La casa propia está más cerca: qué se puede comprar con menos de 100.000 dólares

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires parece que quiere despegar. Muy de a poco y con problemas estructurales de fondo (falta de crédito hipotecario, control de cambios y pandemia en el medio) logró superar después de 4 años la marca de 33.000 viviendas vendidas, cifra que releva el Colegio de Escribanos porteños a través de las escrituras.

Expertos coinciden que parte de esta recuperación es por la baja de los precios de las viviendas que desde 2018 a la fecha oscila en el 35% y en algunos casos llega hasta el 40%, según las zonas.

De ahí que hoy el acceso a la casa propia está más cerca que en años anterior, con USD 100.000 o incluso menos se puede acceder a una amplia oferta de opciones: 30.000 departamentos en venta, 1.000 casas y 2.700 PH en diferentes trazados de CABA, sobre un mercado total sobre ofertado en unas 150.000 propiedades.

Daniela del Yerro, idónea del sector inmobiliario dijo a Infobae que “en Baigún, por ejemplo, se comercializan 213 departamentos por menos de USD 100.000, y dentro de esa oferta unos 176 pertenecen al segmento de construcción desde el pozo, por lo cual están en obras y son buenas opciones para quienes quieren comprar una vivienda para estrenar. Varios están en Palermo y son monoambientes que tienen conexión con el exterior, algo que es clave para tener éxito de venta desde que llegó la pandemia”.

Especialistas argumentan que es evidente que las inversiones por estos días están enfocadas hacia las zonas de la ciudad con características innovadoras, que atraen al público joven.

“El ticket de menos de USD 100.000 habla de un inversor que buscan diversificar sus ahorros o simplemente colocarlos en viviendas con valores de fácil circulación, en inversiones seguras y donde también puedan acceder a facilidades de pago”, añadió Del Yerro.

En Puerto Madero, el más caro de la Argentina, hay algunos monoambientes que están en USD 98.000, están ubicados en edificios antiguos (los que superan los 20 años de vida) del trazado que da al río.

“Se encuentran inmuebles por debajo de esa suma, tanto de 1, de 2, como incluso (en menor cantidad claro) de 3 ambientes. Por esa cifra se encuentran monoambientes con mayor presencia en Liniers, Paternal, Flores, Balvanera y Monserrat. Los de 2 ambientes predominan en Liniers, Floresta, Flores, Caballito, Balvanera y Monserrat, mientras que los de 3 ambientes por menos de USD 100.000 se localizan en mayor medida entre Flores, Liniers, Constitución, Balvanera y Monserrat”, detalló a Infobae Alejandro Braña, analista del mercado y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño.

Dentro de las posibilidades que ofrece un mercado con sobre stock y que se depreció en dólares el portal especializado Zonaprop identificó que en ese rango de precio el 41% son monoambientes y 40% departamentos de 2 ambientes.

Leandro Molina, director comercial de este sitio, dijo a Infobae que “es un buen momento para comprar, ante el sobre stock donde muchos encuentran la posibilidad de negociar y, además, de encontrar grandes oportunidades para invertir. Surge una buena posibilidad para aquellos compradores que quieran adquirir una propiedad en cuotas actualizadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), en el segmento de emprendimientos”.

Desde el sector sostienen que se consiguen oportunidades impensadas hace poco tiempo atrás.

Braña, añadió que “es difícil decir que se haya tocado un piso de valores porque al estar los inmuebles nominados y ofrecidos en dólares la importante oscilación que tuvo el tipo de cambio en los últimos 60 días hace pensar que puede haber algún reacomodamiento más sobre los valores ofertados, pero hasta los que estamos en el mercado hace varias décadas nos sorprendemos al ver algunos precios de los inmuebles”.

Muchos aprovecharon las bajas para comprar viviendas para luego reciclar y post vender en busca de obtener hasta un margen de ganancia del 30%, aproximadamente.

En distintos buscadores de propiedades un 25% de la oferta menor a USD 100.000 corresponde a emprendimientos, opción para poder acceder a un inmueble de forma financiada en medio de un contexto de difícil acceso al créditos hipotecarios, por la alta relación cuota/ingreso del grupo familiar.

Aunque también hay propiedades usadas que están dentro de lo que los especialistas refieren como zona de oportunidad.

Las viviendas ideales para usuarios finales y que son las más buscadas son los típicos departamentos tipo casa o PH en planta baja o primer piso por escalera en pasillos de uso común que disponen de expansiones como patio y terraza y cuentan con una ventaja fundamental: no tienen gastos fijos elevados por no tener expensas.

“Aunque creció el home office y la vida de las personas en general ha cambiado en cuanto a sus hábitos, los inversores para compra de unidades para renta solicitan y enfocan su búsqueda en barrios o lugares próximos a líneas y estaciones de subte y a universidades y casas de estudio″, amplió Alejandro Braña.

También por lo general los PH son los más buscados para poder reciclar y luego vender obteniendo un rédito o diferencial de valor.

Del Yerro, precisó que “es un buen negocio quien compra una vivienda y la equipa a posterior para alquilar temporariamente o a través de Airbnb donde se obtiene una renta del 7 u 8% anual en dólares, casi duplicando la rentabilidad que hoy deja el alquiler tradicional que se acerca al 4% como mucho según el barrio. En el ticket de menos USD 100.000 entran en su gran mayoría monoambientes en edificios en construcción, de líneas modernas, con buenos arquitectos detrás y buenas ubicaciones. No siempre están acompañados de cochera, por el tipo de uso y en general se buscan en edificios con amenities”.

Por ejemplo en Villa Crespo, sobre Gurruchaga al 600 se vende un departamento de 2 ambientes en USD 65.000; en Felipe Vallese al 3300, en Floresta, se comercializa un semi piso en USD 95.000, ideal para reciclar; en Avenida Rivadavia al 9400, en Villa Luro, hay un dos ambientes de 37 m2 con balcón en USD 68.000; en Barracas, un monoambiente de 38 m2 inaugurado hace poco y con cochera, sale USD 89.000, comentan en el mercado.

Braña, amplió que “estamos transitando en medio de la tormenta y la fiebre del dólar. Veo que nuevamente nos corrieron el arco por decirlo coloquialmente, y esta apreciación del tipo de cambio que ya se produjo ronda el 30% hasta hoy, va a tener que volcarse hacia las nuevas tasaciones y a los inmuebles que se encuentran en oferta. Un estudio privado con total actualidad mostraba que un 70% de las unidades en cartera estaban fuera de precio. Esto era sin contar o tener en cuenta este importante salto del dólar blue. Seguramente las contraofertas que se habían reducido en cuanto a sus porcentajes, volverán a ser muy agresivas de parte de los potenciales compradores que buscarán hacer valer y sacarle el jugo al máximo posible a sus dólares”.

“Para 2023 se anticipa un impulso en las ventas por la aprobación del Blanqueo para la compra de propiedades usadas. El sinceramiento de dinero parece una buena oportunidad para la reactivación del mercado. Por la baja en los precios de venta y el sobre stock de oferta muchos encuentran la posibilidad de negociar e invertir”, agregó Leandro Molina.

Seguir leyendo: