Zonas de oportunidad: cuáles son los barrios porteños en los que bajaron más los precios de departamentos y casas

El mercado inmobiliario sigue golpeado y los valores de las propiedades mantienen la tendencia hacia la baja. Según un análisis privado se pudo confirmar que donde más cayeron los precios de las casas en un año es de Villa del Parque y donde más descendieron las cotizaciones de los departamentos es en Agronomía; ambos trazados son de escasa altura (no abundan las torres elevadas) en comparación con otros barrios de Buenos Aires.

En el primero, la disminución interanual es del 12,7%, y en el segundo, es del 11,5%, en ambos casos duplican la baja general que promedia casi el 7% entre todos los barrios.

“Esto puede explicarse por una suba interanual de la oferta (medida en términos de cantidad de publicaciones de viviendas en venta) en un 10,2%; adicionalmente, la caída en dichos precios en Villa del Parque podría deberse a un cambio en la composición de los avisos de venta allí que significó una caída de la cantidad de metros cuadrados mediano ofrecidos por publicación del orden del 4% (entre noviembre de 2021 2022)”, precisó Paula Margaretic, de la Universidad San Andrés que realiza el informe junto con Mercado Libre.

Las casas en Villa del Parque hoy están cerca de los USD 2.000 por metro cuadrado.

Y por su lado, el barrio de Agronomía lleva el peor registro en departamentos según el informe por que allí la oferta se incrementó mucho interanualmente, se estima un 58,1% en la cantidad de avisos publicados. El valor del m2 en unidades usadas oscila entre USD 1.800 y 1.900 dólares.

Los PH son los que mejor resisten la baja y son los más requeridos por la demanda en ambas zonas, al igual que en barrios cercanos como Villa Devoto, Villa Urquiza, Monte Castro o Paternal.

Sebastian Einstoss, también de San Andrés, dijo a Infobae que el mercado inmobiliario continúa en caída. “Según nuestro índice de confianza del mercado de venta (el cual compara la evolución de los precios de venta en dólares por m2, el stock con el total de avisos publicados de los últimos 6 meses) el segmento de casas a la venta se encuentra a la baja desde junio de 2021 en CABA, desde junio de 2021 en Gran Buenos Aires Norte, desde julio de 2021 en GBA Sur y desde mayo del 2022 en GBA Oeste. Asimismo, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en todas las aglomeraciones del AMBA desde abril de 2019 en adelante”.

En el corto plazo no se observan señales claras de una recuperación del mercado inmobiliario y la dinámica futura se encuentra fuertemente atada a las posibles condiciones macroeconómicas.

Hay preocupación porque en octubre último descendió la cantidad de escrituras concretadas en CABA y muchos que se ilusionaban con un fin de año con crecimiento ahora son menos optimistas. “Creemos que la economía, el ascenso del dólar libre y el Mundial son factores que complicaron. Los valores en venta siguieron bajando y así y todo mucha gente con ahorros no los ha destinado al ladrillo”, dijo a Martín Ruiz, un inmobiliario de la zona de Núñez.

Igual los mejores meses siempre son noviembre y diciembre, por lo cual muchos creen que podría haber un repunte conveniente y superar las 33.000 escrituras (hasta octubre son 26.100) que se acercarían a 2019, año de pre pandemia.

Margaretic, añadió que “en un contexto de altas tasas de interés en pesos, persistentes dudas sobre cambios regulatorios (como en la polémica Ley de Alquileres) y un cercano periodo electoral (que trae incertidumbre, volatilidad y postergación de decisiones de inversión de gran magnitud) no se ven señales claras de repunte en el corto plazo”.

Un factor que podría traer impulso al sector es la inclusión de la adquisición de compra de viviendas usadas dentro de la ley de Blanqueo (ya aprobada en el Congreso nacional), a la espera de su reglamentación y con un impacto aún incierto hacia 2023.

Los barrios que han presentado menores caídas interanuales en el precio de venta en dólares por metro cuadrado para el caso de las casas en CABA son: Parque Avellaneda (3,5%), Núñez (5,4%) y Liniers (5,7%).

Ruiz, explicó que “la zona de Núñez resiste muy bien los precios porque está en un lugar estratégico de la ciudad. Con presencia de áreas verdes, y donde el Gobierno porteño emprendió varias propuestas como el Parque de la Innovación (frente a River Plate) y Buenos Aires Costa que empujan los valores de viviendas o permiten que no caigan tanto porque se entiende que es una zona con amplio futuro”.

En Parque Avellaneda, entre Flores y Mataderos, los valores de las viviendas usadas oscilan entre USD 1.600 a USD 1.700 por metro cuadrado.

Para el caso de los departamentos, los barrios CABA que han presentado menores caídas interanuales en el precio de venta en dólares por metro cuadrado son: La Boca (3%), Puerto Madero (3,7%) y Palermo (4,8%).

“Es cierto que se amesetó la caída pero todo dependerá de cómo siga el dólar y su cotización en lo inmediato. También se advierte que no han ingresado tantos departamentos en venta como hasta el primer semestre del año”, concluyó Margaretic.

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