienda, lo que se refleja en los precios.
Por caso, la comuna más poblada es la 13 compuesta, por Núñez, Belgrano y Colegiales, con 265.199 habitantes; le sigue la 14, Palermo, con 249.016 personas; y en tercer lugar se ubica la comuna 12, integrada por los barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón, con 236.294 residentes.
No parece casual que el mercado inmobiliario registre, actualmente, una gran expansión precisamente en esos trazados, lo que puede confirmarse a través de la plataforma Ciudad 3D del Gobierno porteño. La herramienta oficial permite saber cuántos trámites de obras se gestionaron y cómo marchan los trabajos en los edificios de viviendas.
Hasta el momento, hay 5.183 obras en la Ciudad. Palermo es el barrio que con mayor cantidad con 506 edificaciones, seguido por Villa Urquiza, con 344, Villa Devoto (308), Belgrano (281), Caballito (261), Saavedra (240) y Flores (227). Por el contrario, los barrios con menor cantidad de obras registradas son Puerto Madero (5), San Telmo (14), Villa Soldati (14), La Boca (15), Villa Riachuelo (16) y San Nicolás (23).
La comuna 13, la más poblada, presenta valores altos de viviendas, tanto usadas como en pozo. En Nuñez, por ejemplo, los precios del metro cuadrado de viviendas usadas oscilan entre USD 2.500 y USD 3.500 por metro cuadrado, y las que actualmente allí se edifican superan los USD 2.300 desde el pozo, mientras que en Belgrano, los valores ascienden entre un 10% y 20% por unidades similares.
En tanto que en Colegiales, donde también hay mucha construcción por el derrame de barrios como Palermo y Villa Urquiza, las viviendas usadas de 2 a 3 ambientes varían entre USD 2.200 y 3.200 por metro cuadrado, en tanto que las que están en obras varían entre USD 2.100 y 3.500 por metro cuadrado.
Santiago D´Onofrio, experto del mercado de Colegiales, dijo a Infobae que “es un barrio que mantiene muchas características de otros tiempos y eso atrae mucho. Actualmente se está renovando en varios tramos, las calles Conesa, Freire, Zapiola, Conde y hasta Enrique Martínez o Virrey Del Pino o Loreto, Zabala y Céspedes están entre que más expansión registran. Se edifican proyectos entre 4 a 12 pisos (según lo que permita el código urbanístico) y PH que se reforman de acuerdo con los nuevos requisitos desde que llegó la pandemia: áreas verdes y conexión con el exterior”.
El de mayor evolución constructiva
Palermo es el barrio de mayor expansión en construcción desde hace tiempo y uno de los barrios que siempre está entre los más solicitados por la demanda, tanto para comprar viviendas como para alquilar.
Roberto Baylac, que emprende junto con el arquitecto Ariel Wasserman el proyecto Qiub en la manzana de la Avenida Juan B. Justo, Honduras y Humboldt, comentó a Infobae que “Palermo logró concentrar en el tiempo una gran infraestructura pero manteniendo su fisonomía barrial. Viene sumando una incesante instalación de bares y restos, convirtiéndose en un polo de atracción único, tanto para vivir, como para trabajar. Además tiene una excelente conectividad con el resto de la ciudad. Con la línea B de Subte, el Metrobús e innumerables líneas de colectivos. Esto lo convierte en un lugar con mucho potencial para invertir”.
“Palermo posee una gran infraestructura y mantuvo su fisonomía barrial. Además, viene sumando una diversa oferta de bares y restos, que atraen residentes y nuevos trabajadores” (Baylac)
Desde el segmento sostienen el barrio palermitano sumó 23.046 habitantes más entre el Censo de 2010, con 225.970 personas frente a los 249.016 de la edición 2022.
Cuatro barrios que avanzan en el corredor norte
En la Comuna 12 se hicieron fuerte los barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón. Allí creció mucho el corredor Donado-Holmberg con varios desarrollos que captaron decenas de vecinos. También crecieron la Avenida Olazábal hasta Virrey del Pino. Además de Jaramillo, Manuela Pedraza, Mendoza, Juramento, Echeverria, Sucre y La Pampa, entre otras.
Gustavo Lecoud, un inmobiliario que opera en la zona, sostuvo a Infobae que “este lugar se potenció gracias a la intervención pública que hizo una correcta planificación, dotó de servicios el área y todo fue transparente para que los desarrolladores primeros adquieran terrenos o antiguas construcciones”.
Los precios de viviendas en la Comuna 12 varían bastante, porque Villa Urquiza es el más cotizado con valores que van desde USD 2.400 por metro cuadrado en 2 y 3 ambientes en unidades edificada en los últimos años y actualmente las de pozo promedian los USD 2.300. Y en Villa Pueyrredón descienden con fuerza, donde el mercado del usado muestra valores en promedio de USD 2.000 y en pozo en USD 2.150 por metro cuadrado (en este trazado hay varias obras sobre las Avenidas General Mosconi y San Martín e inmediaciones, como en calles Lavallol y Gabriela Mistral, entre otras).
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