Tercera ola en barrios privados: las razones que explican el boom de construcción de más de 8.000 viviendas

Luego de las anteriores, la de los ´90 y la que se dio entre 2004 y 2007, la tercera oleada a las urbanizaciones privadas es una realidad.

Lo anticiparon algunos expertos en plena época de restricciones duras por la pandemia cuando se estimó que la “mudanza” hacia el suburbano se iría a convertir en un boom de venta de lotes y construcción de viviendas. Y no fallaron: hoy se estima que hay más de 8.000 casas en plena edificación en distinto grado de avance.

A esta altura del año se están cerrando varios acuerdos por la compra de terrenos en distintos barrios privados ubicados en los corredores del Gran Buenos Aires (GBA).

A diferencia de 2020 y 2021, el interés por los lotes se centra hoy en constructores y desarrolladoras que los adquieren con intenciones de tenerlos como refugio de inversión, o para edificar y luego comercializarlos al estilo housing (lote más casa).

“Nuestra mayor demanda de terrenos, viene por parte de constructores y usuarios finales, principalmente. Suelen ser personas de entre 35 y 60 años que buscan vivir, o tener una casa de fin de semana, en un entorno rodeado de naturaleza”, dijo a Infobae Juan Pablo Ayerza, desarrollador de Pilar Golf Club.

Allí los valores de los lotes van desde los USD 120.000 y superan los 1.000 metros cuadrados, listos para construir.

Luis Signoris, de Lagoon Pilar, dijo a Infobae que “el 70% de la demanda la empujan las familias jóvenes que buscan un cambio de vida. Habitualmente vienen de Capital Federal, ya que hoy es posible convertir el valor de un departamento por el de una casa en Pilar, con la ventaja de contar con espacios verdes e incluso de poder construir hasta un ambiente más del que tenían en Buenos Aires”.

Una particularidad por estos días es que la gente prioriza lotes cerca del agua y no pueden faltar una piscina y amplia parrilla si compran una vivienda ya edificada para habitar.

Así lo confirmó Julieta Monge Molina, jefa de ventas de Puertos: “La demanda es muy activa, en general son familias con hijos pequeños o parejas que buscan vivir en contacto con el verde y el agua, disfrutan del deporte y tener los servicios e infraestructura de una ciudad en la cercanía. Muchos comienzan eligiendo un lote interno que por ticket es más económico, pero tenemos la misma demanda en los grandes lotes que tienen frente sobre los espejos de agua”.

Las parcelas internas en la urbanización ubicada en Escobar parten desde USD 94.600 y las que dan al agua desde USD 187.800; las dimensiones van entre 620 y 1.555 metros cuadrados.

Perfil de la demanda en las urbanizaciones

Desde el segmento informaron que el inversor busca el lote con financiación a largo plazo, sin gastos, esperando su capitalización (que suele verse con más fuerza a partir del sexto mes). Por su parte, el consumidor final prioriza el lote de entrega inmediata o a corto plazo con financiación, para comenzar la construcción.

“Mayormente el público que busca lotes se compone por parejas jóvenes o matrimonios con hijos en edad escolar; en el caso de los departamentos, lo eligen matrimonios mayores, que busca achicarse y mudarse cerca de sus hijos y nietos”, amplió Monge Molina.

En Lagoon Pilar con una laguna cristalina de 500 metros y cuyo masterplan incluye 900 unidades distribuidas en 30 hectáreas con casas, departamentos y lotes también se observa dinamismo. Hoy ofrecen terrenos de 141 lotes unifamiliares con un promedio de 600 metros cuadrados. El valor de los lotes parte desde los USD 50.000 y trepan hasta 150.000 dólares.

“La demanda sigue siendo sostenida y cada vez hay más obras nuevas. Actualmente tenemos 54 en ejecución y estamos iniciando entre 2 y 3 por mes en promedio”, detalló Signoris.

Otra propuesta es Distrito Zug a 400 metros de la Panamericana en el km 46,5 del ramal Pilar que se ubica en un área en pleno desarrollo constructivo con oferta de comercios, colegios, esparcimiento, entre otras. Es un desarrollo por etapas y algunas obras se culminan en breve.

Entre las que llegan se encuentra Zug Central, un complejo de edificios y casas, parque, cocheras subterráneas y amenities en 4 hectáreas. Las unidades funcionales se comercializan a partir de los USD 1.500 por metro cuadrado.

Tanto los departamentos como las casas se pueden financiar hasta en 60 cuotas en pesos que se ajustan por Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), con un anticipo del 30 por ciento.

Ana Callero, de la compañía que lo desarrolla, dijo a Infobae que “las unidades son amplias, las más pequeñas poseen 48 m2 cubiertos y llegan hasta los 150 m2. Todas cuentan con amplio metraje descubierto, las casas con la posibilidad de pileta propia. Además de la tradicional compra por unidades completas existe la opción de compra de metros a través del sistema de crowdfunding para inversores a partir de USD 25.000, también financiadas”.

Se trata de un proyecto que está dirigido para vivienda permanente en un eje urbano en el norte del GBA.

Callero, amplió que “se diseñaron viviendas con eje en distintos públicos. Para familias con hijos chicos y no tanto, parejas adultas mayores que quieren dejar la casa enorme pero conservar la posibilidad de encuentros sociales y de naturaleza, familias más jóvenes que recién comienzan, hijos que se independizan y quieren vivir en Pilar”.

La edificación en movimiento

En Puertos hay casi 800 obras en curso en este momento. Hay mucho ritmo de edificación.

Monge Molina, detalló que “el 85% de las obras en nuestro desarrollo son construcciones tradicionales con ladrillo. Igual en los últimos años también comenzaron a utilizarse otros sistemas constructivos como el steel frame. Cada casa terminada es calificada de acuerdo con criterios de sustentabilidad, y al incorporar diseño, tecnología y materiales sustentables los propietarios acceden a diferentes bonificaciones de lo abonado en concepto de visado de planos y derechos de construcción”.

En Pilar Golf la demanda está conformada por personas de 35 a 60 años que compran o construyen para dos opciones.

“En su mayoría son para residir tiempo completo, pero hay una parte de la demanda que lo hace para concurrir los fines de semana o feriados, o pasar más tiempo cuando llega el verano. Hoy el teletrabajo y la buena conectividad permiten que mucha gente pueda cumplir con sus obligaciones y tener cerca la pileta para un chapuzón a distintas horas del día”, amplió Ayerza.

El ritmo de construcción está en alza en la provincia de Buenos Aires y en los barrios privados en niveles históricos.

“Si bien han aparecido sistemas edilicios que están vinculados con construcción en seco la tendencia, en un 60 o 70%, aún es liderada por la construcción tradicional. De todas formas se está destacando el steel frame, un sistema más rápido que el convencional y que abarata costos fijos”, comentó Signoris.

Cómo los valores medidos en dólares siguen siendo ventajosos con respecto a tres años atrás, mucha gente aprovecha ese beneficio. Una vivienda en una urbanización promedia los USD 900 por metros cuadrados.

“La construcción es un resguardo de valor y aunque parezca mentira los valores históricos están bajos. Eso despierta interés para unidades terminadas y el suburbano es muy requerido más allá de la coyuntura y la falta de crédito”, concluyó Callero.

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