En este fin de año un tipo de viviendas volvieron a ser las más requeridas en AMBA, la región que conforman Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (GBA). Los PH son la “vedette” del momento y mucha gente los prioriza sobre otras propiedades por comodidad, por el estilo “tipo casa” y porque allí se pagan pocas expensas o directamente no se abonan, entre otras razones.
También por precio. Un reciente informe privado destacó que el metro cuadrado de un PH en Buenos Aires, por ejemplo, resulta un 22% más económico que el de un departamento. Eso hace que estas viviendas también se ubiquen entre las más demandadas: 2,8 veces más que un departamento.
Palermo, Villa Urquiza y Caballito, con el 8%, 8% y 6,2% de la demanda, respectivamente, son los barrios que lideran las preferencias de la gente. En GBA lo más buscado es Lanús (con el 16,5% de las búsquedas) seguido por Vicente López (14,4%) y San Isidro (8,7%).
En cuanto a los precios de venta, los PH bajaron un 5,8% en lo que va del año. Esto representa 1,5% más que los departamentos porteños. En los últimos 12 meses el precio cae 9% y desde los máximos de 2018, las cotizaciones acumulan un 19,3% de descenso.
Leandro Molina, gerente comercial de Zonaprop para la Argentina y Uruguay, dijo a Infobae que “hay distintos factores que tienden a explicar la relación de precio de los PH vs Departamentos. Por un lado, los PH tienden a estar ubicados en barrios de menor densidad donde el precio de la tierra es menor. Y por otro lado, los que se ofrecen en venta suelen tener en promedio una antigüedad mayor a la de los departamentos y su estado de conservación no es el apropiado habitualmente. Muchas veces no están en buenas condiciones como la mayoría de los departamentos que se venden”.
“Los PH que se ofrecen en venta suelen tener una antigüedad mayor a la de los departamentos y su estado de conservación no es bueno habitualmente” (Molina)
Desde el segmento hacen hincapié en que una gran parte de los PH se adquieren con miras a realizar obras de mejoras y actualizaciones. El precio medio de los PH refleja ese estado de conservación.
“Lo importante es que tengan conexión con el exterior, y en las reformas que se hacen mucha gente busca ampliar terrazas o balcones internos, sobre todo desde que llegó la pandemia. También se reemplazan carpinterías por las de doble vidrio hermético y se actualizan cocinas (con islas o penínsulas en la medida de lo posible) como baños”, contó Santiago Levrio, desarrollador y constructor de PH en Villa Urquiza y Saavedra, entre otros trazados.
Cuanto salen
En Buenos Aires el valor de un PH de 3 ambientes y 90 metros cuadrados tiene un precio medio de 168.000 dólares. Mientras que el típico PH de 4 ambientes y 135 m2 se ubica en 224.000 dólares.
Palermo y Villa Urquiza son los barrios que concentran la mayor oferta de Buenos Aires.
El corredor Norte porteño es la zona con mayor precio medio (USD 2.247 por m2), en especial los barrios de Palermo y Belgrano quienes concentran la oferta de PH de mayor valuación con USD 2.343 y USD 2.255 el metro cuadrado, respectivamente.
En GBA la mayor cantidad de inmuebles de esta tipología se encuentra en los partidos de La Matanza y Vicente López.
Por su parte, las casas y PH son las más buscadas en GBA Norte (65%); siendo los municipios de San Isidro y Tigre los que registran el mayor rango de precio entre barrios. En la zona oeste los partidos de La Matanza y Lomas de Zamora son de menor precio medio, USD 891 y USD 877 por m2, respectivamente.
“El PH promedio tiene mayor superficie que el departamento promedio. La oferta de estas propiedades por debajo de 75 m2 cubiertos es acotada. En general, para todos los tipos de activos inmobiliarios, a medida que sube la superficie del activo disminuye el precio por m2 del mismo”, amplió Molina.
Fuerte aumento en alquileres
En sintonía con lo que acontece en el mercado inmobiliario, los PH también subieron mucho su valor desde que entró en vigencia la Ley de Alquileres N° 27.551 y según Zonaprop este ascenso se ubica en el 45,1% en 2022 y un 69% acumulado interanual, cifra que se ubica por debajo de los aumentos de los departamentos.
Un PH de tres ambientes y 90 m2 en Capital Federal se alquila por $124.267 por mes. Por otro lado, un PH de cuatro ambientes y 135 m2 cuesta en promedio $171.619 por mes.
Pierden rentabilidad
El análisis también precisó que la relación alquiler anual/precio disminuye desde junio de 2022 y se ubica en un 3,74% anual. Esta baja es consecuencia del incremento de los alquileres por debajo de la inflación (baja real) y de una caída del precio de venta menor que la caída del precio del alquiler.
Actualmente, se necesitan 26,8 años de alquiler para repagar la inversión de compra de un PH: un 14% menos que hace un año atrás.
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