Las 6 claves que guiarán el mercado inmobiliario y la construcción de viviendas este año

Al cierre de 2022 se contabilizan más de 200.000 obras en marcha en todo el país de la mano del impulso público y privado. Gran parte de esas unidades se prevé culminar entre 2023 y el año siguiente.

Sólo en Buenos Aires distintos organismos del gobierno porteño, entre ellas la Secretaría de Desarrollo Urbano, informaron que se autorizaron más de 1.600.000 metros cuadrados de permisos de construcción y el 80% son viviendas y 10% oficinas. Representan unas 20.000 unidades.

En marcha se cuentan unas 15.000 viviendas en 1.200 esquinas de distintos barrios de Buenos Aires que pertenecen a diversos emprendimientos inmobiliarios que totalizan inversiones privadas por el equivalente de USD 2.250 millones.

Según los idóneos del mercado inmobiliario, las claves del desempeño del sector para 2023 por parte del sector público y privado serán:

Desde el gobierno porteño destacan que en 2022 se lograron acuerdos históricos con los vecinos por temas vinculados con el Código Urbanístico, como en Bajo Belgrano y Lomas de Núñez y otros que llegarían para otras zonas. Con los profesionales del sector se han conseguido acelerar trámites que agilicen autorizaciones que son vitales en las obras de viviendas.

Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de CABA, dijo a Infobae que “en 2023 nos vamos a concentrar en consolidar los temas que trabajamos, profundizar todos los aspectos y sobre todo terminar de instalar una cultura nueva de trabajo conjunto entre los diferentes actores del sector, para que todo el mundo entienda que esto no es desarrolladores o vecinos, que no es profesionales o desarrolladores, que no es vecinos o profesionales sino que es entre todos juntos trabajando para hacer una ciudad más sostenible”.

También mantienen esperanzas de que muchas oficinas (hoy vacías) ubicadas en el centro de Buenos Aires puedan reconvertirse en viviendas, sobre todo que puedan destinarse al alquiler, donde hay mayor escasez de oferta.

Sobre qué tipos de proyectos y espacios públicos generarían un efecto dinamizador para el sector, García Resta, amplió que “todos los que tenemos en curso y que se van a ir terminando desde febrero hasta agosto son importantes porque son públicos. Paseo Gigena (cerca del Hipódromo de Palermo), el Bajo Viaducto del Mitre (entre Palermo, Belgrano y Núñez), los distintos espacios públicos como la plaza en Las Cañitas donde estaba la Sastrería Militar y el proyecto de Buenos Aires Costa (son 25 kilómetros desde Núñez hasta La Boca), entre otros.

Desde el Gobierno nacional hacen hincapié en que se logró recuperar el espíritu original del programa Procrear, ofreciendo a las familias oportunidades de acceso a la vivienda, a lotes con servicios, a desarrollos urbanísticos y al mismo tiempo dinamizar el sector de la construcción que es fuente de empleo.

Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, contó a Infobae que “hicimos bien en terminar las 13.000 viviendas ubicadas en desarrollos urbanísticos que habían quedado pendientes de la gestión de Cristina Fernández de Kirchner, poder salir también del sistema de créditos UVA que tanto daño habían generado y pasar a un nuevo sistema de créditos que ajusta por salarios y atender con carácter federal la demanda en forma equitativa. Como labor pendiente siento que deberíamos generar mayor sinergia con el sector privado porque persiste el problema estructural de acceso a la vivienda, con el Estado solo no alcanza para apagar el déficit habitacional”.

Desde la cartera que ahora lidera Santiago Maggiotti (que reemplazó en el año a Jorge Ferraresi) entregaron casi 75.000 viviendas a través de diferentes programas destinados a solucionar el déficit habitacional.

“En el caso de Procrear representan la mitad y tenemos en marcha más de 140.000. Además, entregamos más de 100.000 financiamientos para ampliar viviendas existentes y generamos 30.000 lotes con servicios. Todo ello de la mano de un nuevo programa de planificación y ordenamiento territorial que permita mirar lejos”, amplió Scatolini.

Diversos constructores coincidieron en destacar que durante la primera parte de 2022 hubo mucha actividad en obra pública y privada, complementada con fuerte movimiento que se dio por la auto-edificación, ampliación y refacción de viviendas por parte de particulares.

Posteriormente, las restricciones presupuestarias emanadas por el Gobierno nacional afectaron los plazos de pago de la obra pública y también afectó el ritmo de obra la aceleración de la inflación. “Este desacople no se vio reflejado en forma completa ni oportuna por los sistemas de redeterminación de precios, provocando serios perjuicios a los contratos vigentes. Ello llevó a una reducción importante de la inversión realizada, medida en moneda constante. La incertidumbre macroeconómica también afectó la obra privada, en particular para iniciar proyectos”, dijo a Infobae Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción.

Igual reconocen que el Estado Nacional ha intentado mantener el flujo de fondos en la obra pública pero las dos cuestiones, el atraso en los pagos y la inflación, deterioraron los contratos de obra pública, afectando su ritmo y haciendo peligrar su futuro.

Weiss, anticipó que para 2023, tanto la obra pública como privada serán condicionadas por la marcha de la economía. “Si la cuestión inflacionaria y el atraso en los pagos persisten, la obra pública estará comprometida”.

Como el próximo año habrá elecciones generales y podría haber cambio de color político en la presidencia nacional al igual que en otros distritos muchos expertos estiman que se encendería cierta alerta en el sector.

Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, dijo a Infobae que “2023 es un año electoral y a la vez parece coincidir con un fin de ciclo. Somos moderadamente optimistas en pensar que con altibajos, con inflación, y con todos los problemas de la macro economía que vivimos, si comienza a haber algo de certidumbre estamos dando un paso importante. A la vez, siempre hay gente que se adelanta al cambio (como empieza a verse en el andar de empresas que cotizan en Bolsa) y esto puede dar un pequeño pero continuo empujón a los valores de los inmuebles”.

Una problemática que atraviesa el segmento y sobre todo el de viviendas usadas es la disminución de valores en venta. Entre 2019 y el presente en Buenos Aires los precios cayeron entre 35% y 40%, y en la provincia de Buenos Aires la disminución roza el 45%. Y si los inmuebles están en mal estado la baja fue mayor.

Se espera que el mercado siga bajista, a menos que retorne el crédito hipotecario sostenible ajustado por Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y no por inflación u otros índices que harían que muchos no se arriesguen a endeudarse para comprar la vivienda.

Lo real es que los valores seguirían en descenso, pero de manera moderada. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, comentó a Infobae que “los precios descenderían entre 5% y 7%, aunque ya están cerca de tocar el piso. De reglamentarse el blanqueo que permitirá comprar inmuebles usados creo que sería una acción que dinamizaría al segmento, y de generarse un aluvión de ventas hasta las cotizaciones dejarían de caer e incluso subir en las zonas más demandadas por la gente”.

La buena noticia reciente es que entre CABA y provincia de Buenos Aires se vendieron en noviembre último más de 12.000 inmuebles según lo relevado por los Colegios de Escribanos de ambos distritos. Eso alienta porque son números similares a 2019, que fueron muy superiores con 2020 y 2021, dos años marcados por la pandemia y problemas económicos.

Carlos Spina, al respecto, agregó: “La incertidumbre y la inflación de costos en dólares están entre las desventajas. El cambio de ciclo que se aproximaría y la inflación en los países centrales hace poco inteligente quedarse parado con billetes en el colchón. Asimismo, los bajos costos medidos en términos históricos (hoy podemos estar más caros en dólares que hace 18 meses, pero sin dudas más baratos que el promedio de la década) invitan a invertir en propiedades tanto usadas como las que están en pozo”.

Tanto desde el mercado inmobiliario como de propietarios e inquilinos, se espera que en 2023 haya mayor certidumbre. Aunque hay dudas de lo que puede ocurrir con la fallida Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio de 2020 y desde entonces sólo se amplió la falta de viviendas para alquilar como los aumentos que superan el 220% en dos años y medio.

Se habló que se iba a reformar la normativa y hubo decenas de reuniones en el Congreso nacional, pero todo quedó en la nada, ni diputados oficialistas ni opositores se pusieron de acuerdo en modificar los principales puntos polémicos: volver a contratos que duren dos años (no 3 como ahora) y ajustes semestrales como antes (no anuales) y libremente entre partes.

Desde que rige la ley, los propietarios fueron quitando inmuebles que antes destinaban en alquiler y muchos los ofrecen en venta, y los inquilinos deben hacer malabares para encontrar una vivienda en las principales ciudades del país y recurrir a renovar contratos caros o acuerdos ilegales por un determinado tiempo.

Marta Liotto, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño dijo a Infobae que la ley debería reformularse cuanto antes. “Estamos convencidos que el tratamiento tiene que darse, sobre todo en un año electoral, en el que una necesidad social tan importante como la de la vivienda tiene que estar en la agenda de la política”.

Hay temor que en marzo o abril, de no cambiar la situación, por ejemplo en Buenos Aires (donde hoy sólo se ofrecen 5.700 propiedades y el 65% están con precios en dólares) se llegue a oferta cero.

“La situación es muy grave. Estimamos que durante el primer semestre de 2023 prácticamente no habrá stock de unidades en alquiler. Y ni hablar de los precios, que aumentarán aún más durante la segunda mitad del año cuando empiecen a vencerse los contratos firmados al inicio de vigencia de la Ley de Alquileres”, amplió Liotto.

Sólo algo así podría empujar a los ediles a reformar algo que quedó demostrado que no sirvió. Desde el sector se reclama que se trate lo más pronto posible, aunque hay muchas voces que calculan que la normativa sólo se reformaría con el próximo gobierno.

El sector recibió con gran expectativa la decisión del Congreso nacional de prorrogar el Blanqueo para la Construcción, para destinar más fondos a proyectos de viviendas que estén en un grado inferior de avance del 50% desde marzo de 2021 en adelante.

“A la fecha, gracias al sinceramiento se generaron proyectos por unos USD 500 millones entre 2021 y este año. Es un monto interesante que se destinó en obras en construcción, que ayuda, pero está lejos de los miles de millones que muchos preveían. En el contexto que atraviesa la industria no es una cifra muy significativa, esperamos que crezca esta opción y que la gente que quiera sincerar sus ahorros los puedan invertir en el ladrillo”, consideró Gustavo Weiss.

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