El mercado inmobiliario argentino se mantiene una baja en los valores de los inmuebles usados que a esta altura trepa hasta 40% al compararse con el primer cuatrimestre de 2019. Hay muchas viviendas en zona de oportunidad y por eso subió la cantidad de unidades vendidas, que ahora promedian las 3.200 escrituras mensuales, cifra revelada por el Colegio de Escribanos porteño sobre el tramo final de 2022.
Para tratar de aportar certidumbre varias inmobiliarias llevan adelante el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), iniciativa que surgió para resolver una de las históricas falencias del segmento: la falta de precios de cierre de los acuerdos.
Según un análisis de más de 16.000 inmuebles que se venden principalmente en Buenos Aires, donde los especialistas cruzaron la oferta con los precios de cierre del ROI, el departamento de 3 ambientes sigue siendo, de forma consistente, la configuración más demandada y la más vendida.
“Siguen los de 2 ambientes. Otro dato interesante es que se incrementó la proporción de ventas del monoambiente, pero no tanto en manos de inversores sino para uso propio”, dijo a Infobae Soledad Balayan, experta del mercado inmobiliario porteño.
“Los 3 ambientes son los que más se venden, seguido por los de 2 ambientes. Y se incrementó la cantidad de operaciones por monoambientes para uso final” (Balayan)
Las unidades grandes, de más de 4 ambientes, son las que menos representación tienen en el total de las ventas. Puede observarse esa diferencia con los datos de 2019, donde la proporción de venta de unidades más grandes era un poco mayor, según el ROI.
Situación extraña
Balayan brindó un dato que sorprende: “la gran mayoría no compra para vender ni vende para comprar, esta es una tendencia del momento que estamos monitoreando”.
La mayoría de los compradores lo hacen para vivienda permanente. Y también se advirtió sobre el fin de año que muchos compraron o buscan hacerlo en CABA luego de mudarse en la pandemia.
Si bien el inversor no desapareció, la proporción de ventas como inversión no logra repuntar ni llegar al valor que representaba en la pre-pandemia. En 2022 no supera el 9% y muchos que disponen de ahorros (porque el crédito es casi nulo) los destinan como refugio de la inversión.
“Sí puede observarse que el ajuste en los precios generó oportunidades en algunas unidades bien ubicadas y en buen estado que se han vuelto atractivas para el inversor. Sin embargo, nos preocupan las medidas que se van anunciando o proyectos con fines confiscatorios sobre los derechos de la propiedad que pueden poner freno a esa tendencia”, amplió Balayan.
Desaceleración de la baja de precios
En el sector inmobiliario celebran que se desaceleró la caída de los precios de venta que hasta marzo último era brusca.
Fabián Achával, analista del mercado,vdijo a Infobae que “4stamos observando una desaceleración firme de la caída. En primer lugar dado que los precios han caído muy fuertemente (35% desde 2019 con datos del ROI). Pero además la oferta es tan grande que es normal encontrar muchas opciones en un mismo edificio y tener tanta variedad es central a la hora de tomar una decisión tan importante como la compra de un inmueble y esto ha pasado muy pocas veces en la historia. Además es tan grande la dispersión de precios que pueden encontrar verdaderas oportunidades, incluso por debajo del precio de mercado”.
En relación al ticket promedio, según el Colegio de Escribanos porteño las operaciones se hacen por cifras que rondan los 79.000 dólares.
Hoy en Palermo, se consiguen monoambientes por USD 45.000 en buen estado en líneas generales, cuando hace tres años valían USD 62.000; departamentos de dos ambientes por USD 75.000 cuando hasta 2019 salían USD 102.000; y de 3 ambientes, en el mismo barrio, por USD 140.000, cuando antes se ofrecían por 189.000 dólares.
Por debajo de USD 110.000, por ejemplo, hay departamentos de 3 ambientes en Marcelo T. de Alvear, en Recoleta, de 55 m2, en USD 106.000 en un edificio donde se pagan $10.000 mensuales. O en Billinghurst al 200, en Almagro, un 4 ambientes en USD 103.000 en un edificio de 45 años de antigüedad y donde se abonan cerca de $12.000 por expensas.
“Consideramos que lo vital para que el sector evolucione sería que regrese el crédito hipotecario a buena escala y con cuotas que se ajusten por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y no por inflación, ya que este flagelo está lejos de desacelerarse por varios meses. Eso impulsaría fuertemente las operaciones inmobiliarias”, concluyó Mariano Lacopolechia, un inmobiliario de la zona de Recoleta.
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