Cuáles son los departamentos porteños que más se venden y las consecuencias del “efecto apuro”

Un nuevo informe del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) reveló que las viviendas que más se vendieron en CABA durante 2022 fueron los departamentos de 3 ambientes (28% del total de operaciones), seguido por los 2 ambientes (26%) y 4 ambientes (18%).

Y en el otro extremo del análisis los que menos se vendieron fueron los departamentos de ticket más altos, es decir aquellos de más de USD 300.000 y los de mayor superficie, que superan más de 180 metros cuadrados.

Otro dato del informe del último trimestre de 2022 es que el 68% de las ventas fueron de unidades sin cochera y el 67% de los departamentos vendidos tenían balcón. El ROI la llevan adelante 23 compañías del sector que comparten información cuantitativa y cualitativa sobre las operaciones de compra venta desde 2019.

Necesidad de vender pronto

Los brókers inmobiliarios están acostumbrados a escuchar de sus clientes frases como: “Necesito vender sí o sí, y ya”.

Braulio Bauab, de Braulio Inmuebles, dijo a Infobae que “estadísticamente el ROI lo verifica. Uno de los datos relevados es el apuro del vendedor para realizar la venta. El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años, pasando de representar el 14% en el 2019 a representar el 31% en el 2022″.

El informe destacó quiénes son los que compran viviendas. “Dentro de este universo se advierte una una importante recuperación del porcentaje de inversores que llegan a representar el 13,4% de las compras durante 2022. El repunte en este segmento se produjo de forma significativa durante el segundo semestre del 2022. Si bien no hicimos un estudio sobre los motivos detrás de este crecimiento, creemos que detrás de este comportamiento se encuentra por un lado la fuerte caída de los precios de los inmuebles y por el otro la falta de alternativas de inversión a nivel local y la volatilidad de las operaciones financieras a nivel global”, señaló Bauab.

Encadenamiento de operaciones

“Quiero comprar pero una parte del precio tiene que salir de vender mi propiedad”. A esto se suele llamar encadenamiento de operaciones o ventas simultáneas. Un nuevo desafío para los inmobiliarios.

ROI incorporó el parámetro de medición que consiste en saber si quien compra un inmueble tuvo que vender para realizar esa compra y si quien vende lo hace para volver a realizar la compra de otro inmueble. “Esto nos da una aproximación del multiplicador de operaciones que existen en el mercado inmobiliario”, dijo Bauab.

Soledad Balayan, de Maure y especialista del mercado inmobiliario, también habló con Infobae sobre los resultados obtenidos: “La utilidad de estos datos nos dicen con qué probabilidad un inmueble que estamos por tasar pueda venderse de acuerdo con lo que ya se ha vendido. Nos permite salir del mundo de las posibilidades y entrar en el mundo de las probabilidades. La pregunta relevante a la hora de tasar no debe ser si es posible conseguir el novio, la pregunta relevante es cuan probable es”.

El relevamiento arrojó un dato que remarcó un derrumbe histórico de los precios de viviendas en Buenos Aires: desde hace casi 4 años descendieron un 42%, una caída que es récord.

La disminución entre el último trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2019 fue del 32%; en términos reales, es decir corrigiendo por la inflación de Estados Unidos la caída acumulada asciende al 42%.

“Ahora bien, como hay inflación en dólares, un dólar de 2019 vale más que un dólar de 2022 y por este motivo hay que ajustar por inflación los valores para que sean comparables. De esta forma, en términos reales, los precios bajaron un 42% en el período que relevamos, y la caída se sitúa entre las más grandes del sector”, explicó a Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades y experto del Real Estate.

Esta disminución pone al mercado en un momento de oportunidad, según el estudio: quienes disponen de ahorros acceden a viviendas a precios en dólares que eran impensados hace unos años atrás.

El análisis de la dinámica general de los valores también precisó que durante 2022 las cotizaciones de los inmuebles residenciales usados en CABA bajaron un 7,8% con respecto a 2021.

Se observa cierta estabilización en los precios en los últimos trimestres.

Sin embargo, Achával, amplió que “dado el contexto actual de fragilidad macroeconómica de 2023 y la volatilidad cambiaria, vemos más probable que continúe la presión a la baja en los precios hasta que haya mayores certezas sobre el rumbo político y económico que el país tendrá para el próximo periodo presidencial”.

Expertos advierten que el piso está lejos de tocarse entonces y que las valuaciones seguirían en disminución.

Sobre cómo influye el aumento del dólar libre en este cuadro de situación, destacaron que la volatilidad cambiaria y la incertidumbre electoral van a jugar un rol importante en el mercado inmobiliario durante 2023.

Entre los más complicados

Los inmuebles de mayor metraje resignan entre un 9 y un 20% de valor por metro cuadrado con respecto a los inmuebles más pequeños.

“Esto se debe a varios factores, entre ellos la fuerte inversión necesaria para renovarlas y el gran costo de las expensas. Las unidades grandes, por lo general, tienen varios años de antigüedad y no todas están renovadas. El reciclado de esas unidades implica una gran inversión económica y hay que convivir en el proceso o mudarse por un tiempo. El segundo factor es el alto costo de mantener unidades de gran tamaño. En momentos de crisis no solo se miran los precios, también se analiza el costo mensual de mantener la unidad, como las expensas y los impuestos”, dijo Balayan.

Bajas equitativas y datos concretos

La baja interanual de los precios fue bastante homogénea durante 2022 y se dio en todos los barrios. “A diferencia de otros años no se vieron grandes dispersiones”, aclaró Achával.

Durante 2022 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 8,4% y por lo analizado desde el ROI subrayan que de acuerdo con un estudio que realizaron y que compara valores de publicación y precios de cierre, el 70% de los inmuebles publicados se encuentra fuera de precio.

“Esto se debe a varios factores. En primer lugar muchos creyeron que la crisis iba a ser transitoria y por este motivo no ajustaron los valores de publicación. Al prolongarse la crisis se fueron acumulando una inmensa cantidad de inmuebles sin vender y valores cada vez más distorsionados en los portales inmobiliarios. Y esto nos lleva al segundo factor que es la ausencia de valores de referencia”, concluyó Achával.

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