Un informe privado determinó que por primera vez en el año bajó bastante la oferta de inmuebles en venta en Buenos Aires. De los 160.000 que sumaban distintos portales especializados ahora la cantidad se redujo a 142.000 unidades (igual sigue siendo una cifra con sobre stock).
En octubre se vendió 1,9% de lo ofertado y en ese mes se realizaron 2.974 escrituras que confirmaron una disminución que rompió una tendencia alcista de 4 meses consecutivos con más de 3.100 actos notariales según lo relevado por el Colegio de Escribanos porteños.
Por medio del análisis que realiza Radar Inmobiliario se informó que al nivel actual de demanda y debido al exceso de oferta, se requerirían entre 4 y 4,3 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de CABA, cuando el promedio histórico solía ser cercano a los dos años.
Fabián Achával, experto del mercado inmobiliario, y quien realizó el análisis, dijo a Infobae que “desde nuestra perspectiva la baja de la oferta obedece más a una decisión de las inmobiliarias de depurar los avisos publicados a la luz de mayores costos en el marketing inmobiliario que a una reactivación. Creemos que es una buena noticia dado que el mercado se está limpiando, ganando en eficiencia y eliminando las distorsiones de precios”.
“Creemos que baje el sobre stock de inmuebles en venta es una buena noticia dado que el mercado se está depurando, ganando en eficiencia y eliminando las distorsiones de precios” (Achával)
Desde el segmento hacen hincapié en que una propiedad que está publicada ligeramente por encima del valor de mercado no recibe ni consultas ni visitas.
Se estima que no se venderían a excepción que alguien con ahorros acepte pagar con sobre precio o por gusto.
El relevamiento precisó que el 70% de los avisos publicados están fuera de precio. Al respecto, Achával, destacó que “ese desajuste es el resultado de años de acumulación de inmuebles sin vender que fueron entrando en diferentes momentos y que existen en todas las inmobiliarias. Es necesario seguir con el sinceramiento de los valores de publicación. Desde nuestro lado le mostramos tanto a los compradores como a los vendedores los precios de cierre de inmuebles similares en la misma cuadra, o en un radio de 200 metros cuadrados. Esto ayuda a encuadrar la discusión en base a parámetros reales de mercado y no a preconceptos de valores que muchas veces vienen de cotizaciones desde 2017″.
Según algunos reportes el valor actual del m2 de cierre de las operaciones oscila en USD 1.735 como promedio entre las valuaciones de las viviendas ubicadas en los barrios más baratos como Lugano o Nueva Pompeya donde apenas superan los USD 1.000 por m2, en comparación con los más caros como Recoleta y Palermo donde varían entre USD 3.000 y USD 4.000 y los casi USD 6.000 por m2 de Puerto Madero.
Sin piso por ahora
Según Radar Inmobiliario a nivel general, desde los valores máximos alcanzados en febrero de 2019, de acuerdo con Reporte Inmobiliario, la disminución en los valores de publicación descendieron un 36,7%, aunque en algunos barrios la caída supera este porcentaje: Saavedra (40%), Almagro y Boedo (42%), Villa Crespo (44%) y San Cristóbal (45%). En cambio, al comparar los valores recientes con noviembre del año anterior, se encuentran subas en Retiro-Recoleta (1,50% y caídas algo menores al promedio de CABA en otros casos, como Barrio Norte (2,6%), Palermo (2,5%) y Belgrano (2,5%).
“Es importante separar la dinámica de los valores de publicación de los precios de cierre. Los primeros van a seguir bajando, dado que se arrastra un desajuste increíble en los valores. Por su lado, si bien los precios de cierre ya han disminuido muy fuertemente (35% con respecto a 2019 con datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias, ROI), aun es muy prematuro para decir que se ha detenido la caída”, amplió Achával.
Los valores de publicación de los inmuebles continuaron mostrando bajas en términos interanuales en CABA. De acuerdo con Reporte Inmobiliario, en noviembre los valores cayeron un 7% interanual y acumularon 14 trimestres de caída y una nueva aceleración en ese sentido. Por su lado, para Zonaprop en el mes de octubre, los valores de publicación exhibieron una caída de 6,6% interanual. En la clasificación por segmento, los departamentos usados lideraron la baja 8% respecto de octubre de 2021 y duplicaron el descenso observado de los valores de los inmuebles a estrenar (4,7%) y casi triplicaron el descenso que registraron las unidades de pozo (2,8% interanual).
La brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos viejos y nuevos descendió al 5,8% en noviembre y acumula 5 meses de reducción.
Sobre lo que viene para los próximos meses el escenario macroeconómico se presenta muy desafiante en la Argentina, especialmente si se tiene en cuenta que las reservas netas se encuentran en niveles críticos. La reedición del “dólar soja” a $230 fue la respuesta del Gobierno ante esta situación para ganar tiempo, llegar a marzo (cuando comienzan nuevamente a liquidar la cosecha gruesa) y para cumplir con la meta de acumulación de reservas netas con el FMI.
“El nuevo esquema del dólar soja sólo va a permitir que lleguemos a marzo sin tanto sobresalto cambiario, pero no va a reactivar el mercado inmobiliario. El sector va a seguir operando en niveles similares con 2021. Nos vemos una reactivación probable del mercado en 2023 por todos los desafíos macroeconómicos que tenemos por delante en pleno año electoral”, concluyó Achával.
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