Qué es el “home staging” y cómo sacar las mejores fotos para que una propiedad se venda más rápido

Estamos en medio de un mercado inmobiliario sobre ofertado como nunca: en Buenos Aires se calculan 156.000 inmuebles en venta y en el Gran Buenos Aires otros 150.000). Se vuelve vital acertar a la hora de mostrar y presentar una propiedad que se publique para su comercialización y, en ese contexto, las fotos y videos son fundamentales para “seducir” posibles interesados y poder concretar una venta en el menor tiempo posible, un período que es óptimo, según los especialistas si de da entre 3 a 6 meses luego de divulgarse en portales especializados.

En este accionar pueden publicar una vivienda tanto las compañías que operan en el sector como el propietario, y si es a estrenar puede hacerlo el constructor o desarrollador.

Para todos los casos, lo más importante es despersonalizar, despojar e intervenir el espacio. ¿Qué significa esto? Despersonalizar sería sacar todos los objetos que hablen del dueño de la casa. ¿Por qué? Porque inconscientemente, si hay un objeto no deseado por el posible comprador puede volverse contraproducente.

Kevin Jaimovich, CEO de la consultora Cubelo, dijo a Infobae que “despojar es remover objetos que visualmente puedan entorpecer la visual del comprador, como, por ejemplo, repasadores, elementos de limpieza, entre otros. Intervenir es agregar en determinados ambientes objetos que puedan sumar. Sugerimos a nuestros clientes que si van a agregar elementos sean del estilo minimalista, que están muy bien valorados.

Otro aspecto que debe priorizarse es la iluminación para la fotografía de interior. Aunque no hay que descuidar las exteriores si la propiedad cuenta con balcón, terraza o parque.

Evangelina Lucangeli, experta en marketing inmobiliario, destacó a Infobae que “por tratarse de fotografía de interior recomiendo tener en cuenta lo siguiente: evitar en la medida de lo posible el uso del flash. Se lograrán resultados más naturales. Abrir cortinas y persianas para posibilitar la entrada mayor de luz natural. Puede focalizarse en un objetivo luminoso si existe dentro del ambiente”.

Expertos consideran que las fotos con cámaras profesionales aún siguen siendo ampliamente superiores a las que puede dar un celular. Básicamente estos aún no están preparados para afrontar la técnica del HDR (Amplio Rango Dinámico, en castellano), pero sí en los videos.

“En los casos en que la empresa inmobiliaria o constructora no pueda contratar un fotógrafo profesional, sugerimos las siguientes prácticas con el celular: siempre es aconsejable tener un teléfono de última generación, con lente súper angular, en caso de no tenerlo se puede agregar un adaptador. También recomendamos prender las luces en espacios oscuros, o si estas no son suficientes, bajarle el brillo y luego en una aplicación subirle los niveles de exposición a la imagen. Siempre es vital tener la opción de HDR activada”, explicó Jaimovich.

En caso de que las propiedades sean a refaccionar, estadísticamente la mejor opción es realizar un tour virtual ya que el cliente va a conocer la disposición de la casa.

En propiedades que cuenten con muebles atractivos o decoración, se suele dividir la sesión con fotos súper angulares que muestran la amplitud del espacio y fotografías de detalle que hacen énfasis en cómo la decoración interviene en el ambiente (como ser un buen sillón).

Jaimovich amplió: “En estas propiedades también sugerimos videos profesionales. En propiedades vacías recomendamos la realización de un montaje. Esto es, la incorporación realista de mobiliario sobre la fotografía de un ambiente determinado. También podemos incorporar objetos específicos que nos pidan nuestros clientes. En lo que es galpones y locales comerciales, y también en casas siempre aconsejamos videos con drone, son más emocionales”.

Hay que evitar ciertos detalles que arruinen la fotografía de una vivienda que quiere venderse en momentos donde el mercado inmobiliario no atraviesa un gran panorama.

“Deben tenerse muy en cuenta los detalles desde un punto de vista positivo. Por ejemplo, presentando una mesa debidamente preparada para una comida, una cocina plenamente funcional: con vajilla, todo en orden y utensilios adecuados como un baño súper ordenado donde los artículos o productos que podemos llegar a dejar sobre mesadas o bañeras se guarden en sus respectivos lugares, y que se privilegia la limpieza ante todo”, dijo Lucangeli.

En nuestro país la técnica de home staging, o reparación de una residencia para la venta, todavía no pisó fuerte pero es una gran opción decorar ambientes llevando objetos y mobiliarios mostrándolos de mejor manera o con muebles modernos.

Jaimovich dijo que “hay pocas empresas que brindan este servicio en Argentina, ya que la logística y tener un espacio de guarda, entre otros, hacen que sea un servicio complejo y caro. Utilizar este servicio, puede generar que se venda más rápido y defienda mejor su precio”.

Las fotos de una propiedad deben tratar de describir con el mayor detalle posible la vivienda y no dejar lugar a la imaginación del interesado en comprarla, porque lo normal será que piense negativamente en esas partes que tiene que imaginar.

“Antes de sacar las imágenes es fundamental analizar cada habitación y dejarlas en orden. Una cama sin tender, desprolija o desordenada nunca dará buenas fotografías. Probablemente muchas de las cosas que tengan a la vista se conviertan en elementos de distracción que no aporten nada a la foto. Por lo tanto hay que eliminar temporalmente todo aquello que sobrecargue la imagen en post de quien la vea se entusiasme con la casa y quiera comprarla”, dijo Lucangeli.

Es vital mostrar la propiedad completamente limpia. Sobre el orden de prioridades, especialistas recomiendan que al publicarse la propiedad es ideal mostrar primero el estar comedor, luego la cocina y finalmente los dormitorios.

“En primer lugar es fundamental hacer el cálculo de asoleamiento para fotografiar los ambientes con sol. Usamos trípodes y camaras profesionales y lentes gran angular. El post procesado y su técnica depende de cada artista. Es ideal hacer HDR. Es fundamental poder apreciar las vistas desde las ventanas y que no salgan quemadas o blancas”, precisó a Infobae Maximiliano Moratti, de Inmobidrone.

Si bien tener una buena pauta en los buscadores principales es importante, hoy muchas operaciones inmobiliarias se cierran mediante gente que ingresa a través de las redes sociales.

Moratt, amplió que apuestan por los reels verticales –videos que pueden ser cortos y divertidos según el caso– para redes sociales. “Se hacen en 90 segundos, no llevan edición y tienen un impacto visual increíble. Se puede visitar todo un departamento de hasta 300 m2 en 1 minuto y medio”.

Los baños, por ejemplo, pueden ser una buena fuente de información sobre la calidad de los materiales, aprovechando bañeras, duchas, muebles o incluso un jacuzzi.

En este ambiente hay que evitar el flash para que no aparezcan brillos y destellos en superficies como el cristal, el metal, azulejos, cerámicas, mármol o los espejos (un consejo útil al fotografiar baños o cocinas).

Una sesión donde la inmobiliaria o el propietario recibirá 25 o 30 fotos y que no tiene límites de imágenes en la cantidad que saca el fotógrafo profesional, sale desde $15.000 en adelante.

Mientras que un video que dure un minuto, incluso pueden extenderse por más tiempo, también arranca desde $15.000, y si es con dron donde se puede mostrar el exterior como el interior de la propiedad saldrá desde 30.000 pesos.

Seguir leyendo: