Los precios de departamentos porteños no paran de caer y las cotizaciones ya son similares a las de 2015

El golpeado mercado inmobiliario mantiene sus precios a la baja. La disminución a esta altura lleva un retroceso de 44 meses consecutivos y según un informe el valor promedio del metro cuadrado en Buenos Aires es de USD 2.209 (registra una caída interanual del 7%).

El análisis confirmó que por este descenso las valuaciones actuales medidas en dólares se asemejan con las de 2015 y acumulan una reducción que supera el 35% en los últimos 4 años en distintos barrios porteños.

“Por el retroceso de los valores se llega hasta 2015 en donde el m2 cerró en aproximadamente USD 2.177; podemos decir que la baja conduce al mercado inmobiliario a retornar a valores que teníamos hasta 2 años antes de los créditos UVA (2017). Este período de disminuciones de precios destruyó los últimos 7 años de valor del segmento. Por las cotizaciones, es lo mismo comprar un inmueble hoy que haberlo hecho hace 7 años”, dijo a Infobae Daniel Bryn, experto del real estate que realiza Monitor Inmobiliario.

El metro cuadrado de los departamentos usados cayó 8%, a estrenar 4,7% y los de pozo un 3%, siempre de manera interanual. El relevamiento también reflejó que los barrios en donde más bajaron sus precios son Mataderos (11%); Parque Patricios (10%), Almagro (9,35%), Flores (8,9%) y Balvanera (8,34 %).

Desde el segmento sostienen que siguen bajando aunque pareciera desacelerarse. El “ritmo” de caída es menor.

Bryn, amplió que “gran parte de la baja que veíamos venir ya se concretó, y aunque considero que van a seguir cayendo no sería más del 10% para 2023. Hoy estamos transcurriendo el fin de año con bastantes consultas, vemos que muchas personas que quieren cambiar de inmueble han esperado mucho, ven que los precios son atractivos y muchos de ellos no pueden demorar más el tiempo de decisión, hacen una oferta atractiva y empiezan a negociar”.}

Quien motoriza el mercado es el usuario final, a muchos el departamento le queda chico o emprenden la búsqueda para acceder a un PH y remodelarlo a gusto del nuevo propietario.

Por otro lado el “cliente inversor” hoy no está tan activo, ve un escenario de incertidumbre y busca muy buenos precios, solo en ese caso, avanza, informaron desde el sector.

Según Monitor Inmobiliario la cantidad de inmuebles en venta es de 155.643, de los cuales 112.463 son departamentos. Se observa una reducción de la oferta del 3% mensual y del 7,2% interanual, que muestran una disminución por tercer mes consecutivo.

Los de 2 y 4 ambientes son los que más bajaron dentro del sobre stock. Terrenos hay casi 7.000 en venta, el único rubro que sube un 5% interanual. Menos de 1 cada 100 inmuebles en venta es publicado por dueño directo.

En cuanto al ticket promedio de los departamentos, el informe precisó que el valor en Buenos Aires es de: USD 142.608 y registra un descenso del 5% interanual. Por tipo de vivienda el desglose es el siguiente: 1 ambiente (monoambiente) USD 87.662; dos ambientes USD 121.686; 3 ambientes, USD 170.259; 4 ambientes, USD 211.610 y 5 ambientes, 378.605 dólares.

“Creo que las valuaciones siguen siendo altas. El valor de un monoambiente o un dos ambientes continuará en esa línea en lo inmediato. Por otro lado, es cierto que no hay crédito y comprobamos en el día a día que los compradores que tenemos son personas que ya tienen ese dinero ahorrado, o lo heredaron o tienen ayuda de sus padres para poder comprar. Aún estamos lejos de que vuelvan planes crediticios, y dependerá del aumento del poder adquisitivo nuevamente de los asalariados. Hoy un salario promedio es de USD 500 cuando en 2017 era USD 1.500″, dijo Bryn.

Por demanda, el 70% de las personas busca una casa, el 13% un departamento y el 12% un PH.

“La casa propia es culturalmente uno de los deseos aspiracionales de la clase media pero ahora alentado por más razones, el hecho de vivir en edificios con expensas cada vez más caras, con gastos que no podes controlar (refacciones, mantenimiento, sueldos y premios a los encargados, entre otros costos) hacen que los propietarios deseen salir de ese circulo vicioso a un inmueble en donde los gastos se encuentren bajo su control”, explicó Bryn.

La necesidad de más superficie y un inmueble que permita refaccionarse más fácil que un departamento en donde no es sencillo modificar el “plano” es otra de las razones que justifican el crecimiento de la búsqueda de casas. Todo alentado por el “post pandemia” que despertó el deseo de tener un espacio verde al aire libre propio y desalentó esa demanda de cercanía a transportes públicos, que era antes era tan valorada.

El 3 ambientes fue el más buscado, el doble que los 2 y 4 ambientes que lo siguen en demanda. Expertos sostienen que esta predilección tiene relación directa con la cantidad de estos departamentos que hay en venta. La construcción de los últimos 15 años alentó el ticket chico para inversores, esto generó que se construyeran miles de monoambientes y 2 ambientes.

Los departamentos más grandes de 3 o más ambientes no fueron el objetivo de la construcción y ahora hay menos que los buscados por las personas. “Por ello es que hoy si se pone en venta un 3 ambientes a muy buen precio vas a tener el triple o más de consultas que un monoambiente o 2 ambientes. Por otro lado, está el deseo de residir en una superficie mayor. Todo aquel que vivió en la pandemia en un departamento chico, con su familia y ahora se encuentra que varios días a la semana puede trabajar desde casa, busca indefectiblemente sumar metros, una habitación más para los hijos o poder tener un escritorio donde trabajar separado del resto de los ambientes”, concluyó Bryn.

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