Qué son los edificios multifamily y por qué podrían ser la solución para el drama de los alquileres en la Argentina

Mientras crece la preocupación en el Real Estate argentino, y se profundiza la caída de la oferta de viviendas para alquilar junto con aumentos récord que superan el 95% interanual, hay una modalidad que podría ser una solución para contrarrestar ambas problemáticas en busca de tener previsibilidad para el futuro: se tratan de los edificios multifamily (multifamiliar).

Son aquellas construcciones residenciales cuyos departamentos están destinados única y exclusivamente para alquilar. Un rasgo particular es que tienen un solo dueño, sea tanto un inversor como un grupo desarrollador.

Es una modalidad que funciona muy bien en Estados Unidos, México y varios países de Europa, como España. Hasta septiembre había generado inversiones por más de 2.000 millones de euros en nuevas obras y compra venta de edificios por parte de desarrolladoras para proponer departamentos para alquilar en el corto plazo, y en la región tiene buenos registros en Chile y es incipiente pero sólida su expansión en Colombia.

Mientras se espera que el Congreso nacional pueda reformar la polémica Ley de Alquileres (sobre todo volver a contratos que duren 2 años y ajustes semestrales en vez de anuales), esta bien podría ser una opción a replicarse en la Argentina.

Julieta Ginevra, directora de nuevos proyectos del GNV Group, dijo a Infobae que esta opción podría aplicarse sin problemas en nuestro país.

“Al ser un edificio de renta controlado por el mismo dueño existiría el arbitraje en los precios de alquileres y se establecería un valor de mercado único. Permitiría regular el mercado. Hoy existen diferentes precios por la misma vivienda dependiendo quien sea el dueño. Los multifamily también asegurarían que haya unidades en el mercado versus lo que ocurre ahora, donde dependemos de que dueños propios continúen ofreciendo la unidad en alquiler”.

Sobre si es viable de aplicar y por donde habría que empezar en la Argentina, Ginevra detalló tres ejes: habilitar los alquileres de corto plazo, a 1 año; brindar financiamiento para proyectos, ya que es muy difícil financiar la obra al no existir la preventa; y juicios abreviados para aquellos inquilinos que no pagan su alquiler mensual y deben ser desalojados.

En otros países funciona bien porque, especialmente los jóvenes, prefieren alquilar en vez de comprar una casa.

Usuarios de este sistema podría ser estudiantes universitarios que se mudan a las principales ciudades del país y extranjeros que buscan viviendas a precios accesibles, cerca de sus empleos o estudios, y que los conecten fácilmente con medios de transporte.

También las familias a quienes suele costarles más encontrar un departamento o casa de tres o cuatro ambientes. Hoy en la Argentina no bajan de $90.000 por mes y si tienen cochera superan los $100.000 mensuales.

“En los multifamily se necesita financiamiento externo. Los desarrolladores más exitosos son aquellos que tienen una estructura corporativa de profesionales y una trayectoria sólida. Además, hay que ser muy detallistas para generar edificios eficientes y baratos, ya que el desarrollador va a seguir siendo el dueño del edificio y va a tener que financiar su cuidado”, dijo Ginevra.

En Santiago y otras ciudades de Chile los edificios exclusivamente para alquilar son de hasta 10 pisos en promedio, pueden ser más altos, pero también hay de 5 niveles. En su mayoría con 1 o 2 dormitorios y un baño, y de construcción estándar. Debido a que el inmueble dispone de un mismo administrador, si el inquilino desea, por ejemplo, puede cambiarse a una unidad con más dormitorios dentro del edificio, este traslado puede realizarse de manera mucho más sencilla que en un inmueble tradicional.

Mientras que en Bogotá, donde se expande la modalidad, actualmente la mayoría de los habitantes de la capital cafetera son inquilinos. Suelen alquilar departamentos de unos 60 metros cuadrados de 3 ambientes, con baño en suite (a veces un baño secundario), y una mini habitación (que puede ser para teletrabajar o estudiar), pequeña cocina y lavadero, y todos tienen acceso al estacionamiento interno por temas de seguridad.

Un alquiler de un departamento de este tipo tiene un costo de unos USD 300 mensuales, y se ajustan una vez al año. Todos dan al parque o calle. Es usual que haya plazas, áreas de juegos y de deportes próximas a las edificaciones.

Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios de España, comentó a Infobae que “los multifamily ofrecen una mayor estabilidad en los ingresos, al poder considerarse la vivienda como un bien de primera necesidad y contar con niveles de impago residuales. Estos edificios tienen poco riesgo para los inversores ya que se agrupan en unidades que ofrecen una gestión eficiente y la rentabilidad presenta números interesantes”.

Expertos, argumentaron que en la Argentina habría que tratar de construir edificios con unidades sólo para alquilar en barrios más económicos donde hay más demanda por unidades con más ambientes para que varias personas puedan compartir vivienda y así dividir el costo de alquiler. Esto es muy común entre los jóvenes. En zonas de mayor poder adquisitivo hay mayor demanda por unidades de 1 o 2 ambientes. También está siendo muy popular lo que se llama “dens”, un cuarto que no tiene acceso a la ventana y se puede utilizar como un escritorio o un cuarto de visitas.

En Buenos Aires los multifamiliares podrían construirse en barrios como Parque Patricios, Chacarita, Barracas y Palermo, entre otros. Y en las ciudades de más de 100.000 habitantes de nuestro país.

Sobre cuánto saldría hacer edificios así, Ginevra, dijo que “serían más económicos que la construcción enfocada para la venta porque los multifamiliares llevan terminaciones más simples ya que quien lo alquila solo piensa estar ahí 1 o 2 años y no es un público tan exigente”.

En la Argentina lo más parecido con esta modalidad son los edificios que pertenecen a una sola familia pero no tienen las operaciones centralizadas y no fueron diseñados eficientemente, entonces no logran abaratar costos como los tradicionales multifamiliares.

Sobre cómo funciona el sistema, el desarrollador o inversor es dueño de todo el edifico hasta que lo vende. Pero no se venden unidades individuales.

“Es por eso que multifamily es una inversión muy atractiva para fondos de inversión que quieren comprar un proyecto de flujo. Sobre cómo administrarlos, de esto se encargaría un tercero que es contratado por el dueño del edificio. La compañía de gestión tiene una oficina dentro del inmueble y se encarga no solo de ayudar a los inquilinos existentes con cualquier problema de mantenimiento que pueden tener sino también actúa como bróker. La administración busca nuevos inquilinos y también les hace seguimiento a quienes quieran renovar”, detalló Ginevra.

Es muy exitosa esta manera de operar los edificios porque simplifica y abarata procesos.

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